地产预售可能“计提” 国税局剑指“纳税侏儒”

    10月中旬以来，北京各税务所的征管员和房地产公司的财务部门一直非常忙碌。

　　10月20日，记者致电北京市西城区国税局第五税务所时，工作人员徐九菊告诉记者，她正在执行京国税265号文件的要求：一份关于地产企业缴税情况的调查，已分发至区内各房地产企业。

　　这份调查表上写着：“根据我市实际情况，房地产开发企业预售收入按15%的利润率征收企业所得税。”

　　据一位知情人士介绍，事实上，近90%的房地产企业从未按预售收入15%的利润率缴纳过企业所得税。徐九菊也不知道这份调查回收之后，上面填写的将是怎样的数据。这份调查要求填写的项别是：2004年度、2005年上半年房地产预售收入额、销售收入额、应征收企业所得税、已征收企业所得税。

　　一个多月前，国家税务总局计划统计司和《中国税务》联合发布的2004年中国纳税企业百强排行榜，使得“纳税侏儒”成为房地产公司的一个新绰号，响彻大江南北。房地产企业的税收问题，成为国税局不得不啃的硬骨头。

　　“计提”房地产

　　所谓企业所得税“计提”，实际上是对实施预售制的企业采取的一种征税办法，即在预售行为发生后，在每季度以预售收入为基数，按15%的利润率计算和预征企业所得税，待项目完工后确定利润和税款，多退少补。

　　“房地产开发企业预售收入按15%的利润率征收企业所得税”，其实并非新规，而是2003年由国税局颁发的一项政策，但终因地产企业对税率是否过高争议不止，而一直未得以落实执行。

　　当“纳税排行榜”与“财富排行榜”的反差跃然纸上时，国税局重新拾起了2003年的“计提”利剑。

　　9月29日，北京市国税局将《北京市国家税务局转发国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理问题的通知的通知》下发各区税务局。而此文件的主旨即“计提”地产企业的所得税。

　　这是不是说，以后对房企纳税情况的监管，会把重头戏放在对企业所得税“计提”制度的落实上？记者就此询问东城区国税局所得税科，得到的回答是“这个是老政策，2003年就下发了”。而当记者追问工作人员，是否2003年就照此执行时，该人士却未做明确答复。

　　这让人联想到近几年来，企业所得税方面的问题在房企纳税检查报告中出现的频率。

　　北京地税局相关负责人指出，“已经取得定金和预售房款，却没有按规定申报纳税”是房地产开发企业存在的最主要涉税问题之一。他们发现，由于房地产企业存在大量的定金和预售款收入，不少企业将这两项收入计入往来账户，造成企业的营业收入下降，从而躲避应该缴纳的税收科目和款项，造成税收流失。

　　北京国税局一位人士在接受本报记者采访时称，此前的执行中发现15％的利润率普遍反映偏高、内外资房地产企业的差距不一致、所得税不按项目征收等问题。目前，北京市国税局已将加强房地产公司企业所得税计提情况的监管问题，又一次提上日程。

　　以反逃税的名义

　　一个多月前开始越来越响亮的称房地产公司为“纳税侏儒”的绰号，令北京华远集团老板任志强非常愤怒，“胡说八道，这简直是谬论！”

　　任志强说，“最多只能说有些企业纳税积极性不高，等着税务局来收才肯交，不来收就不交。”

　　但是，国家税务总局和各地税务局对房地产业进行过多次专项检查，结果显示房地产企业并不像任所说的那么争气。

　　例如，北京地税局在2003年至2005年上半年对1103户房地产企业进行纳税检查时发现，有问题的房地产企业多达725户，有问题率高达 66％。问题房地产企业补税总金额高达10．05亿元，缴纳的滞纳金、罚款达7708万元之多。因此，五年来每年都被认定为全国范围内税收专项检查重点的，仅有房地产一个行业。

　　“其实，税务部门对房地产业还是管得挺紧的。北京房地产企业一年营业额上千亿，这么大一块肥肉，税务局能不重点查嘛。但是，为什么还是出现那么多问题？我想主要还是因为房地产业的一些特殊性。” 一位不愿透露姓名的开发商表示。

