二手房转让征收个人所得税政策有两种征收方式，根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）规定：无法出具原值凭证的房产，房产交易个人所得税按照房产交易收入总额的1%——3%的比例征收，其他符合108号文件规定的个税缴纳类型的交易，按差额的20%征收。
两种征收方式征税导致税负结果不同
税总108号文规定了二手房个税核定征收的幅度：按照房产交易收入总额的1%——3%的比例征收，而各地在出台自己的征收细则的时候，普遍都选择了1%的低税率，原因不言自明，谁都不希望自己的房地产市场过度冷清。而造成的结果是两种征收方式下税负的不同。
举一个简单的例子我们就可以看清楚：比如一套房子是2004年以60万元买入的，装修费和购入时的相关税费为15万元，今年准备以80万元卖出。根据政策，如果不能提供原始凭证，将按交易额的1%征收。也就是说80万元，乘以1%，要交8000元的税。
而如果可以提供原始凭证，房屋转让的个人所得税的计算公式为：房产交易合同价格，减去装修费用等规定扣除项目后再乘以规定税率。也就是80万元减去60万元后，再减去15万元，然后再乘以20%，也就是1万元。比第一种方式多了2000元。如此说来，手续齐全的二手房再上市交易时，反而比手续不齐全的要多交税。
最近北京出台的二手房非普通住宅交易征收土地增值税的政策也存在着核定征收的方式，征收标准同样是房价总额的1%，根据测算核定征收方式税负仍然低于手续齐全的征收方式。
核定征收应该调动纳税人的主动性
根据二手房征收个税政策规定：六种情况可核定征收：
1.未能提供合法、有效的售房合同，不能正确计算售房收入的；2.未能提供合法、有效的购房合同和房产原值相关凭证，不能正确计算原值的；3.未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的；4.申报价格低于《房地产价格审核书》所审定的价格，又无正当理由的；5.个人转让已购公有住房不能提供所有扣除项目相关资料凭证的；6.办理完税手续时，未按规定提供主管地税征收机关“据实征收”审核意见的。
核定征收的方式本来目的是为了照顾部分确实符合以上条件的交易项目，而事实的情况是，税务部门在核定比例的确定上没有进行科学测算，税负低于正常征收方式的情况大量存在，那么政策实行的结果是纳税人避重就轻，普遍选择了核定征收的方式，核定征收的方式实际上成了一些人逃税的手段。税务专家解释说这样的情况是存在的，但不是普遍情况，笔者认为不然，从规范纳税上讲，税务部门应该鼓励纳税人按照正常程序和要求进行申报，重要的是调动纳税人的积极性。可以考虑的方法是核定征收的标准提高，根据测算制定出等于或者略微高于按照正常征收的税负水平，督促纳税人通过正常的程序进行申报纳税。这样可能会产生开具假发票逼税的情况，笔者认为这样的逼税方式税务部门完全可以采取手段打击，比如计税价格的确定，相应原值水平的评定等等，另外对于发票真伪的审查也可以堵住避税的漏洞。
核定征收标准过低对政策执行效果产生负面影响
由于政策出现了可以选择的余地，即房产交易者可以选择按照差额征收还是总额征收时，合理避税的空间便产生了，由于税务部门和房产交易部门在信息的共享上存在问题，税务部门无法判断房产交易应该适用哪种征收方式，这样导致政策出现了很大的漏洞，政策效应大打折扣。各地出于本地区利益的考虑，在税率的选择上普遍避重就轻，明着是为了保护房产交易市场，暗地里隐藏着说不清的利益关系。此前呼声很高的个税政策已经流于形式。从这个角度分析，似乎核定征收的存在限制了政策效用的发挥，好象是弊端很大，情况是这样吗？
然而这只是一般的考虑角度。从房产交易的税收政策实行效果来看，单纯需求管理的政策不能调动房产供应的有效增加，对于缓解供需矛盾的缓解作用甚微。而在我国目前房产供应存在绝对的供需矛盾，自主性的刚性交易需求占据房产交易需求的主体的总体情况下，税收政策不仅不能缓解供需紧张的态势，反而成了推动房价上涨的负面因素，由于刚性需求的存在，这样的房价增长完全能够实现。事实的情况是北京等全国70个大中城市的房价一直在高歌猛进。进一步的原因还在于我国对于房地产政策，除税收政策以外全部是属于中长期的政策，而在我国目前房地产市场存在政府间接干预的情况下，未来房地产市场情况存在很大的变数，地方政府和开发商的寻租利益关系使房地产市场未来预期相当谨慎，那么支持房价下降的预期已经不足以打压目前的房价上涨。在上面的总体宏观形势下，税收的增加无疑在短期内将全部表现为房价的上涨，那么由于核定征收导致的避税的存在，房价上涨的幅度不会像正常情况下的幅度大，从这个意义上讲，避税的存在其实缓解了房价上涨的压力。
因此分析到这里，我们也难以对避税的存在到底是好还是坏作出比较公正的评价。从目前税收政策没有起到降低房价的现实情况看，税收政策并没有得到大家的肯定，那么核定征收导致的避税的盛行肯定会产生负面影响。因此，从大众的角度讲，提高核定征收的标准从而借机推动纳税人主动纳税意识的提高不失为一个好的办法。
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