记者昨天从某房地产经济公司获悉，朝阳区地税局近日向有关企业下发了一份“个人转让二手房缴纳土地增值税政策宣传”文件。该文件显示，个人转让未满3年、面积超过140平米的非普通住宅，将全额征收土地增值税，商铺等非住宅房转让也须计征此税。据悉，北京其他区县的相关细则与朝阳区的执行标准大致相同。
“非普宅”标准定为140平米
前天下午，北京市地税局召集部分房地产经济公司的相关负责人进行了一项业务培训，并下发了上述宣传材料。
记者在这份材料中看到，与之前“二手房交易将提高土地增值税”相关通知相比，朝阳区细则明确了征收范围，个人转让非普通住宅，居住未满三年的全额征收，满3年未满5年的减半征收。同时，该细则还特别提出了“非普通住宅”的界定标准，即超过140平米（不含）即被确定为“北京市非普通住宅”。此前，业界一直传称界定标准为“120平米”。
而个人销售已购住房的购房时间，可按契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先原则确定。
另外，个人转让住宅以外的其他类型房屋，如商铺等，应计征土地增值税。同时，以法定继承方式或将房产赠与亲属及社会公益、福利团体的，均免征土地增值税。
扣除项目不含个人所得税
根据朝阳区细则，票据齐全时应缴纳的土地增值税=（房产交易合同价格-扣除项目总额）×规定税率-（扣除项目总额×规定百分比）。
不过，该细则中的扣除项目不包含个人所得税，扣除项目总额为：原购房发票金额+营业税+印花税+原购房契税+加计5%金额（即原购房发票金额×5%×居住满年数）。另外，土地增值税计算公式中的规定百分比，与规定税率同比变化：当规定税率取30%，规定百分比为0；当取40%时，为5%；当取50%时，为15%；当取60%时，为35%.据“信一天”市场部统计资料，目前北京市二手房交易中，140平米以上非普通住宅交易占总交易量不到13%，并且这部分房产中5年内房产所占比重约为60%.因此，征收土地增值税对北京二手房整体交易量不会产生太大影响。
■举例
孙先生2004年购进一套150平米房产一套，总价90万元，现准备以120万元出售，所有票据齐全，所需交纳土地增值税如下：土地增值税=（房产交易合同价格120万元-扣除项目总额）×规定税率-（扣除项目总额×规定百分比）扣除项目总额：1.购进价格：90万元；2.契税：90万×1.5%=13500元；3.营业税：120万×5.5%=66000元；4.加计金额：90万×5%×2=90000元；5.印花税1050元。合计扣除1070550元。
应缴土地增值税=（120万元-107.055万元）×30%-107.055万元×0%=38835元。相当于出售价格的3.2%，而票据不齐全按出售价格的1%核定征收，缴纳土地增值税费为1.2万元。
相关新闻
明起，北京将对二手房交易全面征收土地增值税。记者昨日发现，先前人们普遍认为土地增值税扣除项目中应该包含的个人所得税，不在扣除之列。
昨日，记者在朝阳区下发的《个人转让二手房缴纳土地增值税政策宣传》中看到，土地增值税扣除项目为：原购房发票金额＋营业税＋印花税＋原购房契税＋加计5%金额（即原购房发票金额×5%×居住满年数）。 详细进入>>>
针对北京从12月1日起将对个人二手房交易强征土地增值税而出现过户激增的现象，记者今天采访获悉，广州早在9月14日已实行对非普通住宅转让征收土地增值税，且政策比北京更严。从实施后两个月来的情况看，近期大户型成交的跌幅至少达两成以上。
据广州市“12366税务咨询热线”和房管局调房站的工作人员介绍，土地增值税并非新税种，只是一直“立而未征”。土地增值税本来就是个人销售房屋时涉及的税种，并不是突然增加的。只是自去年开始国家定出“非普通住宅”的标准，今年7月份国家税务总局对“非普通住宅”征收土地增值税做出了补充说明，新发布的通知，只是对多年来的实施办法作了调整。 详细进入>>>
自12月1日起，北京市转让二手房将强制征收土地增值税。其中规定，转让居住满三年未满五年的非普通住宅，则减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。而目前中高端二手房市场中，未住满五年的非普通住宅大约占到二手商品房交易总量的一半左右，实际占整个二手房市场总交易量的20－25%.这也就意味着对于北京的中高端二手房市场而言，不论是业主还是买主都将产生一定的心理波动。 详细进入>>>
知识小贴士
什么是土地增值税？
土地增值税是国家为了规范土地和房地产交易秩序，调节土地增值收益而采取的一项税收调节措施。我国于1994年颁布了《土地增值税暂行条例》，之后又出台了《土地增值税暂行条例实施细则》。
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，是土地增值税的纳税义务人，应当按照《条例》的规定缴纳土地增值税。
作为个人所购房产，如果仅作为居住使用，就不用缴纳土地增值税；只有再转让、经营此房并获得相当标准以上增值收入时，才有必要缴纳土地增值税。具体规定请按照最新调整。
