别墅转让开征土地增值税 是否会否殃及非普通房

　　市场淡然回应开征土地增值税，但疾呼不得再扩大征收对象。

　　面向“非普通住房”开征的全额、差价营业税以及将契税翻番的税收新政，已经让整个上海房地产市场骤然降温。然而，与6月1日开始全市各区统一向花园式住宅（独栋别墅）“悄然”开征的土地增值税的征税额相比，营业税政策似乎根本不足一提，而后者甚至没有引起市场及征税对象的多大反响。

　　已经对独栋别墅开征的累进制计税的土地增值税，堪称数额巨大，但征收和被征收的双方似乎均淡然处置，低调回应。不过，记者仍听到一些相关人士的声音-

　　开发商：对于市场影响有限

　　钱总是上海第一批真正意义上的别墅开发商老总之一，他十余年前在松江九亭开发了一个美式纯独栋别墅楼盘。如今，其手上居然还有一些保留别墅房源，对于早就有所耳闻的土地增值税开征一事，他认为影响极其有限，“真正的独立别墅小区，上海能有多少？而且每年的售出量还在减少。我们亲眼看见了上两年开发商与各地的镇政府合作‘一窝蜂’上别墅项目，结果呢？不用增加什么税，销售始终不会像市区的公寓那样疯狂。”他得出这样的结论，“我看，征土地增值税，政府并不是想借此调控别墅市场，何况别墅用地早就停批了。”

　　记者提醒他曾经有研究报告指出，虽然别墅项目早就停批了，但上海别墅用地的企业“储备”可以供6～7年的开发延续。“为什么认为征收高额的土地增值税不会对今后的别墅开发市场产生重大影响？”记者问。“要这样说，影响当然是会有的，不过，我的一些开发商朋友本来就对已经作完规划的待建别墅项目慎之又慎，我还听说有些公司早在去年就计划把别墅项目的规划方案改成与公寓混合的项目，还有一些开发公司想在独立、联体别墅的项目中提高联体别墅的比例，他们这样做是在征土地增值税之前，应该不会是考虑到买房人今后税收的增加。”他坚持自己的观点。

　　当然他认为，别墅转让开征土地增值税后，对以后的别墅开发还是会有影响，开发商动用土地储备建造独栋别墅，一定更加谨慎，这本身间接调控了土地市场。

　　代理销售商：买独立别墅门槛本来就高

　　已经负责代理销售了3个别墅楼盘的秦先生，数年来在上海结交了众多购买别墅的高端买家，自称对这个消费群体的“买卖习性”相当熟悉。他也认为征收土地增值税，对于这个特殊市场影响不会很大。“早些年，上海买别墅的门槛很低，一些现在的所谓豪宅，像新桥附近的绿洲比华利，一栋别墅才几十万元，但当时有能力买别墅的人不多，炒家更是凤毛麟角，但是2002年别墅房价有一次暴涨，之后，等大量炒家‘醒悟’之后，想入市炒作却已太晚。这几年，炒房子的人大多知道炒别墅不如炒公寓房来钱快，当然，这样说并不意味着没有别墅投资者，你看看上海近郊的别墅区里有太多空关的别墅，这些房子早就卖掉了，业主当然是投资客，但是决不是炒家，他们的特征是有闲钱、有个性，还特别有耐心。你想想，空关一套独立别墅的成本有多高，如果他们只关注眼前抛售的投资回报，即使有钱赚，也不能与当初投资市中心的公寓比。所以，至少短期内，加税对别墅买卖影响不大。”

　　别墅开发、销售从业人员的两种声音几乎相同，意思就是别墅市场的规模不大，而且“扩容”可能很小。因此，新税政牵涉的范围有限。然而，从土地增值税的征收额度看，差额30％的起征点之高，出人意料，政府的意图究竟是什么？真的对于房地产市场影响不大吗？记者决心进一步寻找答案。

　　业主：高消费人群应多缴税

　　“你说对市场影响不大，好像也有道理，6月1日以前没说要加税，我们这个小区虽然房价早已翻倍，但买进卖出现象也不多，毕竟当初买房的都是有些身份的人，转手赚钱好像有点怕难为情。”李先生现在住在两年前购买的位于青浦徐泾的一栋别墅里，前段时间附近中介店经常骚扰他，请他将当初不到200万元买进的别墅挂牌出售，“他们说现在可以卖到400万～500万元”，同样出乎记者的预料，声称决不卖房的李先生对累进制的土地增值税新政了如指掌，“想想真的挺厉害的，如果我让那些中介说服，现在卖掉房子，属于‘增值’100％以上，那要缴土地增值税100万元以上，你怎么能说‘影响不大’呢？至少对我个人的影响是巨大的，我是决不会再有5年里卖房的念头了。”他告诉记者。

　　“那你认为政府应不应该征税呢？”记者问道。

　　本身研究经济学的李先生对于这个问题的回答头头是道：“不是说我讲风凉话，别墅消费者既是高消费者，又是过度占据我们国家最为紧缺的土地资源的消费者，缴纳更多的专门税收是应该的，西方国家就有这种税政理念。”

　　“从这个意义上讲，这个政策促进社会和谐、讲究社会公平的作用更大一些，是吗？”记者问。

　　“有点这个意义，但别墅消费者只要几年不转让房子，就不用缴税，这么讲的话，消费的限制作用不大。”李先生回答道。

　　记者发现，几个采访对象均言及“影响不大”，可能就是因为别墅本身短期炒卖的现象不多，所以针对交易环节的增值额加税，其影响远非当初另一种传言可比-今年初，有关专家曾经建议从高消费的别墅业主开始，试点开征每年缴纳的房地产税（物业税）。

　　从业人士：不能对非普通住房开征

　　换言之，未将限制力施于别墅消费领域，是此次独立别墅税政变化“影响有限论”流行的根本原因。于是，记者还剩下另一个问题：6月1日之前，针对 “普通”和“非普通”商品房交易的营业税（全额、差额）和契税变局之前，独立别墅的契税早已是“非优惠”的3％征收标准。随着对非普通住房交易征税增加，独立别墅作为更加明确的非普通住房，以土地增值税形式的税收“加码”也是理所当然。那么，作为现存的法定税种，土地增值税是否会拓展征收领域至“非普通住房”？以此向相熟的中介店老板、代理销售商等众人请教，这下得到的回答就并非“低调的”，简直就像炸开了锅。

　　其中一个在著名代理商中任高管的朋友的回答，几乎让记者收回提问：“问这样的问题？你还嫌市场不够冷吗？2004年底到现在，开工的房子几千万平方哪，以现在的速度卖要再卖六七年，还不能增加项目，事实上这是不可能的，我看政府倒要考虑今年下半年如何出台‘扶持’政策了，卖房子再加上土地增值税？我决不相信……”