卖房缴个税乃法定而非强制征收

    三种征税情形

　　1999年12月，财政部、国家税务总局和建设部 曾就个人出售住房所得如何征收个人所得税的有关问题作出过明确规定，具体分三种情况征税：

　　一是个人出售除公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定。即按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20%的个人所得税，合理费用指卖出财产时支付的有关费用；

　　二是个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额；

　　三是职工出售以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。

　　两种情况优惠

　　目前纳税人只有在两种情况下，可以享受对个人二手房交易所得的税收优惠政策：一是对个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税；二是对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售住房应缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式向主管税务机关缴纳，购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金，购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。

　　继今年5月发布《关于进一步加强房地产税收管理的通知》后，国家税务总局10月7日又再次发出《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》。有敏感的市场人士很快从中嗅出，二手房交易将要“强制征收”个人所得税。

　　通知说，对存量房交易环节所涉及的税收要实行“一窗式”征收。契税已划归地税部门管理的，要在房地产交易场所设置征收窗口，既负责征收契税，又负责征收个人所得税、土地增值税等税种；契税仍由财政部门征收的，则由财政和地税两部门在窗口合署办公，或互相委托代征相关税种的税收。

　　个人所得税包括在存量房交易“一窗式”征收的税种项目中，当然也包括在房地产税收一体化的范围之内。按照通知的要求，最晚本月底前，各地要制定出房地产税收一体化的具体实施方案，上报到国家税务总局。

　　看来，一直悬而未决的二手房交易个人所得税终要“强制征收”了。但是，对二手房交易征收个人所得税，此乃税法明文规定，即不是宏观调控的新政策，更不是可以商量讨论的话题。只有是否“依法征收”的问题，何来“强制征收”说呢？

　　这样的争论，今年夏天就曾掀起过一个高潮。6月初，南京市地税部门在《个人销售房屋税收政策须知》中规定，个人销售房产将按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，缴纳20%的个人所得税；北京市海淀、朝阳等区，也传出二手房交易要征收20%个人所得税的说法。然而在一片质疑声中，这两个城市的规定很快都停止了。

　　国家税务总局随后在7月份明确表态：个人出售自有住房取得的所得，应按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%，这是税法的明文规定，不是宏观调控新政策。

　　对大家觉得二手房交易缴纳个人所得税比较陌生的问题，国税总局解释说，税务机关一直都在征收，大家之所以没注意，一是因为以前二手房交易量小，二就是部分地方税务机关对个人转让房产所得征收个人所得税的政策执行不到位。

　　原来，是各地没有做到严格坚持依法征收二手房交易中的个人所得税。

　　但是，从7月份国税总局如此清晰的“澄清”后至今，很多地方的二手房交易个人所得税依然没有依法征收。相反，某地区可能强制征收二手房交易个人所得税的推测、卖房者又要为难之类的报道，却经常见诸报端。对国税总局此份新通知的解读，即属此类。

　　而这份通知恰恰明确要求：“严格坚持依法治税”。对于存量房交易环节所涉及的营业税及城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等税种，各地要依法征收，不得以任何理由和借口，对税法及相关税收政策进行变通和调整。