规范房地产市场 杭州两项房产税费调整已定型

    二手房交易免评估费马上就要执行；房屋附属设施有关契税政策已得到财政部国家税务总局的正式批复，车位、阁楼等房屋附属设施以后都得缴纳契税——两大房产税费调整定型。昨日从市财政局农税征收管理局局长谢永处获得确切消息。

    二手房交易评估费免不免？车位、阁楼等房屋附属设施今后是否征收契税？20%个税是否会暂停？近段时间各种关于房产税费变动，各种猜测性的消息，牵动了杭城众多人的心。带着诸多疑问，我们走访了市财政局农税征收管理局。

    近期将出台免评估政策

    “快了，快了。”关于二手房交易免评估政策何时实施，杭州市财政局农税征收管理局谢局长这样回答。他表示二手房交易免评估政策变动已是铁板钉钉，这让众多期望省数千元评估费的二手房卖家看到了希望。据透露，目前个人转让住宅免评估政策已经基本确定，对于单位转让住宅，以及商铺、写字楼等非住宅转让是否免评估尚在研究中。这意味着，免评估一旦执行，二手房交易可省掉一笔费用。如总房价在100万元的买卖单子，将可以省下3000元左右的评估费。

    市财政局农税征收管理局有关工作人员认为，之所以免评估有以下原因：有关部门一直考虑如何简化房产交易手续以降低房产交易成本，免评估是其中措施之一；另一方面，目前不规范的行为常在评估过程发生。为了少缴交易税费，卖家想方设法低评房价，税务部门往往重复受理，多次打回评估，重复劳动情况不少。

    近日，有媒体称免房屋评估后，会出现交易价明显低于市场真实价格的现象，对此，农税征收管理局有关负责人表示，除了将建立新的纳税参照体系外，其实税务部门目前可参照的依据很多，像官方与专业机构的房产指数和价格指数皆可作为参考。目前房管局正在筹建的房产综合信息平台，其中不同区域的二手房价格指数、具体房屋成交信息等一应俱全，这都可作为参考依据。随着房地产市场越来越规范，房产价格无疑也将越来越透明，参考依据也会越来越多。

    免评估，并不意味着完全取消评估。如果征税部门发现某套房屋的交易价明显低于市场真实价格，将要求房屋进行评估核价，税费按核定价格收取。该负责人同时表示，制定价格指数是一项非常细致而繁琐的工作，房屋市场价格在变动，因此区域价格指数也需变动，可能一年之内会更改多次。尽管如此，但并不意味着不可行。

    车库、阁楼等要缴契税

    今后，涉及购买停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室等房屋相关的附属设施，所有权或土地使用权转移的行为，都需要缴纳契税。日前，财政部国家税务总局就“房屋附属设施有关契税政策”向浙江省财政厅作了明确批复。文件规定：对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室等）所有权或土地使用权的行为，征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的房屋附属设施，不征收契税。

    同时文件还规定，今后对采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，纳税人应按合同规定的总价款计算并缴纳契税。如果纳税人购买并承受的房屋附属设施权属是单独计价的，需要按照当地确定的适用税率缴纳契税；如果房屋附属设施与房屋是统一计价的，就适用与房屋相同的契税税率。

    据了解，我省配套用房产权情况十分复杂，关于配套用房征收契税，以前一直没有明确过。像杭州，配套用房权属问题至少存在三种情况：一、地下空间所有权或土地使用权都未明确过；二、房管局对部分地下空间按户进行分属登记；三、地上车库、阁楼、储藏室等按照地面相应建筑物用途，发放产权证。而地上车位因没有相应地面建筑物，市国土资源局透露未曾明确过所有权或土地使用权。杭州这三类情况，契税征收情况是：地上部分已经明确产权的配套用房按照相关法律、法规征收契税；而对房管局明确了户籍权的地下空间，存在权属概念难以界定的情况，一直以来也没征收契税；地下空间权属问题，由于涉及防空、土管等不同部门，新老地下空间政策、地下空间销售对象等系列问题，目前市国土资源局正在研究。但可以明确的是，一旦地下空间产权明确，以后车位、车库都将被征契税。

    关于目前传得沸沸扬扬的取消个人所得税的消息，农税征收管理局表示未得到过任何明确的消息。

    [税费疑难解答]

    1、同时出售一套房改房和一套私房，按规定分别缴纳了所得收益和个人所得税，而在出售后一年内又重新购买卖了一套住房，原缴纳的所得收益和个人所得税是否可以同时退还？

    答：若都符合各自减免条件，可以退还。

    2、出售自有住房缴纳了个人所得税后，并在售房前后一年内按市场价重新购买了数套住房，可否合并计算重新购房的价值，给予原缴纳的个人所得税减免？

    答：不能合并计算。

    3、个人按受赠与的房屋在出售时是否需要缴纳个人所得税，如需缴纳，其房屋原值和合理费用应如何确定？

    答：应缴纳个人所得税。在出售时扣除的房屋原值为零，合理费用可按有关规定扣除。

    4、个人出售自有房屋缴纳的个人所得税和房改房上市出售需缴纳的所得收益有何区别？

    答：个人出售自有房屋缴纳的个人所得税，是指根据个人所得税法的规定，按照“财产转让所得”项目征收的税款，税率为20%；应纳税额=应纳税所得额×税率（20%）；应纳税所得额=出售价-房屋原值-合理费用。

    房改房上市出售需缴纳的所得收益，是指在房改房出售时，卖方取得的净收益按照额度累进比例向财政部门缴纳的款项。

    5、符合交易条件的经济适用房上市交易，税费有什么明确规定？

    答：去年，市政府曾出台了《杭州市人民政府关于进一步加强杭州市区经济适用住房建设和销售管理工作的若干意见》规定，经济居住房5年内不得上市交易，经济解困房10年内不得上市交易；购房人在达到规定年份后需上市交易的，应将土地级差地租和大市政配套费、相关规税规费及相应利息计缴市财政。除此外，更细致的经济适用房上市规则尚未明确。另悉，目前有关部门针对国家部委对经济房上市的规定，正在做相应的衔接工作。