　　他透露，房地产公司相对其它行业，其逃税或避税的空间会更大。其中一个常见的做法是将资产和现金分开。

　　“比如开发了一个住宅项目，其中有一个配套的写字楼。我先建住宅，预售后拿到1亿元收入，但是我可以把1亿元里的8千万元拿来盖写字楼，盖好后我不卖，拿来出租。这样8千万在账目上就成了投资而非收入，住宅预售的账面收入只有2千万元，而写字楼只需缴纳出租的税收，总体应纳税额就少了。”

　　中央财经大学的刘桓教授说，房地产业纳税的一个通病是项目完工以后，项目公司员工即告解散，如果税务局不先按季度征税，那么追查该公司缴税情况以及补缴税款就会面临较大困难。

　　北京某施工企业一位财务人员的说法佐证了这个观点。这家企业在北京办公，但员工全部是广东潮州人，公司内的通用语言是潮州话。“干这行要保守的秘密很多，招老乡老板比较放心。我们在一家公司都干不久的，往往一个项目完工了，你也就要另谋出路了。”

　　刘桓还表示，以房地产业的预售和开发周期长的特点，如果在整个项目完工后再进行结算，将有失公平。“开发商卖的产品类似一种期权，应当遵从‘权责发生制’，在销售行为发生时进行纳税。”

　　“这种按核定存益率计提征收的做法，以前都是针对餐饮、美容美发这些消费者很少索要发票、成本又不明朗的行业。”一位税务业内人士认为，预征说明房地产业成本仍然不明。

　　税改积重

　　“预征的方式既变相提高了税率，又加大了资金成本。”任志强称，税制不统一带来很多竞争环境不平等的问题。拿营业税来说，“竣工前不让结算收入和利润，但要收营业税。收了也就收了，但至少要计到税里，算成收入，不能算‘应付款’啊。”

　　继中国纳税企业300强中没有一家房地产公司的消息广为流传之后，对于房地产企业“计提”的争论立刻在地产界炸开了锅。

　　北京富力成房地产公司的销售总监周超连用几个反问表达疑惑，“每季度都交，最后还要累计结算，这样企业和税务局都要增加不少工作量吧？还有，怎么计算销售量？碰上退房怎么办？”

　　在很长一段时期，房地产企业均是自行开销售发票，待项目完工、利润结算后申报缴纳企业所得税，直至2001年国家税务总局下发文件，规定通过预售方式进行开发的外商投资房地产公司，其纳税义务发生时间为收到预售款之日，要在每季度预交。

　　2003年国税总局发文将其扩展至内资企业。此后，由于2003年以前注册成立企业的企业所得税是交至地税局(如华远这样的大型企业交至国税局)，2003年之后成立的企业则是交至国税局，而国税和地税在预征制度上政策又不同，造成了各家房地产企业面临纳税成本的不同。这使得包括任志强在内的部分开发商苦恼不已。

　　不少开发商抱怨15%的税率过高。“尤其在项目的前两期，资金压力很大。”一位开发商说。

　　15%的税率究竟会对房地产企业的资金链产生多大影响？任志强称，因为预交就要付出利息成本，这样算起来累计税收甚至大于45%。

　　但中体奥林匹克花园的销售经理范睿表示，“对总体现金流有影响，但对利润没影响。”他认为，这项政策的影响程度关键看项目的利润率。如果利润低，即使项目完工后税务局把多缴的税款退回，也损失了不少利息。而对利润高的企业来说，说不定还是件好事，因为可以分摊成本。

　　“无论这是什么政策，只要公平就行。但漏洞在于，如果大家都公平了，那成本就会转嫁到房价上。”一位房地产咨询公司的人士表示，税率和征收方式的公平比税率绝对值高低更重要。

　　他说，现在国税局每年都对房地产业进行专项检查，要付出大量人力物力，不是个长期有效的办法。“关键是要治本，现在的税制还有待完善。”