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得不偿失 房产交易避税切莫走旁门左道

2006-11-10 8:28 上海证券报 【 】【打印】【我要纠错

  除了投资避税和收入避税之外,产交易中也有一些能避税的环节,有关理财专家表示,只要掌握房产交易的有关政策并加以合理运用,购房卖房有时也能避税。

  有关政策规定,出售产权超过5年的房屋就不用缴纳营业税,从目前情况看,购房不满5年的卖家会把营业税转嫁到买家身上,因此,买房人最好选择上家购入已经超过5年的房子。

  而售房人如果要规避此类营业税,最常见的做法就是改售为租,直到房子超过5年的期限后再出售。

  另一种在房产交易中常见的避税方法,是出售自有住房并拟在1年内按市场价重新购房,出售现住房所应缴纳的个人所得税,可视其重新购房的价值可全部或部分予以免除。

  具体的执行方法为:购房金额大于或等于原住房销售额的,全部退还纳税保证金;购房金额小于原住房销售额的,将按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金,余额作为个人所得税缴入国库。理财专家提醒,如果个人出售现住房后1年内没有重新购房的,所缴纳的纳税保证金将作为个人所得税缴入国库。因此,要利用此项政策避税,必须在时间上有所控制。

  针对目前房产交易方面出现的各种针对新政的避税方法,理财专家指出,千万不能走旁门左道,应合理合法地避税。那些利用“假赠与”避税的方式现在已经无税可避,对于“假赠与”避税,有关部门已在今年10月份出台政策予以打击,如果用“假赠与”的方式逃避税收,买家再次出手的时候需多缴纳个人所得税。此次出台的政策规定,受赠与房产再次转让时,将按20%的适用税率缴纳个人所得税,另外还要缴纳包括5.5%的营业税和契税等,总税率约为28%,是正常二手房税率的3倍还多。对于买房人而言,采用“假赠与”的交易方式损失会很大。

  而市场上最常见的“做低合同价”方式,对于卖房人来说也有一定的风险。如果买方付款时不按照当初的约定,改以合同中约定的款项来付钱的话,卖房人届时就可能因为“避税”而遭遇卖房款大幅缩水的情况。

  一些“先租后买”的延期交易其实也存在着风险。新政以5年作为一道纳税的界限,5年以上的房屋可以享受免征营业税的优惠。但先租后买在很长一段时间里,会使得买房人无法办理交易过户手续,因此产权并不在买房人手里。对于买卖双方而言,一旦其中一方反悔,都将造成纠纷。特别是对于买房人来说,这种交易方式的风险很大,在产权没有办理之前,从法律上讲,房子的产权仍属于卖房人,他们很有可能在办理产权前将此房办理抵押或者转让给别人。因此专家提醒,尽管人们可以利用各种政策尽可能地避税,但一定是要在合法的前提下,切莫因小失大,为了避税损失更多的金钱。

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