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物业税开征将会大幅降低楼价吗

2006-4-21 15:55 信息时报 【 】【打印】【我要纠错

  国家税务总局局长谢旭人日前表示,在“十一五”期间,中国将积极稳妥地深化税制改革,并透露将逐步推行物业税。在刚刚结束的2005中国财税论坛上,财政部部长金人庆进一步明确,“十一五”期间将逐步出台消费税和物业税。至此,物业税征收的第一个时间表出炉了。

  物业税再次浮上水面,马上引发了不少关于物业税开征是否会造成楼价的下跌、消费者是否实现“居者有其屋”的梦想、物业税会否使房屋“买得起供不起”的诸多争论。

  物业税开征不会拉低楼价

  业内普遍认为,如果开征物业税,最直接的结果便是降低开发成本,导致房价下降。甚至有人计算:征收物业税,减少了近30%的税务开发成本,楼价也会因此而降低30%.但不少地产商表示,楼价的降低并不能做简单加减运算,他们认为,影响楼价的因素除了开发成本外,还很大限度受到市场供求关系的影响。

  楼价未必会降

  广州光大花园董事副总经理陈洪志表示,物业税一旦征收,楼价可能在短期内会有象征性地降低,但下降的绝对值不会和物业税征收的绝对值成正比。他举例说,物业税征收5%,楼价并不会因为你开发成本降低了5%而“乖乖地”降低5%.他认为,从整体市场的长远发展规律来看,影响楼价的主要因素还是市场的供求关系。“某个楼盘产品如果出现了供小于求的情况,即使物业税征收,开发成本降低了,该楼盘的价格也未必会下降”。

  广州中原地产项目部副总经理黄韬则认为,税收在开发成本中所占的比例并不是太大,即使在广州实行征收物业税,也不会对广州楼价造成太大的波动。他进一步指出,物业税征收是一个较长的过程,在未来几年的过度期内,市场变化都难以估测,因此,现在就断言征收物业税对广州楼价造成下滑言之过早。保利地产股份有限公司营销中心总经理胡在新也认为,楼价因物业税而下降的可能性不能过早判断,关键要看物业税出台的具体细节。

  业内也有人士认为,即使开征物业税令到开发商成本有所下降,但开发商也不会降低楼价的,有可能采取更好的建筑材料、提供更好的服务来维持楼价的水平。

  不会“买得起住不起”

  征收物业税,会使房屋初始价格比较低,但是购买后每年都要承担一定的物业税,物业税成了未来的预期支出。房屋的使用成本增加了,于是有人担心“买得起住不起”的情况将大幅增加。

  但有关地产专家指出,这种现象未必会出现。黄韬分析,消费者的购买力是一定的,物业税征收后,也只不过意味着消费者所交纳的税从一次性到分几次交纳。他表示,广州消费者非常理性,他们对自己的消费力能正确评估。并不会出现物业税开征后,购房者就供不起楼的情况。“就好比一次性付款和按揭两种购房方式一样,征收物业税后只是降低了消费者的购房门槛,只会吸引更多的人来置业,买的起供不起的现象存在可能性不大”。时报记者 罗莎琳

  广州难成物业税试点

  据了解,物业税开征的讨论早已开始。十六届三中全会对此已有说法,“在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。而今年物业税被明确地写入“十一五”规划,就标志着未来5年内我国将开征这一税种。

  中央财经大学税务专家刘桓表示,目前全国已经开始对物业税征收进行试点,试点成熟后,将向全国推广。至于是否会选择广州作为试点对象,广州地产商表示:广州、上海等全国性大城市的房地产成交量非常大,如果选择房地产业非常发达的城市,一旦物业税试点不成功,将造成非常大的市场波动。广州光大花园董事副总经理陈洪志分析,物业税迟迟不肯推出,而且要选点试行,说明了这项税务制度的改革的重要性,因为牵涉面太大,国家也抱着非常谨慎的态度,如果要试点也会选择一些中小发展城市,广州试点不太可能。

  据了解,目前,房地产税收都集中在交易环节。购房者买一套房子的钱中,包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等。刘桓认为,一方面,这些税费计算复杂,非常分散,征收起来难度也较大。广州不少地产商也对于物业税的标准以及细节的界定提出了担忧。

  陈洪志表示,物业税征收的最大难度就在于是否能把握好“公平”这杆秤。他指出,物业税是实行统一税率还是累进税率也是目前业内争议的焦点,特别是对豪宅和普通房屋是否实行差别税率的问题格外引人关注。此外,还有之前已经购买了房子的消费者,又将如何对其征收税都是政策推行应考虑的细节。

  专家意见  物业税不能代替土地出让金

  房地产专家韩世同表示,有关物业税的说法其实早在十六大的时候就已经被明确提出,其主要目的主要是为了宽税金、低税率、减税种,目前有关物业税的看法分为两大系,第一个种是物业税涵盖了土地出让金,房地产成本中很大一部分都是土地出让金,采取这种方法就是将现在一次性交纳的土地出让金,变成小额多次交纳。

  从本身上来说,一套房子所缴的税费是固定的,但是缴纳方式发生了改变。但是这种方式其实是扰乱了土地转让的一种价格体系。按照现行的土地转让方式,都是价格者得,房地产开发商是在完全市场化的情况下,争夺土地的所有权,如果打破了这种规则,把土地出让金直接转换到消费者的头上,那开放商取得土地的条件到底是什么呢?从这种情况来看物业税是不能代替土地出让金的。第二种情况就是物业税不包括土地出让金,而是几种税种的合并。也有专家建议,通过物业税递进的方式来缴税。

  另外对于物业税是否可以根据市场行情的涨跌产生变化时,韩世同表示市场本来就是一个说变就变的东西,如果没有一个前瞻性总是跟着市场跑,执行起来就会困难。另外只通过单个的物业税来平抑房价,这也是很难做到的。还不如通过增大土地供应量和增加公屋数量,增大供给压低市场价格。他表示要想让据高不下的房价降下来,必须通过综合性的手段,而不是单一的手段。

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