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二手房“赶集式”签约:调控房价 税收能使多大劲

2006-6-3 10:44 中国证券报·尚晓阳 周明 【 】【打印】【我要纠错

  九部委房地产新政调整了住房转让环节营业税。从6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

  营业税变动一小步,市场激起千层浪。继前两日上海等地出现二手房“赶集式”签约以后,新政第一天,市场上的观望气氛越发浓厚。“有价无市”或许会成为近期二手房市场的主旋律。

  国务院研究中心宏观经济研究部倪红日说,营业税改革难以平抑目前的房价,只要需求还是这么旺盛,卖方完全可以把税负压力施加在买方上。

  从目前的市场结构看,推高房价的主要因素还是供给不足。相对于购房者来说,售房者有很大的弹性,持有住房的成本很低,既没有物业税,又无需担心房屋跌价。所以,税负转移条件是具备的。社科院金融所殷剑峰认为,此次房地产税收调节主要调节二手房交易,“很明显调控针对的是投资和投机需求,但是客观上也会影响到市场的供应量,实施的效果还有待市场的检验”。

  从国外经验看,征收物业税对平抑房地产价格的作用比较明显。社科院财贸所况伟大认为,如果房地产价格还是不能得到有效控制,下一步国家很有可能征收房地产物业税。“在持有环节征税,既可以抑制需求,又能释放存量房,增加供给,这是对房价的冷却剂”,他解释说,征收物业税增加了持有房产的成本,不仅可以减少投资性需求,还会使持有住房者出售住房实现受益。跳出供需双方看,开征物业税能够有效增加地方政府财政收入,因此地方政府有积极性去执行。

  况伟大介绍,目前国外地方政府财政收入中60%-70%来源于物业税。“我国开征物业税能够取得一石三鸟的效果。”他说,“这甚至会改变地方政府对土地和房地产市场的态度。”地方政府将不再纠缠于土地出让金收益,而会更多关注如何获得存量住房收益,从而一改目前的卖地之风。

  但物业税为何迟迟未能出台?倪红日解释,物业税征收是一个复杂体系,涉及到税制的设计、信息系统的建设、征收的时机等,目前这些工作都没有完全做好。不过,目前国务院发展研究中心物业税改革课题组已经完成了《中国物业税改革第二期研究》报告。她认为,物业税应由两个税种组成,即保有环节的房地产税和流转(交易)环节的契税。由于我国处于起步阶段,税率不宜定得过高,可以设定在0.3%至0.8%之间。至于时间表,她建议在“十一五”时期完成“城镇范围内统一的物业税制”。“与房价变动相比,税收是相对静态的。”倪红日说,虽然税收能够在一定程度上影响房价,但只要供求状况不改变,很难扭转目前房价上升的走势。

  况伟大认为,税收改革不能仅局限于物业税改革,应该放开视野,对房屋租赁、廉租房、经济适用房等都制定相关的税收优惠政策。目前,税收政策没有向租房倾斜,而地下出租又使征税变得极为困难。加快征缴力度,出台税收优惠对解决购房压力有积极作用。国外对租房有明显税收优惠,选择租房的人多了,购房的需求自然减少了。

  中国国际金融公司首席经济学家哈继铭则表示,5.5%的营业税无关痛痒,可以对房价的增量部分征收资本利得税,或对豪宅征收高消费税,还可以对内外资区别对待。

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