房屋中介纳税时间不能随意更改

    2003年10月，大连市西岗区地税征收管理分局在对所管辖区的中介机构进行纳税辅导时发现，有不少房屋中介机构在纳税义务发生时间的确认上存在问题，常常造成当期营业税金及其附加滞后缴纳，在跨年度时甚至还影响当年应纳企业所得税的缴纳。

    房屋中介机构是为房屋买卖双方办理房地产转让手续，并按国家规定的标准向委托方收取中介费的中介代理服务机构，其所收取的手续费为经营收入，是计算缴纳服务业——代理业营业税的计税依据。

    在通常情况下，当房屋买卖双方在对房价等无争议且相关资料齐全，短期内能办妥交接手续的情况下，房屋中介机构与房屋买卖双方签订“房地产代理服务合同”，并按合同规定向购房方收取房价款和定金，开具企事业收款收据，在账目处理上将此款记入往来账——“其他应付款”中。与此同时，房屋中介机构收取中介费，并开具服务业统一发票，确认收入实现，计算缴纳当期营业税金及其附加。

    然而，在房地产交易市场上，由于房屋买卖过程中各种程序、手续繁琐，买卖双方收付款的形式多样，因此在房屋交易过程中各种现象错综复杂。笔者发现，通常大多数购房者是采用贷款的方式购房的。在这种情况下，房屋中介机构与房屋买卖双方签订合同后，向购房方收取首付房款、定金和手续费，再到银行为购房方办理贷款手续。由于银行要对贷款购房方进行审核，需要提供的资料比较多，且手续繁杂，时间拖得也比较长。在这种情况下，房屋中介机构往往将贷款和房屋转让手续全部办完后，才给购房方开具服务业统一发票，从而确认营业收入。账目上将所确认的中介费从“其他应付款”转入营业收入中，据以计算缴纳营业税金及其附加。

    在纳税辅导中，笔者还发现有一种情况，就是在卖房方所提供的房屋相关资料不完整等情况下，有些房屋中介机构与房屋买卖双方签订“房地产代理服务合同”后，按规定向购房方收取了房价款、定金和中介费，并将所收取的这三项款全额开具企事业收款收据，在“其他应付款”中进行核算。对所收取的中介费不单独开具服务业统一发票，因此也不确认收入的实现。待房屋转让手续办完后，即缴纳契税后，房屋中介机构才将所开具的企事业收款收据收回，把代为支付各项费用的发票交付购房方，同时开具服务业统一发票，将已收取的中介费从“其他应付款”转入营业收入中，此时才确认收入实现。

    以上两种情况的共同点是房屋中介机构都是在与房屋买卖双方签订“房地产代理服务合同”时收取中介费；不同点是在所确认的纳税义务发生时间上不同。根据《营业税暂行条例》第九条规定：“营业税的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。”由此，房屋中介机构应该在向委托方收取中介费的当天就确认纳税义务的发生时间，计算缴纳当期税款。

    显然在上面提到的两种情况下，中介机构的做法都是错误的，由此造成的税款滞后缴纳应该按照《税收征管法》第三十二条规定从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。