二手房市场：寒流过后渐回暖

　　9月份以来，二手房交易5.5％的营业税和20％的个人所得税在全国真正严格实施，据此，我国的二手房市场将出现什么样的变化？

　　接二连三的有关房地产宏观调控，受影响最大的是二手房市场。尤其是今年5月七部委发布的房产新政规定，产权不满两年的二手房交易要交5.5％的营业税和20％的个人所得税，不仅有效遏制了投资客，也在一定程度上抑制了一部分正常的二手房交易。

　　但是“上有政策下有对策”，这两项税收政策颁布几个月以来，并没有在一些地方严格实施，地方为了自身经济利益，采取了睁只眼闭只眼的对策。对此，国家税务总局几次明令禁止。据悉，9月份，就是这两项税收在全国真正严格实施的开始。

　　那么，今后的二手房市场将面临怎样的变化？记者对此进行了调查。

　　二手房受20％的个税影响最大

　　一位全国连锁的房产中介经纪人接受中国经济时报记者采访时说：“自去年以来，有关房地产的宏观调控政策连续出台后，老百姓产生了观望心理，二手房屋交易市场逐渐步入冷清的走势。”

　　中大恒基房产中介一负责人对记者说，部分购房者出于对长期市场价格的看跌走势而选择观望，纷纷延迟了决策时间，以时间来换取购房成本的降低。

　　从6月1日开始征收的二手房交易契税（3％）和营业税（5.5％），受此影响的二手房不足两成。另外，由于这两项税率较以往的变动幅度并不是很大，因此，它们对于二手房购置成本的增减影响并不大。

　　然而，20％的二手房个税税率却使得购房成本增加1成，且绝大部分的二手房产权都不满两年，不在个税的优惠之列。这样一来，从二手房交易量和交易价格两个层面都造成一定的影响，特别是使得交易量大大萎缩。

　　由于我国的二手房交易一直是处于卖方市场，加上宏观调控政策使得供需矛盾加大。据中大恒基房产中介品牌策略中心市场研究部的统计显示，2004年北京市二手房供需比为1：7，今年到目前为止这个比例为1：5，但是房源供给依然是供需的瓶颈。自从转让二手住房所得应缴纳营业税出台后，房东采取提高价格的方式来转嫁这部分新增的税款。这样就导致两个结果：一是二手房价居高不下，二是房源量进一步萎缩。

　　我爱我家房产中介企划部一位工作人员接受记者采访时说，5月份政策出台后，二手房交易量明显下降，新政实施前后二手房源挂牌量下降了35％，客户委托量下降了28％，成交量下降了近40％。我爱我家市场研究中心数据显示：5月份北京市二手房交易量为7600套，6月份为5600套，7月份为3500套。

　　据记者调查，在对二手房交易征收个税的最初一周，交易量出现较明显的下滑，交易均价也是稳中微涨。今年1—6月份，北京市二手房交易量3.29万套，同比增长26％。其中，第一季度同比增长39％，第二季度同比增长19％，明显低于第一季度和上半年的同比增长率。从这些数据不难看出：受税收的影响，二手房市场有点冷，而个税问题更是其中最主要的原因。

　　交易逐步开始回暖

　　据我爱我家房产中介的统计显示，8月份，二手房交易出现了小幅增长，涨幅为13％，房源供给量增长14％，客户需求量增长54％。从这一现象分析，二手房市场正在回暖并迎来“金九银十”的交易高峰。

　　记者又从北京顺驰房地产经纪有限公司了解到，6月份新政刚出台，整个公司只售出一套二手房。但目前来看二手房市场已经回暖，8月的销售情况明显比5、6月要好得多。近来门店咨询量明显提高了，公司正在准备迎接9月和10月的销售高峰期。

　　另外，北京万众恒基房地产经纪有限公司一位姓杨的经纪人也告诉记者，有些房主在6月份的时候适当调低了房子的价格，这几个月卖得都不错。但他认为，从目前开始，二手房价马上就要涨起来了。

　　据记者了解，还有一部分二手房买卖为了避免20％个税，采取了私下协议的方式，这也在一定程度上提高了二手房交易量。例如产权不满两年的二手房，房主不用将20％的个税加到房价中而担心房子无人问津，购房者也不用掏这部分房价之外的“冤枉钱”，在中介公司的担保下，双方私下拟定一个协议，在预见支付一定数额的定金或是首付之后，等产权满两年再办交易手续，人为地延迟了交易手续。

　　数据显示：今年1—7月份，就北京市完成二手房交易3.9万套，相当于去年全年该市的交易数字。为此，几家房产中介分析，老百姓此前的观望情绪并没有扩散地特别厉害，就目前来说，二手房市场已经走出观望期，后市值得期待，很有可能走出旺盛的势头。

　　离红火场面还有距离

　　中大恒基房地产经纪公司负责人对记者说，随着居民收入的差异化和购房者需求的细分，房地产消费领域必将形成一个有机互动的梯级消费格局，二手房市场是梯级消费格局中承上启下的一个重要环节。

　　他说，房地产宏观调控政策对于二手房市场的发展产生了一定影响。虽然经过市场过渡以及后续新政策出台的调整，二手房市场交易量开始回暖，但离红火的场面仍有不小的差距。

　　这位人士认为，为房地产行业降温和控制房价过快上涨的势头，主要应从改变一手房供应结构、增加经济适用房和廉租房供应量入手，而不应该抑制二手房市场的发展。现阶段市场的供不应求是导致房价不断上涨的主因，那么二级市场的发达，二手房需求的增加必然在一定程度上制约一手房需求的上升，一手房购房需求的减少以及二手房交易比例的增加最终也能抑制整体房价上涨。