5月29日，国务院办公室转发了建设部、国家发改委、国土资源部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称《意见》），强调进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，很大的亮点是调整住房转让环节营业税，规定从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，而备受市场瞩目的房地产交易20%个人所得税出人意料地没有出现，多少让公众感到失望。冷静下来我们不禁要问，其中的原由是什么？为什么只推行营业税的调控？
一、税收政策调控在稳定房价系列工作中调控环节
九部委《意见》从切实调整住房供应结构；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；合理控制城市房屋拆迁规模和进度；进一步整顿和规范房地产市场秩序；有步骤地解决低收入家庭的住房困难；完善房地产统计和信息披露制度等六方面出台了稳定房地产市场的措施与意见，税收政策的调节只是其中一个方面。
事实上根本的稳定住房价格的手段是加强房地产开发建设全过程监管，宏观调整土地供应改善住房结构供应，解决供需矛盾。税收政策的调控的环节是房产交易环节，调整过度膨胀的房产需求，是短时治标的方法。从相关媒体报道，税收新政的市场调控反应挺强烈，说明税收政策的调控还是有一定效果的。
二、20%个人所得税和营业税在房产交易环节调控比较
（一）从理论上讲，个人所得税的调控力度大于营业税
以100万元交易额为例，如果卖方持有房产的时间不足5年，卖方将支付交易额5.55%的全额营业税，共计5.55万元。而如果卖方在买房时的购入价是不足50万元，除去交易费用成本，他将获利近50万元。一旦强制征收个人所得税，税率为收益部分的20%，卖方需要另外支付近10万元。如果卖方另外还有一部分的贷款利息成本、装修成本，这些税负将使他的实际收益大幅降低。
因此个人所得税在计税依据上可以直接针对投机者的投机所得征税，可以直接减少投机收益；另外从税率上来讲，20%的税率对于投机者来讲调控力度是相当大的，大大增加了投机者的投机成本。而相比之下，营业税5.5%的税率相对于投机者高额的利润来说，调控作用不很明显，主要的作用笔者认为在于调控一些短线投资者和正常交易上。正因为个税的这种直接打击投资作用，市场人士称其可能成为此轮调控的重拳。
（二）从实行上讲，营业税的调控作用大于个人所得税
因为我国税收征管水平不高，不足以支持房产交易征收个人所得税的需要，从1994年以来，此项规定实施效果一直不十分理想，原因是纳税人不向税务部门主动申报，税务部门也没有相应有效措施进行监管。
据有关消息报道，去年6月，北京朝阳区和东城区房地产交易中心联手以“先税后证”规定征收二手房交易个税，但半个月之后草草收场，当月征收的二手房交易所得税仅40多万元；从2004年1月开始试征的杭州也在试行8个月后中止；南京的试行仅维持了4天。
所以，当局在考虑个人所得税和营业睡的选择上一定下了不少工夫。营业税调控力度小，但调节作用明显，实行起来相对成熟；个人所的税调节力度大，但实行效果不理想，草草推出只能是重蹈覆辙，“有心杀贼，无力回天”。
（三）从未来发展来看，个人所得税会与营业税并行
国税总局近期已经宣布，对房产交易增值收入征收20％的个人所得税，并将强制在部分地方执行。国税总局将与其他部门联合对自住年限不到两年的住房转让收入的增值部分强制征收20%的个人所得税；如房产原值不便确定，则按全部转让收入的一定比例征收———该比例大概在2%至5%之间，将由各地根据情况自行确定。
中央要求欲强制推行此项政策地区的税务部门与房产部门联合，在房产转让交易达成同时完成征税，对不缴纳所得税的不予办理房产证。应该说，能够做到部门间的信息共享与合作，政策推行应该不会有太大的问题，再加上最近国家一系列政策出台，政府以及做出了强有力的姿态，下大力气控制房地产市场，笔者相信政策的推行会取得良好的效果。
三、九部委《意见》税收新政真实目的，意欲择机强制推行个人所得税
（一）税收政策调控作用实证分析
笔者认为，房产价格的因素由很多的因素共同发挥作用，根本的因素在于土地的供应结构问题和房地产开发企业扰乱市场，为房地产投机者提供了土壤。现在控制房地产市场的手段首先要保证土地的结构供应合理以及土地开发的全程监控；此外还要整顿开发商制造虚假信息，散播供应紧张的气氛的行为；最后在房地产交易流通环节，综合利用信贷，税收，土地行政手段控制炒房，维护房地产市场秩序。
（二）税收新政调控后房价变化存在争议
税收新政的调控最终效果如何呢？各方观点不一。中国社科院金融发展与金融制度研究室主任易宪容表示，如果强制征收20%房产交易个税，会对房地产炒作有所遏制。而上海财经大学房地产经济研究中心主任印堃华就对此不以为然，“事实上，现阶段的房地产税收已经很重，对转让交易环节征收过重的税，会阻碍资源流动，影响整个产业的发展。”他同时指出，对健康的楼市来说，正常的梯度消费是必需的，而梯度消费需要通过转让实现。他说：“对房地产更应加大保有环节的税收，而对目前还处在调整期的楼市，保有环节的税收也应慎用———过重税收如果消化不当，反易引起房价上涨。”
笔者认为，两位专家的担心都不无道理。税收手段在我国目前的征管水平下，只能做到“一刀切”，政策在调控炒房行为的同时，必定会对正常的交易产生影响，必然会对房地产正常的流通产生副作用。具体分析如下：
一方面，我国住房供应存在结构性矛盾，市场刚性自住需求得不到满足。在供需存在矛盾的情况下，在目前处于卖方市场的房地产市场中推行税收新政，增加的税收会最终转嫁到买房者的身上
另一方面，短期二手房供应不足，远期将推动房价上涨。《意见》的实行是的相当部分二手房提前交易，而且由于部分二手房退出交易，意味着短期内二手房将出现更大程度的供需矛盾，这势必会在6月后短期内将会推动房租价格的上涨，由此带来的后果是租房和购房两种经济行为替代性增加，虽然远期内退出交易的二手房会重新回归市场，面对更大的市场需求，这样的房价下降的预期不能抵消供需矛盾带来的房价上涨。
（三）择机推出房产交易个人所得税
鉴于可能出现的税收转嫁到购买者一方，引起房价上涨局面的考虑，和个人所得税短期内推出个方面条件不太成熟的情况，笔者认为推出调节力度较小的营业税可以试探市场的反应情况，检验市场的承受能力，发现房产需求各部分的变化情况，为以后推出个人所得税积累经验。由于营业税力度不是很大，市场最后不会产生不可控的局面，在试探当中，税总可以会同其他部门就房产交易个人所得税的出台的相关信息共享，工作配合问题等基础性问题进行研究，等时机成熟，择机推出。
