如何开征住宅物业税？我认为有一个问题务必厘清，就是要不要确定一个免征额？而讨论这一问题，首先就有一个前提：对经营性物业和住宅性物业要不要进行税目分类，区别对待？我国现行城市房地产税征收范围是在城市、县城、建制镇和矿区的房地产，对其中个人所有非营业用的房产免税。从媒体已披露的信息我们大致了解到，将要推出的物业税税制设计的基本思路是：将现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税，以及土地出让费等税费合并，然后借鉴国外房地产保有税的做法，转化为房产保有阶段统一收取的物业税；将现行按照原值扣除一定比例的征收方法，改为按照评估价值对房地产征税，每隔一定年限就评估一次。这一设想似乎并未提及区别对待住宅和非住宅物业的问题，也没有明确住宅物业税要不要确定一个免征额的问题。
税收应着眼于税源的稳定性和可靠性，必须顾及纳税水平与收入水平、税负能力的对称性。以纳税能力衡量，经营性物业与纯消费性的住宅物业性质不同，前者有收入来源，后者是纯支出，理当进行合理的税目分类，实行不同的税制。另外，住宅物业税是从无到有的税种，也不能一下子过渡到经营性物业的税收水平。
在进行这样的税目分类前提下，我认为住宅物业税制要确定一个合理的免征额。比如说，人均20平方米，三口之家住套60平方米的房子就不必纳税，只对超额部分征税。理由如下：一，尽管随着城市发展和周边开发，附着在不可再生的土地资源上的所有住宅理论上都会升值，但自住房并不能使这种增值变现。一般而言，住大宅的人税负能力较强，且部分人还可以出租多余住房盈利。所以，基本的住宅消费免税，只对超额部分征税是符合“纳税水平与收入水平、税负能力的对称性”原理的；二，从税收的调节功能来看，有一个限制什么、鼓励什么的问题。“居者有其屋”是不应该限制的，要限制的是对宝贵的土地资源和社会财富的过度占用，只对超额持有的住宅征税，增加其持有住宅的成本，能取得一定的合理调节房产资源配置的效果；三，加大超额持有住宅的成本，还能限制囤积住房、炒房牟利的行为，有利于防止房产市场泡沫的形成。
对于住宅物业税的操作，也有其他的思路。其一，将个人非自住、用于出租的房产纳入经营性物业的范围，实行更高的税率，这一做法会加大征税成本，很多隐性的出租行为不易发现，且无法调节过多持有住房的行为，无法让富人多交税。其二，采取一家人拥有第一套房屋免税、第二套房屋交税的方式征收住宅物业税（中山大学税收与理财研究中心主任杨卫华教授持此观点，见《羊城晚报》1月29日），这样操作起来也有问题，比如说一户有一套大房、一套小房，按哪一套征税？其三，对所有征税对象统一定一个减成免征的比重，如香港物业税是向拥有坐落在香港任何地区的土地或建筑物或土地连同建筑物的拥有人征收的税，税额是按实际所收租金减去20％作为维修、保养费，再按标准税率15％计算。这样做实际上还是对低水平的住宅消费者征税了，其调节资源配置的功能也不强。因此，我认为还是对属于基本住宅消费的面积免征较好。
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