土地增值税与房价不相称　增值税流失不容忽视

    近年来，随着房地产的不断升温，房地产业已成为拉动区域经济的一个新的增长点；但是，土地增值税的增长与不断攀升的房价相去甚远，土地增值税流失现象不容忽视。

　　房地产企业与制造企业相比，有其独有的特点：一是预收定金、收入往来款项相当多，确认收入有其特有的规定。二是在房屋开发过程中，前、中、后均有开发成本发生，往来款项多，成本归集计算复杂。三是由于过去土地交易限制颇多，交易数量不多而且受地方干预，大多数基层税务部门忽视了土地增值税的征收管理与稽查。

　　土地增值税的征管漏洞主要表现在以下几个方面：

　　一是不按税法规定确认收入或经营收入申报纳税。具体有以下表现：故意拖延入账时间，售房合同、发票开具时间、购房者交款时间和交房时间存在差异；销售发票已开具，但只收取部分价款，仅按收到的款项作收入入账；开具发票后不入账，记账联另外保管；租金等其他收入不入账；视同销售行为不申报纳税；房产涨价部分不入账；合同金额、发票金额与作收入入账金额不一致；代办费不作收入或差价不入账。

　　二是借款费用不按规定处理。如办理竣工决算前借款费用未按配比原则计入成本对象；非金融机构借款利息超过商业银行同期贷款利息的部分也计入成本，未作调整；非开发产品成本计入开发成本；故意拖延办理竣工决算时间；存款利息冲减财务费用。

　　三是不按税法规定确认开发成本、费用。如少支付的工程款项长期挂应付款；虚列奖金，增大开发成本；先提前开票、后施工，预先估计、虚列成本费用入开发成本；应由个人负担的费用入开发成本；工程质量问题赔款或不须支付的质量保证金长期挂账；工程合同变更扣款少支付的款项挂往来而不冲减工程成本。

　　针对上述情况，笔者建议，一是税务机关应加强日常检查和纳税申报稽核工作，结合营业税和企业所得税预征的有关税收规定，帮助和辅导纳税人如实办理土地增值税申报，对平时实行预征税款的，年终应按规定进行检查清算，对日常检查中发现的偷税行为应及时交稽查部门处理，不搞以补代罚、以罚代刑。二是加大税务稽查打击力度，整顿和规范税收秩序，在一定范围和时期内开展土地增值税专项检查，统一和规范房地产市场税收，公平税负，平等竞争，对偷税行为从重处理，以整顿和规范房地产市场税收秩序，促进经济健康发展。三是加强部门配合，实行动态管理。税务部门应加强与房产、国土等部门的配合，做好土地增值税委托代征工作，同时可明确专人负责，建立房地产企业分户台账，对房地产企业征地、开发、销售和纳税情况实行动态管理，以强化土地增值税征管。