房地产成税务稽查重点 地产纳税巨人仍很遥远？

    恐怕连潘石屹自己都没有想到，他的红石建外房地产开发有限公司（他更愿意别人知道SOHO中国有限公司）纳税额会位居全国第二。虽然他对本报记者并未表示出太多的惊讶，“我没少交一分钱的税，也不会多交一分钱的税”。

    在由国家税务总局日前公布的2003年度房地产开发经营行业纳税十强榜中，潘及其夫人张欣领导的红石建外房地产开发有限公司以1.7788亿元领先万科，位居第二。潘去年的销售项目只有一个：建外SOHO.深圳万科以1.227亿元列第五位。房地产纳税冠军是深圳华侨城房地产有限公司，1.99亿元。

    遗憾的是，房地产业虽然被看作是财富大量聚集的行业，但在国家税务总局近期公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中，不曾有一家房地产企业入围，即便是房地产行业中的纳税状元深圳华侨城房地产有限公司，纳税额也仅为19900万元，与全国百强中的最后一名（87323万元）尚有数倍的差距。为此，地产商们还要付出艰苦努力。

    财富巨人与纳税巨人的距离

    作为2003年度中国房地产行业纳税十强的榜眼，北京红石建外房地产开发有限公司老总、SOHO中国有限公司联席董事长潘石屹表示，房地产业是分散性行业，财富巨人不是纳税巨人是很正常的事。

    地产业虽然是资金密集型行业，但这一行业却在全国拥有4万多家大大小小的房地产企业，并且在这些企业中，没有哪几家甚至哪一家的实力异常强大，最大的地产企业万科占全国的市场份额也不过1%，因此比起电信、石油、烟草等垄断性较强的行业，房地产业的有限资金被分散到庞大的队伍中，其密度无疑是极低的，相应的每一家企业所缴纳的税款数额也并不能达到人们料想中的水平。

    地方政府的优惠政策也使得一些房地产企业可以减少纳税。“比如在北京的一些远郊区县注册公司，就可以少缴纳35%的税，而这些公司的开发区域却没有任何限制。”潘石屹认为地方政府的种种优惠政策的确能够起到吸引投资的作用，但同时也使国家的应收税款产生了一定程度的流失。

    房地产成税务稽查重点

    理由虽然充分，但房地产企业的资金量与纳税程度失衡的现象屡见不鲜。同时从网络上众多的房地产企业纳税筹划研修班火热招生的状况也不难看出，为了实现利润最大化，不少企业把不应花费的力气用在了研究纳税筹划空间、规避纳税风险上。

    树大招风，财富巨人不是纳税巨人的现象还是逐渐引起了有关部门的重视。

    去年以来，国家税务总局先后下发了《关于房地产开发企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号文件）和针对房地产开发企业房产税和土地使用税征管的国税发[2003]89号文件。而今年，国家税务总局把房地产行业列为本年度专项纳税检查工作重点，一些省市也纷纷出台专门针对房地产企业的纳税新规。

    尽管如此，身在此山中的潘石屹还是认为，其实房地产企业想要逃税也是不太容易的。“因为都是不动产，跑的了房子跑不了地。”此外，银行贷款也要实报实销，如果虚报计税价格，开发企业得到的贷款也会相应不足。

    同时他还认为，随着房地产业内不断出台新政策规范市场，开发商想要非法避税将会越来越难。例如：近期房地产行业内的大动作、被业界形象地称为“8.31大限”的国土资源部71号令为协议出让土地时代的终结划定了最后期限，如今随着招标、拍卖、挂牌这扇大门的逐步打开，全国的土地交易开始走向全面的公开透明。

    开发商原来的收益主要为土地收益和销售收益两大部分，协议出让使土地收益成为开发商收益的主要来源，有些甚至不需要很好的销售收益也能取得不错的整体效益，由此导致业界存在一些“大公司”，人们却不知道他们开发了哪些产品。相应的，暗箱操作的增多和销售收益的减少使得这些公司能够最大限度的规避税负。

    而土地交易的公开透明无疑使开发商们取得土地的成本逐步与市场接轨，随之而来的土地收益变得极为有限，企业要想盈利，更多地是依靠于销售产品以及服务的收益。因此，潘石屹分析认为：“土地交易的公开透明，也增加了开发商纳税的透明度。”

    地产纳税巨人仍很遥远？

    对于纳税取之于民用之于民的责任，在商言商的潘石屹表示“我没少交一分钱的税，也不会多交一分钱的税。”看来，有“商人中更为纯粹的商人”之称的房地产开发商，追求利润最大化是他们的终极目标。而作为纳税人应尽的义务及责任，可能更多地需要国家制定税务制度来保证。

    为了进一步规范房地产开发企业的纳税行为，使每一位纳税人更好地履行应尽的义务，税务制度的不断完善是非常必要的。

    潘石屹从纳税人的角度表示，今后税务制度的改革应该本着便于纳税人纳税的原则，例如纳税的税种及计税方法等较为专业的规定应该更加简单明了，便于理解。

    纳税制度也应该更加公开透明，“如果那些享受纳税优惠政策的公司与正常注册的公司竞争同一地块，显然大家不在相同的起跑线上，竞争起来难免会使这些正常纳税的开发商感觉心理不平衡。”因此，潘石屹认为不适当的优惠就应当取消，这样才能保证纳税过程中应有的公平，同时也为企业之间的公平竞争创造了良好的环境。

    但是即使各方面政策的不断完善并联合产生作用，潘石屹认为房地产企业照章纳税的额度也很难达到目前纳税百强的前列水平。“现在的政策会使小企业逐渐灭亡，但即使将目前的数量减少四分之三，全国仅剩一万家房地产企业，单个企业的纳税额度也不可能名列前茅”，虽然万科只占全国房地产市场份额的1%，但也并非很多企业能轻易追上万科。

    曾有业内人士预计，房地产行业中出现占市场份额10%的企业都不是短时间内轻而易举的事。因此今后即使开发商之间大举合纵连横，催生出地产界航母级企业，也不会出现像如今的石油、电信等行业那样近乎垄断的情况。

    也许，地产界的财富巨人们永远不能成为纳税巨人，但纳税巨人或许也并不应只是简单地以单个企业的绝对数量来衡量。