闻"税"色变　开发商运作模式谋变

    “征收土地增值税并不是解决房地产价格问题的一个好办法，我国目前所要解决的最主要的问题是土地增值部分的分配问题，如果光靠征收土地增值税则可能会进一步抬升房价。从世界范围来看，征收土地增值税只是少部分国家或地区的行为，真正要解决房地产发展过热及企业利润过高问题就需要改变目前的运作模式。”

    房地产业应该追求房、地分开发展的模式，所谓大地产，小房产，改变现在土地粗放经营的模式。

    “区里税务部门提醒，今年核算成本的时候，要把土地增值税一块算进去。”一位地产商这样告诉记者，“现在我正让会计师事务所作详细的计算。”

    他的这番话似乎向我们暗示一直敲着“缓征”印记的土地增值税渐渐解开封印，开始重新走入人们的视线范围。

    “老税”重提

    土地增值税并不是一个新的税种，事实上，自产生至今，它已经经历了10年以上的历史。

    追根溯源，土地增值税最初出现是在上世纪90年代初期的广东、广西、海南。当时这些地方正经历一次疯狂的房地产炒作期，尤其是对于地皮的炒作带来暴利的同时也造成了大量泡沫的堆积。于是，为了抑制过热的房地产，这些地区出台了土地增值税。

    此后，国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院138号令），财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。

    根据土地增值税的征收办法，土地增值税按累进制征收，土地增值不超过50%的部分按30%征收，超过50%－100%的部分按40%的税率征收，超过100%－200%的部分按50%征收，超过200%的部分按60%征收。

    然而，就在土地增值税开征不久，金融风暴带来了房地产的低潮，房价一落千丈。各地政府于是又开始了漫长的房地产业扶植期，在各种减税措施不断的时期，税率相当高的土地增值税自然“缓征”了。

    一缓就缓到了今天。今年8月，国家税务总局对各地方财税部门下发通知，要求各地应加强土地增值税管理工作，土地增值税被再次提了出来。

    收到通知后，各个地区的大小开发商们陆续获得消息，土地增值税的预征工作不日展开，就像是一个信号，这个通知在房地产商们的心里掀起了涟漪。

    “如果确实开征土地增值税，那么房地产业真的是过热了。”上海奥林匹克花园总裁陈穗建这样说道。

    新的调控措施

    “这应该是一项新的调控措施，对于房地产金融领域的干预进一步加强了。”沈阳城建销售经理朱先生表示。

    目前，我国部分地区已经开始了土地增值税的征收工作，各地征收金额并不相同。如湖北采用只对底层商铺收税的办法，商铺第一层收取销售额的2%作为土地增值税；苏州土地增值税的征收则采取分档征收的办法，普通住宅类收取销售额的1%，其他如别墅及商业物业则收2%；上海的情况来看，虽然各个区县都下发了类似通知，但真正开始征收的区县却很少，了解下来，似乎只有青浦区明确表示会从明年一月一号起正式开始预收1%的增值税。这些都仅仅局限于对销售项目的预征款，目前为止，还没有哪个地区按照国家标准在项目结束之后收取增值额30%以上的税金。

    从表面来看，地产商们尤其是大型房产企业的老总对于恢复征收土地增值税一事显得非常平静。金典集团董事长张宝全认为，土地增值税实际上是为了抑制某些诸如别墅之类的高利润产品，各种类型物业的情况不同，总体上对于企业来说没有大的影响。广州百嘉信集团董事长梁伯彤也表示，关于增值税问题，广东目前正处于讨论阶段，对于房产企业而言，国家有税收就会认真执行，相信不会对市场造成大的波动。

    当然，并不是所有人都那么气定神闲。刚刚开发了一幢办公楼的陶先生表示，当初对于增值额的规定太过模糊使得大量的支出无法计入成本，增值税的征收可能让项目几乎无利可图。据他了解，在成本一项中，建筑工人的工资以及设计人员奖金等都不能列入其中，而房地产其实也是一项劳动密集型的产业，工资开销非常庞大，加上林林总总其他开销都不被计入成本，那么到时候土地增值税一交，企业几乎就赚不到钱了。如果没有利润，那么到时候就没人再愿意做房地产了。

    一些房产商甚至表示，在中央政府对房地产业宏观调控政策已显示出力度的时候，房地产商本身就面临资金困境。税务部门此时开始征收往年并未征收的土地增值税，这无异于逼迫房产商破产，如果真的按照规定征收，他们就必须调整战略，或是不拿地，或是干脆转行。

