一体化征税七月启动 将考验房产上市公司业绩

　　7月1日起，房地产业将推行一体化征税模式，行业中存在的偷逃税款现象有望得到遏制

　　国家税务总局近日下发了“国税发[2005]82号”文件，在房地产行业推行一体化征税的全新管理模式。一体化征税的目的，在于堵截房地产行业比较严重的税收流失。

　　随着一体化征税在7月1日的正式实施，房地产行业大面积存在的偷逃税款行为将有望得到遏制。因此，从事房地产业务上市公司的业绩含金量，今后将会受到一体化征税的考验。

　　一体化征税7月份启动

　　国家税务总局下发的“国税发[2005]82号”文件，全称为《关于进一步加强房地产税收管理的通知》。从某种程度上可以说，将从7月1日起实施的一体化征税，意味着国家税务总局今年初将房地产确定为查税重点行业工作的全面启动。

　　国家税务总局的文件说，在房地产业目前的链条中，从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节涉及的税种有12个，分别是营业税及城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等。由于涉及的税种多，税收征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，税收流失比较严重。但是，房地产税收诸税种征管所依据的基础信息大致相同，利用契税纳税申报以及从房地产管理部门取得的信息，就可以加强房地产税收诸税种的税源控管，从而减少税收流失，使房地产税收管理的科学化、精细化提高到有效的水平。

　　所谓一体化征税，主要是以契税征管为把手，借此全面掌控税源信息，再通过征收机关间的配合，准确、快捷地传递这些信息，实现信息的互通共享，从而跟踪掌握有关房地产税收的税源情况，提高税收的管理质量和效率。

　　房地产业偷逃税现象严重

　　今年年初，国家税务总局下发了“（国税发[2005]12号）”文件，将房地产行业连续第五年确定为全国范围内税收专项检查的重点。像房地产这样连续多年被确定为专项检查的，这在其他行业中是绝无仅有的。据业内人士分析，连年多年进行重点检查的本身，既说明房地产行业偷逃税现象的严重程度，也说明税务部门对房地产行业税收征管中的不足。而全新推出的一体化征税管理模式，是建立在信息化基础上的税收管理新办法，将有效遏制房地产行业的偷逃税现象。

　　房地产行业偷逃税的严重程度，有个比较形象的说法：首富排行榜上40%的老板和房地产有染，而房地产行业却在纳税排行榜上名落孙山。2004 年，国家税务总局公布了“2003年度中国纳税百强排行榜”。其中，没有一家房地产企业入围。在国家税务总局4月14日召开的第二届房地产企业税收稽查研讨会上，与会专家、学者对这个现象进行了深入的探讨。国家税务总局有关领导甚至明确表示，80%以上的房地产企业存在税收问题。

　　大量的房地产企业存在税收问题，已经在各地过去的检查中得到了印证。2003年，南京市地税局稽查分局对2002年度纳税额较大的88户房地产企业进行了税收专项检查，结果发现87户有问题，涉税金额5031.66万元；同样在2003年，北京市地方税务局对北京市房地产行业进行了专项检查，检查发现被查的58家企业中96%存在问题……

　　统计显示，从1994年来的十年间，房地产税收在各地地方税收收入的比重全部呈现上升趋势。但是，包括北京在内的很多地区，房地产行业的发展速度和税收增长明显不成比例。

　　相关上市公司业绩受考验

　　骗贷、包租销售、囤积土地、违法建筑、外资入侵和二手房市场，被列为房地产市场的六大风险。但国家税务总局有关领导在第二届房地产企业税收稽查研讨会上表示，涉税风险将是房地产企业的又一大风险。

　　在众多房地产企业存在税收问题的情况下，股市上的房地产类上市公司是否也有卷入其中的呢？

　　按照申银万国对房地产行业的划分标准，目前沪深两市共有75家房地产类上市公司，而加上兼营房地产业务的则至少有200家。申银万国证券研究所房地产行业研究员刘浩说，由于上市公司是比较透明的，偷逃税的总金额可能不会太大，尤其是那些房地产行业的重点公司。从财务报表反映的情况来看，房地产类上市公司所交纳的税款和它们的利润基本是相吻合的。

　　虽然如此，但刘浩承认他的上述判断是建立在财务报表真实基础上的，而偷逃税款企业的财务报表是不可能真实的。因此，在一体化征税正式实施后，相关上市公司的业绩含金量将经受考验。而据税务部门专家介绍，一些房地产企业主要通过跨时间、跨地域的滚动开发项目进行偷逃税款。由于多个项目在不同地区的连续滚动开发，加上有意无意地把决算期滞后，导致最终的成本难以理清，从而难以确定企业所得税的应纳税额。

　　据WIND统计，75家房地产行业上市公司2004年缴纳的所得税为24.52亿，而它们的利润总额为79.12亿元。其中，万科最多，它缴纳的所得税和实现的利润，分别约为3.48亿元和12.6亿元。