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房地产:只提保有环节征税将进一步加重公众负担

2006-12-19 9:52 上海证券报·陈军华 【 】【打印】【我要纠错

  在保有环节征税,绝非单纯地开征一个新的税种,而是将开发环节的税收向保有环节转移,从而,达到降低地产开发成本、降低房价、惠及公众、引导正确消费理念目的。因而,对保有环节征税,必须遵循一个最基本的原则,即总体税负应当减少而不是增加。对于现有住房,由于购房人一次性缴清了所有税款,不宜再征物业税。

  中国40个重点城市住宅平均套型面积为113平方米,其中16个城市超过120平方米,而北京待售住宅的平均套型面积已达143.9平方米。针对这一问题,建设部副部长刘志峰日前透露:建设部、财政部、税务总局等正在研究增加住房保有环节税费,对户型面积偏大的房子收取一定费用。通过鼓励小户型设计、保有环节征税等手段,提高大户型购买使用成本,引导消费者合理住房消费,鼓励推广中小套型。

  目前,世界上许多国家对保有环节征税,比如我们耳熟能详的物业税,就是其中最常见的税种。但是,我们所谈的保有环节征税与西方国家并不是一个概念。其主要区别在于,西方国家房地产开发环节的税负较低,大部分税都是在保有环节征收的,以物业为主体的财产税是其地方政府收入的重要来源。而在我国,房地产绝大部分税、费都是在开发环节征收的,保有环节征税较少,只有城市房产税和少量的城镇土地使用税等。

  但是,就总体而言,我们的税费负担并不低。其一,在我国房价构成中,各种税负的比重在35%-40%左右(与土地出让金所占比重大致相当)。由于税过于集中在开发环节,买房人常常感觉不到税重,实际上,房价高就与税负重有着最直接的联系,公众缴纳的房款中有相当一部分就是税。其二,我国费多。据报道,在我国房地产开发过程中,各种收费项目多达100余种,有“头税轻,二税重,三税、四税要了命”的说法,所谓三税、四税指的就是各种收费。

  显然,我国在保有环节征税,与西方国家截然不同,绝非单纯地开征一个新的税种,而是将开发环节的税收向保有环节转移,从而,达到降低房地产开发成本,降低房价的目的。事实上,有关部门、专家最早提出征收不动产税时,就对此进行了明确。2003年,中共中央十六届三中全会更是明确提出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”但是,一些官员在引用这句话时,经常只提前半句,而省略后面几个非常关键的字———“相应取消有关收费”。

  也就是说,开征物业税等保有环节的税,必须以“相应取消有关收费”作为前提。但现在,相关官员只提到我国保有环节税费偏轻的问题,而对开发环节税费偏重的问题避而不提。这透露出一种令人不安的信息,即有关部门更倾向于在开发环节税费不变的情况下,增加持有和交易环节的税费。也就是说,开征不动产税,不再是一个税费环节转移的问题,而是增加新的税收问题。一旦开征物业税,房价成本可能进一步被抬高,公众的负担将进一步加重,从而,背离开征保有环节税收的初衷。

  值得一提的是,目前,我国不仅房地产开发环节的税负重,交易环节的税负也在加重。比如,对二手房交易征税个税,原来的目的也是为了遏制投机、稳定房价。但从实行的效果来看,并未达到应有的目的。其一,相关税负被转嫁到了买房人手中。尤其在房价持续上涨的时候,这种税负转嫁很容易进行。其二,对二手房征个税加大了交易成本,抑制了二手房市场的发展,使市场中的住房供应更依赖一手房,反而推动了房价上涨。

  在房地产开发环节税重,交易环节税负也逐渐加重的情况下,倘若不大幅减少开发环节的税收,直接就对保有环节开征新的税收,不仅不能从总体上达到降低住房成本的目的,反而可能进一步提高成本,加重公众的负担。因而,对保有环节征税,必须遵循一个最基本的原则,即把开发环节的税负向保有环节转移(对于现有住房,由于购房人一次性缴清了所有税款,不宜再征物业税),总体税负应当减少而不是增加。

  延伸阅读:

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  建设部副部长刘志峰12月16日透露:今后,将通过鼓励小户型设计、保有环节征税等手段,提高大户型购买使用成本,引导消费者合理住房消费,鼓励推广中小套型。此前,北京在住房建设规划中亦曾提出对大户型收税。相关人士表示,上海的户型结构调控还需时间。当务之急是改善小户型的质量,逐步提高小户型的市场供应比例。 [全文阅读]

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