国务院智囊操刀试点　遏制投机房地产税急速潜行

    房地产业的持续高温令房地产税的讨论也成为关注焦点。不久前，在由国家税收总局、财政部、国土资源部、建设部、人民银行和国务院发展研究中心等相关部委组织的《中国房地产税收政策研究》报告发布及研讨会上，国研中心副主任谢伏瞻表示：“明租、正税、清费”是房地产税改革的基本方向，建立健全房地产税有利于遏制房地产投机行为。

    来自与会人士的消息称，有关新旧房屋将区别对待，“房地产税”将逐步由经营性房产过渡到非经营性房产等政策建议引人注目。国研中心副局长隆国强向记者透露，目前国研中心的试点城市正在筛选之中，将在今年年中开始模拟运行，采用“真实数据，空转运行”的方式，以便为最终出台房地产税提供决策基础。

    遏制房地产投机

    据了解，目前各级各地政府的土地收益大体可分三类——租、税、费。其中“租”主要表现为各地政府收取的土地出让金——土地使用方一次性支付出让租金。但这种偿付方式正日益暴露出一些问题：从土地所有者角度来看，一次性向用地者收取数十年的土地出让金，看起来可为政府带来丰厚收入，但实际可能为未来政府埋下财政隐患；从用地者角度来看，不少用地者难以一次性拿出大量资金购买土地，其结果是要么拖欠土地出让金，要么政府低价贱卖，甚至妨碍土地市场化进程。

    业内人士指出，当前一个普遍的认识误区是，认为即将开征的房地产（物业）税是“把几十年土地出让费用分年收取”，这显然是混淆了土地出让费用的地租性质与国家税收之间的区别——土地出让金是土地所有者出让土地使用权的交易价款，属于地租范畴；而房地产税则是政府对不动产业主赋予的一种法律义务，两者性质不同，不能互相替代，开征房地产税不会也不应该取消土地出让金。

    据了解，中国房地产税费主要集中在开发投资环节，多而重；占有和交易环节税费相对偏轻，对个人占用几乎不征税。由于占有不动产的税赋较轻，个人投资购买房地产的预期收益便会很高，刺激了各类投资者的房地产需求，也在客观上鼓励了房地产投机行为。

    因此，谢伏瞻表示，开征房地产税一方面可以大幅度减少现行土地税费中存在的不规范与腐败现象；另一方面也可以使政府分享土地增值带来的收益，获得长期稳定的收入来源。更重要的是有助于遏制房地产投机行为，提高土地资源的利用率。

    新旧房屋区别对待

    尽管开征房地产税方向已经明确，但与其他税种不同，房地产税的征收需要一定的基础：一是翔实的不动产登记资料，二是房地产价值评估，三是政府的税收征管能力。从国外经验看，无论在理论还是操作层面，征收房地产税都不是一项简单的税收政策。如何确定房地产税的税基、税率，房地产税与其他税种之间的关系等，都需要先在少数城市进行试点，在不断总结试点经验的基础上加以调整，才能最终在全国范围内推行。

    国务院发展研究中心副局长隆国强告诉记者，由于房地产税制改革涉及多方面复杂因素，新型税制涉及的很多问题可能只有到了实施阶段才会显现出来，因此，在税制改革方案出台之后不会马上付诸实施，而是选择若干具有代表性的城市进行试点。隆透露，目前国研中心的试点城市正在筛选之中，将在今年年中开始模拟运行，采用“真实数据，空转运行”的方式，以便为最终出台房地产税提供决策基础。据了解，国家税务总局等国家部委的试点城市也同时在选择之中。

    对于公众关注的开征房地产税后房价是否会进一步拉高的疑问，隆国强表示，征收房地产税对于目前的投机炒作行为将起到抑制作用，客观上会减少房价中的泡沫因素。他强调，房地产税开征初期，可能不涉及个人住宅，但最终将覆盖城乡所有房地产，包括经营性和非经营性房地产。

    国研中心副局长林家彬解释，在现行制度下，购房者实际上相当于在购房款中一次性支付了地价和相关税费。因此，如果在新型房地产税开征收后对这部分房主不加以区别对待将会有失公平。在《中国房地产税收政策研究》报告中，林家彬建议，在健全和完善房籍管理体系的基础上，实行“新房新办法，老房老办法”，对于旧房在其土地使用权限内适用差别税率。

    房地产税计税有按原值、评估值、租金、面积等多种方式。关于未来房地产税税基问题，财政部和国税总局有关官员都表示，将来开征房地产税要按评估值征税。他们认为，按房地产评估值征税能比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力，使多占有财产的纳税人多缴税，符合税收的纵向公平原则。同时，随着经济发展和房地产市场的变化，房产价值随之上下浮动，评估值也会调整，也体现了横向公平的原则。

    税率也将是下一步试点要着力研究的问题。由于房地产税明显的地域性特征，有人建议由中央政府设立税率上下限，各地政府在法定税率区间内根据各地具体情况自由设立。但按照我国现行法律，地方没有确定税率的立法权，所以，税率问题如何解决仍在探讨之中。财政部财政科学研究所副所长刘尚希也表示，尽管地方政府对本地居民的财产状况易于掌握，但征管成本较高，特别在目前全国尚未建立财产登记制度和房地产评估体系的情况下更是如此。

    尽管仍有各种问题，但房地产税显然已经箭在弦上。一旦各试点城市经验成熟，房地产税开征便会水到渠成。

    资料

    房地产税=不动产税≠物业税

    专家呼吁慎用“物业税”：首先，国际上一般都使用不动产税或房地产税的概念，而非现在媒体使用较多的物业税；其次，物业税是香港的概念，但香港的物业税与内地目前所指房地产税涵义并不相同。为避免混淆，专家建议以使用不动产税或房地产税概念为佳。