北京解决土地囤积的关键：政府征收土地占用税

    4号令从北京市政府正式下发到现在已经有105天了。当人们打算进行百日盘点的时候，惊讶地发现，目前的状态和3个多月前无明显差别。

    4号令的全名是《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》，它宣布：从今年开始，北京停止经营性项目土地的协议出让。一石激起千层浪，京城房地产界大腕们莫衷一是。4号令意味着曾经大量囤积土地的大型国企和通过关系弄到土地的小开发商们不得不吐出囤积的土地，当时业内人士纷纷看好——在4号令的压力下，“自由土地”会增加相当数量。但随着时间推进到5月底，人们还看不出丝毫迹象，局内人只好解释说，一切都还在酝酿之中。

    储备中心目前仍是“零储备”

    早在几年前，北京市就成立了土地整理储备中心。但在4号令之前，协议出让仍然是合法的，即便是33号令，仍然为协议出让留下了很大空间。直到4号令正式出台，储备中心的意义才开始凸现出来，4号令要求所有的土地交易都必须拿到土地整理储备中心进行。但记者采访的结果却大大出乎预料。

    北京市土地整理储备中心副主任尹岷告诉记者，目前，储备中心的土地储备量为零。这个事实着实令人吃惊不小。

    当然，此前已经成交了若干笔交易，比如著名的北京化工厂交易等，但总体而言，对于储备中心来说，能够提供给开发商进行交易的土地非常有限，这与4号令的初衷并不吻合。

    值得玩味的是，土地储备中心的网站上，将各种近期的政策法规都直接上网，但惟独舍弃了4号令，短短600多字的文件就这样被有意识忽略掉了。

    据了解，北京市各个区县都有自己的土地整理储备中心，但在一般情况下还在市整理储备中心进行交易。海淀区储备中心胡贺承认，在海淀区交易中心，至今没有成交一笔。因为对于有限的交易量来说，交易人更愿意选择市储备中心而不是区储备中心。

    胡贺表示，所有手续都必须通过市整理储备中心进行，区整理储备中心没有相应的权利。区中心没有交易也就顺理成章了。

    囤积量一个还是难以说清的数

    对于当前囤积土地的具体数量，记者试图通过政府官员之口得到确切数据，但事实证明，记者的尝试在方向上是错误的。

    “连我们自己都不知道！”尹岷告诉记者，“因为事情具体细化下来非常复杂。”

    他也坦率地告诉记者，这是一个相当敏感的话题，不能轻易触及。

    据了解，北京市国土资源房管局正在对一些核心数据进行分析。

    因为此事过于敏感，国土资源房管局出让处对外宣称“一律不接受采访”。

    3个月前，当4号令颁布的时候，掌握在“大地主”们手中的土地就已经达到了1亿多平方米，这部分土地对于房管局来说是最为头疼的，这属于历史遗留问题。

    眼前正好处于京城房地产界的多事之秋，从中央到地方，开始彻底清查土地，房管局的官员们精神高度紧张，土地公开交易暂时还可以缓一缓。

    业内人士推测，距离3个月前，这1亿多平方米的土地可能已经缩减为8000万平方米，但另一部分人并不认同。天鸿集团、城开集团等几个大的土地囤积者仍然持有大片的待开发土地，因为3个月的时间对于土地立项来说还太过短暂。

    在这1亿多平方米的囤积土地中，真正已经立项的只有很少一部分，其他大部分还都在寻找之中，留到明年就相对麻烦了。

    4号令作用各有一说

    4号令并没有让房地产界沿着政策制定者的方向演进，土地还远远没有能够集中到储备中心供公开交易。

    “最好的干预就是不干预。”著名房地产律师秦兵指出，在他的潜台词中，4号令本身就是过度干预的明证。他认为，4号令的本质就在于政府是为了将土地资源垄断到自己手中。而在此之前，开发商们之间的交易显然绕开了政府这道关。

    “原先的土地协议出让虽然还存在种种弊端，但这种强硬政策，显然违背了土地交易的规律。”4号令之所以收效甚微，很大程度上是因为没有制订有效的辅助细则。

    在秦兵眼中，协议出让使政府的功能淡化了，为了进一步强化政府的监管职能，4号令才应运而生。秦兵最后指出，4号令违背了《土地管理法》，因为其中并未禁止协议出让。

    北京大学客座教授司马南则有另外一番看法，4号令对于大开发商来说，不但没有任何限制和损失。相反，提供了一个新的发展机遇，因为，它更有利于整和房地产市场资源，当前的3000多家地产商好比是狼，几十个大开发商好比是虎，4号令出台逐出了一部分狼，而为几十只虎提供了更大的活动空间。

    消除囤积征收土地占用税

    4号令的初衷是为了解决土地囤积的问题，但只有将土地统一固定到一个部门进行交易才能解决问题吗？秦兵对此提出了质疑，他指出，提高“大地主”们对土地的持有成本，征收一定数额的土地占用税，在市场的调节下，大地主们自然会放弃手中的土地。

    有人甚至为土地占用税进行了具体的规划：土地占用税的比例逐年提高，第一年可以不征收，第二年征收10元／平方米，第三年征收500元／平方米。

    税收是政府调节市场的最主要也是最有效的手段。与其增设机构、硬性转移交易场所，不如通过增加税收的方式调节。

    土地占用税并不是一个新概念，有些学者早在若干年前就已经提出，但一直没有得到采纳。

    土地出让金与土地占用税有相似之处。但是因为执行力度（立项土地两年内不开发，将被没收）过分温柔，给开发商留下了可乘之机。“早已经出去的这1亿多平方米土地，交不交土地出让金？按照什么标准交？在什么前提下交？谁来监督补交的过程？”司马南的担忧不会只是个别人的担忧。