11月8日国税总局发布《通知》称，土地增值税涉及的“普通标准住宅”认定，要从严掌握。这就意味着，上海的普通住房标准将重新界定，土地增值税的征收范围也将扩大。
土地增值税开征12年
笔者从复旦大学国际税法教授陆志安处得知，土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税，房地产的卖出的价格扣除买入的价格以及合理的费用后，按照30%至60%的税率征收。至今已十二年。
可为何对于上海人而言，在房屋买卖过程中受土地增值税的影响不大呢？原因在于建设部曾规定普通住宅可享受土地增值税的优惠政策，而普通住宅的单套建筑面积标准为120平方米以下，各地区可以根据实际情况向上浮动20%的比例。正是由于这个浮动标准，在2000年之前一些地方为了鼓励当地的房地产流通，都采取一定的土地增值税优惠政策。比如一直以来，上海对于一般住宅转让，土地增值税都是免征的。
调控措施更显严厉
国税总局在此时发布《通知》，严征土地增值税无疑是宏观调控的一部分，持续释放着紧缩银根、地根的信号。在采访复旦大学房地产研究中心主任尹伯成的过程中，他对该政策相当赞同。他认为，近年来，土地涨价太厉害，房价的上涨其实就是土地的增值。2003年之前买房子的人通过转手买卖，赚了一大笔钱，这其实就是土地增值的收益。但土地所有权是国家的，土地的增值并不是使用权的增值，房产投资人可以享受土地增值的一部收益，却不能享用全部。土地增值税就是国家用税收的形式，将房价增值部分从投资人手里抽走，这是合理的。
从全国范围来看，宏观调控未达到预期效果。最直接的表现就是今年二、三季度全国70个城市的房价仍然保持较高的增长速度。在这种情况下，国家必定对房地产行业采取更加严厉的调控措施。正如汉宇地产资深分析师邵明浩说的：“土地增值税作为一个存在已久的税种具有税率高、范围广的特点，是一个随时都可以启用的工具，符合目前国家调控的要求”。
征税范围大大扩展
随着《通知》的出台，“普通住宅单套建筑面积的标准，各地区可以根据实际情况向上浮动20%的比例”的规定被取消。那么上海的土地增值税征收范围会受到怎样的影响？
目前上海各个房地产交易中心仅对住宅市场中的独栋别墅二手转让征收土地增值税。2005年6月1日开始，上海对独栋别墅二手转让开始征收土地增值税。而对于产权证上物业类型中没有标明独栋别墅、花园洋房的是不征收土地增值税的。
按照11月8日《通知》的精神，上海不仅原来没有纳入土地增值税中的联体、叠加别墅，而且所有非普通住宅及部分主要是建筑面积在120至140平方米之间的普通住宅也被纳入征收土地增值税的范围。相比于原来只征收独栋别墅的情况，现在的征收范围被大大扩展。
照以往情况看，上海在宏观调控政策出台后，会出台相应的地方细则来具体落实。日前，笔者连线上海市税务局，该政策目前上海正处于研究过程中，何时执行，是否会出台相应的地方细则，还有待时日。
一、二手房受联动影响
业内人士均认为如果严格按照上述标准征收土地增值说的话，对上海一、二手房交易都会产生比较明显的影响。复旦大学陆志安分析，土地增值税通过税收杠杆促使更多手中有土地或准备拿地的开发商来开发小面积低总价的普通住宅，满足更多普通消费者的需求，从而稳定房价。
而根据汉宇地产对上海二手房交易的统计显示，在06年上半年的交易中，面积大于120平方米的住宅占整个交易的3成以上，而其中需要交纳个人所得税（也就是说有赢利的）占70%，也就是政策出台后有两成的二手房交易可能受到土地增值税的影响。同时，汉宇地产资深分析师邵明浩和交易管理部副经理倪岱尔均认为相对于二手房，一手房的销售可能受到的影响会更严重。