    有关人士曾私下表示，这一税种如真的在全国铺开，对房地产业的打击，可能比银根缩紧来得更加严重。

    有利于提高产业集中度

    虽然有房产商表示无法继续生存，但全国工商联住宅产业商会会长聂梅生却并不担心，她认为土地增值税的征收在一定程度上正好有助于提高房地产企业的产业集中度。

    聂梅生表示，土地增值税说到底还是会导致土地成本的提高，开征土地增值税后，房地产商必然会核算自己的成本，从而重新确定房产的售价，不排除房产商再次把税务负担转嫁给购房者的可能性。但是土地增值税毕竟有征收区间，地产商为了避税也可能降低房价。对于房产商来说，他们总是会关注自己的成本及盈利，如果盈利达不到预期或是无法承受税收就有可能转行。

    聂梅生认为，土地增值税会造成部分企业离开房地产领域是正常现象，“目前房地产业不是企业太少而是企业太多，产业集中度远远不够。”聂梅生指出，如果房地产行业变得精简一点，留下优质企业从而提高产业集中度，对于整个房地产业来说并不是一件坏事。况且，收增值税也不会是一刀切。从全国来看，各个地区房地产业的发展并不平衡，土地增值税还是必须要分地区、分情况进行征收。

    疑问丛生

    随着土地增值税的讨论在各地展开，其本身所包含的疑问也被提了出来。

    事实上，部分地产商之所以反应平静，是因为当年颁布的《土地增值税暂行条例》中最后附带了一项免征土地增值税的条款——建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十的纳税人可以免去土地增值税。《实施细则》规定，普通标准住宅与其他住宅的具体划分由各省规定。地产商们认为，目前做住宅项目利润一般不超过20%，基本都属于免征范围内。

    与此同时，这一项免税规定也给了另一些地产商们相当多的遐想，“如果我们最后统计出来的增值额是19.9%，那么我们还是可以享受免税的待遇。”一位地产商这样表示，“当然，在定价方面我们也会更加策略一点，但相信政府对有的数据不会太过认真。”

    房产商用各种方式避税的传言不在少数，这位房产商的言语让人不免产生疑问，最后政府是否真的可以从超额利润的开发商处获得税收。

    此外，增值税是否真的公平合理同样受到了质疑。沈阳城建的朱先生指出，以增值额作为评判标准可能并不合理，一些公司的技术及质量优势可能就此化为乌有。以沈阳某地区的项目为例，一般开发企业建造的住宅每平方米可能只能卖三千多元，而万科集团在此地的项目由于品牌以及产品质量的因素，每平方米可以卖到4500元，地价相同的情况下，后者显然获得了更高的利润额，但是，这部分利润是由其自身的独有开发优势体现的。

    就好像高科技企业的专利一样，理应获得更高的附加值，如果这部分附加利润无法合理获得，似乎难显公平。

    房地产运作模式需要改变

    “不论什么行业，健康的市场都应该朝着宽税收、低税率的方向发展。”上海财经大学房地产研究中心印堃华教授表示。

    实际上，在大多数人的眼里，目前房地产业的税费不是收得太少，而是收得太多了。有专家测算，中国房地产企业在开发和销售商品房过程中所要交的税累计起来应该占房价的27％。华远集团总裁任志强则表示，目前在房地产价格中仅税收一块就占到20％。如果把施工单位的税也加进去，将超过30％。

    在发达国家，地价及税、费三项仅占价格的20％，建安成本占73％，利润约占7％。相比之下，我国目前的比例严重失衡。地价及税、费三大项成本约占总成本的50％，建安成本约占总成本的35％，利润占15％，其中税费占了相当庞大的一块比例。

    印堃华表示，征税并不是解决房地产价格问题的一个好办法，我国目前所要解决的最主要的问题是土地增值部分的分配问题，如果光靠征收土地增值税则可能会进一步抬升房价。从世界范围来看，征收土地增值税只是少部分国家或地区的行为，比如我国的台湾地区，产生的效果只有一个，就是打压房地产投资，真正要解决房地产发展过热及企业利润过高问题就需要改变目前的运作模式。

    他认为，房地产业应该追求房、地分开发展的模式，所谓大地产，小房产，改变现在土地粗放经营的模式，建议土地开发由专业公司负责，然后采取国家回购，最后再把经过系统分割后的熟地统一拍卖，如此一来，增值额部分就由国家获取，房产开发企业则可以在拿地后立即投入房产建造。而分割出售有利于防止房地产商垄断大型土地，大中小企业之间的合理竞争有助于市场的健康发展。

    “事实上，只有公平竞争的市场才是健康的市场。”印堃华这样说道。