建设部副部长刘志峰12月16日透露：今后，将通过鼓励小户型设计、保有环节征税等手段，提高大户型购买使用成本，引导消费者合理住房消费，鼓励推广中小套型。此前，北京在住房建设规划中亦曾提出对大户型收税。相关人士表示，上海的户型结构调控还需时间。当务之急是改善小户型的质量，逐步提高小户型的市场供应比例。
房产保有环节税费的缺失导致房产供应结构非理性化
根据来自建设部门的数据，我国人均住宅面积去年底达到26.1平方米。据建设部今年4月的调研，中国40个重点城市住宅平均套型面积为113平方米，其中16个城市超过120平方米，而北京待售住宅的平均套型面积已达143.9平方米。从结构上可以看出，住房供应结构已经出现了严重高端化的现象，造成的结果是房地产市场供求的苦乐不均，占房产需求主体的中小户型需求严重不能满足需求，一个数据就是关于北京的经济适用房的供求比例为1比13，而大户型等住宅和商用房产处于空置的状态，可谓几家欢乐几家愁。
造成大户型供应失衡的原因在于需求的旺盛。由于住房保有环节税收的缺失，财产持有成本远小于交易成本，而我国目前财产交易税费严重集中的状况，房产市场表现出来的景象是房产交易并不活跃，房产的有效供应难以调动起来，大量房产处于囤积居奇的阶段，资金等待进一步的增值，房产市场表现出虚假繁荣的景象，房价似乎有着很坚实的支撑，错误的信息引导供给向大户型聚拢，房产供应的进一步增加不仅增加了小户型的供应矛盾，拉高了房价，也增加了房产市场崩盘的危险。刘志峰公开表示，“目前建设部、财政部、税务总局等正在研究增加住房保有环节税费，对户型面积偏大的房子收取一定费用，以增加大房型住宅的各方面使用成本。” 使用成本增加将调节市场的投机性和投资性交易需求，需求趋于理性化，房产供应也会逐渐回归正常。
房产保有税意在调节住房供应结构
保有税，或者称为物业税，基本设计理念是把我国现在关于房产购买环节的土地出让金，契税，房产税等相关税收合并到房产持有环节征收，一定程度上降低了购买的门槛，降低房价。据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%.购房者买一套房子的钱中，有30%-40%是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。下降程度如何，意见在理论界和实务界观点不一。暂且不管房价是否会降，物业税的推出，将很大程度上解决目前房产保有和交易阶段税负严重差异的情况，交易阶段税费的相对减少能够有效的促进房产二级市场的发展，而保有环节税费的增加，能够促进房产有效供应的增加，那么房产投资和投机的成本将加大，相应的需求会回归理性。
刘志峰明确表示，改善住房供应机构，增加中低价位、中小套型的普通商品住房供给，不仅仅是中低收入家庭的住房需求问题、是国家宏观调控的重要任务，也是我国人多地少，资源相对短缺的必然选择。“我国目前的住宅主导户型应该是90平方米以下。90平方米以下的中小套型住宅要成为社会主流产品。” 笔者认为，房产供应结构的改变还要依靠保有环节差别化政策，比如对大户型的房产征收高额的税费，而对小户型应适当的给予补贴，尤其是居民唯一住房。根据保有税即财产税的设计理念，首先应该做到普遍征收，就是不管小户型还是大户型都要征收物业税，做到纵向公平；进一步层次的公平还在于量能课征，对于大户形要提高税率档次，而不能依靠大户型面积的增加而导致的税收的增加，这不是所谓的公平，真正的公平在于不仅税负要随着面积的增加而增加，更要体现人性化的因素，税率也要体现不同的档次，充分发挥财产税的调节功能。这样才能真正体现公平性。
因此，物业税如果能够针对不同的户型制定不同的税率档次，并对起征点做出规定，就能很好的发挥财产税的调节功能，引导消费的意图非常明显。在相应的交易阶段，对于大户型和多套住房的拥有者征收不同档次的营业税和所得税，对于引导合理的投机和投资性需求也有相当重要的作用。健全的房地产市场，投资性和投资机性交易是必不可少的，因此税收政策上体现出引导的方向，也将最终改变房产市场的供应结构。
保有税推出是否将对房价产生负面影响
刘志峰表示，相关部门将利用税收、金融和土地政策等多种手段，鼓励开发中小户型住宅，保障中低价位、中小套型住宅的有效供应，并积极引导购买小套型、功能良好的住宅。笔者担心单对大户型征收保有税，目前房产供应结构性矛盾和总体供应矛盾的情况下，房价未必会有明显的降幅，而大户型保有成本的增加将刺激交易需求向中小户型转化，由此形成的局面将会是中小户型供求的进一步失衡。因为目前房产供应矛盾还不在结构性矛盾，关键是在总量供应存在问题，住宅供应增长小于商用房产增长，中小户型的增长小于大户型的增长，总体的形势是在总量供求存在矛盾的情况下，结构性的供求矛盾更支撑了房价的上涨。因此对于大户型的征税，将很明显的引导需求到中小户型的需求上去，让现在已经很严峻的供求矛盾更加的激烈化，那么我们今年推出的各项税费向购买环节的转嫁将形成百分之百的转嫁，房价进一步提升是肯定的。
就像前面说到的，财产税应该做到普遍征收，而对某个领域的征税将违反税负公平的原则。对大户型的征税更像是消费税，但由于在保有环节征收，则具有财产税的性质，笔者认为还是应该整体推出物业税，对于不同户型的房产设定不同的税率档次，对于拥有的住房以外的投资型和投机性房产也应该规定比较高的税率，做到横向公平和纵向公平。这样的税制设计才是比较合理的。笔者认为房价的上涨才是比较理性的上涨，就是说房价的上涨更多的体现为房产供求现实决定的上涨，少了很多投资性和投机性的因素，房产市场的风险度会在合理的范围内。
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知识小贴士
物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。
从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。
报载：“物业税开征”将率先在北京试点，上海、南京、广东的试点将在今年底或明年初紧随其后。
