住房交易个人所得税（以下称房产个税）将于明天正式开征，烟台将成为继济南、青岛之后，山东省第三个开征此税种的城市。
记者了解到，市民在二手房交易中，对如何缴税、该缴多少税疑问颇多，昨天，就房产个税开征后，市民应注意哪些问题，记者采访了烟台市地税局相关负责人。
买卖二手房 有两种优惠
“开征房产个税并不可怕，了解买卖二手房时的一些优惠政策，市民就不会惶惶然了。”市地税局征管二科高晓军科长说。
优惠1：对个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。自用生活用房的起始时间，以房屋产权证、契税完税证明或《国有住房出售收入专用票据》上注明的时间，按孰先原则确定。
优惠2：对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售住房应缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式向主管税务机关缴纳，购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金，购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。其中个人出售住房的起始时间，按纳税保证金收据上注明的时间确定。按市场价重新购房的时间，以房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，按孰先原则确定。
注：个人出售住房后一年内未重新购房的，出售原住房缴纳的纳税保证金将转为个人所得税，不再退还给个人。
枯燥的条文背后隐藏着两点信息：一是国家希望通过缴纳住房个人所得税，来遏制房产投机和投资，即“炒房”，故对居民正常买卖房产不打压；二是国家这一说法是与鼓励自住型和节省、节约型住宅是一致的，通过税收的引导来打压投资市场，另一方面拉动自住市场，鼓励老百姓正常买房换房，改善居住条件，故对纳税保证金有上面的规定。
房产个税 到底该交多少
房产个税开征后，卖个房子到底该交多少个税？税务人员进行了具体介绍：
交法1：个人出售自有住房时，如果能够提供完整、准确的住房原值凭证，能够正确计算应纳税所得额的，应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，适用比例税率，税率为20%.其应纳税额按下列公式计算：
应纳税额＝应纳税所得额×20%
应纳税所得额＝转让住房的收入额－住房原值和合理费用
合理费用是指出售住房时，按照规定缴纳或支付的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、契税、印花税、交易手续费、公证费等有关税金和费用；
交法2：个人出售自有住房时，如果不能提供住房出售收入凭证、原值凭证或其他有关扣减项目明细资料，导致不能正确计算或难以准确计算应纳税所得额的，可以采取核定征收的方式征收个人所得税，其计算公式为：
应纳税额＝转让住房的收入额×核定征收率
除按国家税务总局规定可享受免征个人所得税的情况外，对个人出售住房所得，个人所得税核定征收率为1%.转让住房的收入额以缴纳契税的计税额为准。
记者采访部分港城房地产中介公司了解到，征收率各地不一，青岛为1%到2%，烟台所定1%征收率，显然是在法律规定的范围内尽量保护二手房市场少受影响。另外，通过算帐可以看出，无论何种情况下，按照第二种情况（1%）交税，税负最轻。举例来说，李先生4年前花20万元购房一套，现在房子涨到了30万元，如果按1%交税，则仅应该交3000元的税，而按照20%税率缴纳，则是庞大数字，自己稍一算帐就知道哪种合算了。
征收房产个税 会影响到谁？
关于“二手房交易强制征收个人所得税”的消息传出后，许多人担心政策影响生活，那么开征房产个税，到底能够影响谁？
■ 对已购公房价格影响不大
部分业内人士认为，征收房产个税，实际影响不大，地税部门对已购住房的购房时间认定为：按契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先原则确定。这样，绝大部分公房的购房时间都会在五年以上，按照第一项优惠政策（见前文），对已购公房价格影响不大。
■ 出售自有住房前后一年再购房的，基本不受影响
《关于进一步规范住房交易个人所得税征收管理的通知》中表示，对出售自有住房一年内按照市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其购房价值可以全部或者部分免税。这样又减小了房产个税的实际税负，使得出售住房一年内再购买房产的纳税人享受房产个税的税收优惠。
高科长介绍，烟台的房价一直没有跌，对出售自有住房一年内按市场价格购房的纳税人，几乎是不受征收房产个税的影响。
房产个税 这样缴纳
房产个税即将开征，到底如何缴税，税务人员介绍了详细程序。
A、符合免税条件的：
应该提供个人将房屋所有权证（或契税完税证明、国有住房出售收入专用票据）、身份证（或户口簿）的原件和复印件以及〈〈家庭生活用房说明材料〉〉（一式二份）递交到相关窗口；
注：免税条件：凡个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。
B、符合应税条件的：
凡能够正确计算转让所得的，适用20%的比例税率。个人将身份证、房屋所有权证、买卖合同、购房发票、出售住房按规定支付的有关费用凭证或其他具有房屋权属转移合同性质的凭证等资料的原件及复印件递交到相关窗口，审核人按照公式计算纳税保证金结束后，审核人开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，并在“中华人民共和国纳税保证金收据”上注明房屋售价；个人持纳税保证金收据做为办理房屋所有权证的应税凭证，办理房屋所有权证。
凡不能正确计算转让所得的，适用1%的核定征收率。个人将身份证、房屋所有权证、买卖合同、契税完税证明等资料的原件及复印件递交到相关窗口，审核人按照公式计算纳税保证金计算结束后，审核人开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，并在“中华人民共和国纳税保证金收据”上注明房屋售价；个人持纳税保证金收据做为办理房屋所有权证的应税凭证，办理房屋所有权证。
注：应税条件：凡不符合上述免税条件及属于赠与情形的，均应按照规定缴纳纳税保证金。
