日前，北京已先于国内其他城市，执行国税总局下发的关于个人无偿赠与不动产的税收管理规定。该规定延续了政府调控房地产市场以及强化房地产税收体系的政策思路，意在提高房地产税收征管效率。当然，该通知仓促出台，也是因为在前期政府严格落实房地产交易中的个税、营业税等税收征管后，市场出现大量新增的无偿赠与住房行为，其中部分是通过假赠与而偷逃税款的活动。
不管无偿赠与的真实目的是什么，都说明在不动产继承和赠与行为已普遍化的当下，需要重新理解政府针对该类行为的税收职责。
笔者认为，有必要以不动产继承和赠与行为作切入点，逐步推出遗产和赠与税的试点。
这首先是基于税收公平和效率的原则。进入21世纪，随着住房改革与房地产商品化的全面推进，住房类支出在居民生活支出中的比重不断上升，住房也成为个人财产的主要组成部分。同时，伴随着贫富分化的日益严重，中低收入者或面临无房之痛，或沦为“房奴”，而高收入者却掌握了大量的“豪宅”，并且由于财产税的缺位，并没有向社会反馈应有的税收贡献。随着高收入者向亲属的不动产赠与行为的增多，获赠人理应为无偿获得生息财产支付一定社会成本。
其次，不动产征税几乎不存在信息管理等技术障碍。遗产和赠与税虽然在1994年税改时就明确提出，但一直无所建树，今年以来更是遭遇“寒流”。究其原因，除了部分人传递错误信息、误导大众认为遗产税会对普通人造成影响，也还因为目前缺乏纳税的个人财产信息等基础条件。对此，鉴于不动产、尤其是高档不动产可以更容易进行纳税对象的归类，并且不动产信息管理相对完善，完全可以作为遗产税或赠与税的试点对象。
并且，从房地产税收体系的健全来说，也需要补上对赠与行为专门课税这一环节。美国住房交易主要涉及三类税收：个人所得税、交易税、遗产和赠与税。其中遗产和赠与税只在住房价值超过60万美元的遗产或在每次赠与价值超过100万美元时缴纳，实际很少影响普通住房交易。很多国家在设定不动产相关的遗产和赠与税时，都曾考虑通过征税对象的价值限额，只对“豪宅”进行征税，或者引入累计交易额、住房持有期限的因素而抑制短期投机行为。
要真正规范不动产赠与行为，需要税制改革的深化，而推进不动产赠与相关税种的创新，反过来也对税改与房地产业发展具有深远意义。短期内，可考虑两方面的改革重点。
一方面，对于现代财产税制来说，个人间财产转移是必须予以明确税收责任的行为，这也是税收明确个人产权责任的重要方面。对此，国际上通行的赠与税、遗产税和隔代转移税，我国现在都没有建立起来。在建立成熟市场经济的过程中，这类财产税是不可缺少的，只有过渡到后工业福利社会，我们才能奢谈遗产与赠与税的效率损失问题。以中高档不动产为对象展开纳税试点，要注意避开技术、伦理障碍，发挥对整体税制优化的正面促进作用。
另一方面，在相关制度不健全的情况下，对于除继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与之外的其他无偿赠与行为，现有税制实际上无法真正防止“假赠与”的逃税。如此倒不如对不动产赠与进行专门的税种设定，可以通过细则规定，增加高档住房赠与的税收负担，或者提高持续通过“假赠与”进行投机的成本，这些都符合促进房地产业健康发展的大趋势。
