税务局出招 海南房地产商所得税“插翅难逃”

    近日，海南省国家税务局与海南省地方税务局联合颁布《关于明确房地产开发企业有关企业所得税问题的通知》，通知明确房地产企业预售收入利润率和开发产品利润率，其内容如下：一、房地产开发企业预售收入利润率和开发产品利润率应根据其开发的产品种类而定：经济适用房（含安居工程）为5％，普通住宅为15％，高级公寓、别墅、度假村为20％，其他项目为15％。二、开发品种依据每平方米单位售价为标准，海口、三亚每平方米售价不超过4000元的为普通住宅，其他市县不超过2000元的为普通住宅。海南省征税单位对房地产开发企业每年按照此标准进行所得税的征收，与实际情况有出入的，多退少补。海南省地税局一位官员称，此文有望解决多年来对房地产企业征收所得税困难的难题。有业内人士同时认为，此举也是国家对房地产进行行业宏观调控的一种手段。

    对房地产开发企业多年征税难

    "相比其他行业，房地产企业应缴的所得税更难确认。"海南省国税局的一官员告诉记者。省地税局所得税处黄处长说："房地产开发企业开发的项目通常需要开发较长时间，经常是跨年度的，并且开发商在后期也要做一系列的投入，因此在一个会计年度不容易将应纳税所得额计算出来。企业也常常利用这点，在对利润拖延进行核算。企业有各种理由拖延核算，比如企业会说工程结算还要拖延一阵时间。"

    企业总是以自己的利润最大化为自己的经营目标，房地产企业也不例外。一业内人士说，有些不正规的开发商在此问题上尤其严重，偷、漏税的情况很多。近日海南省审计报告就抖出了类似问题：海南某房地产公司实交与应交的土地增值税相差竟达18倍，按规定，该公司应缴纳税款1006万元，但实际只缴纳了56万。某开发商一位经理承认，一般比较正规的房地产开发企业在缴纳所得税方面比较积极，但是有些小的，不正规的企业的确存在这样的问题。

    在往年，海南省对房地产企业征收所得税常常耗费大量人力。黄处长介绍，在2003年以前，海南省通常是在一个项目已经交付使用，或者房子虽然没有交付使用，但价款全部收回后，对企业进行征税。属于事后监督，比较被动，税务人员常常需要到企业进行调查，耗费大量人力。

    另外，在过去年度，房地产开发企业也对税务机关在房地产企业征收所得税执行不满。2003年国家税务总局颁布［国税发（2003）83号］文规定房地产开发企业预售利润率不低于15％，各省自主调节。但海南省地税跟国税在确定预售利润率时出现矛盾。海南省地税局制定的预售利润率为20％，而省国税局则定的是15％。（2002年以前成立的房地产开发企业由地税主管征税，以后成立的由国税征收。）同样是房地产开发企业，但只因为成立的时间不同，预缴的税款就不一样，不少房地产开发商将这个问题反映到地税局，另外一些开发经济适用房的开发商也对这个文件有异议。一开发商认为，海口市规定，经济适用房的利润率不能超过10％，大多经济适用房的利润率只有5％左右，上述规定影响了企业的财务周转。此外，除海口、三亚的其他市县的开发商反映：我们的利润率达不到15％！黄处长介绍现在的新文件能够基本解决以上这些矛盾。

    是宏观调控的手段

    但仍有企业对预售利润率以及对房屋种类一刀切的限定是否符合实际存在不同看法。某开发商反映，利润率定的有些高了，希望能够调低。黄处长认为，预售利润率和对房屋种类的划分是经过长时间研究确定的。从去年7月份国家税务总局下文，到此文件的出台，前后经历一年的时间，基本符合海南省的实际情况。一位从事房地产10多年的人士向记者透露，文件规定的利润率并不算高，他介绍现在海南房地产项目的实际利润率非常的高，如一开发商收购一项半拉子工程，每平方米400元，建成后也不过是1000元多点，该项目竟然卖到2000元每平方米。

    海南省国税局、地税局的官员对此《通知》的作用非常肯定，国税、地税两局的官员都认为，此文的出台，首要的作用就是能够敦促房地产开发公司及时进行成本利润的核算，房地产开发企业无法再拖缴所得税，并且能够保证税款及时入库。有业内人士还认为此文是国家对房地产企业进行宏观调空的一种手段，他说，由于企业每年需按照规定来纳税，因此企业的流通资金会减少，财务压力会增大，影响可能是多方面的，不同的企业影响会有不同。