据相关消息称，目前建设部、国家外汇管理局、国税总局等多个政府管理部门正在协商制定针对外资进入中国房地产市场方面的管理举措，预计会采取行政、税收等多种手段，同时对外商并购中国房地产企业也会作出规定。目前这一政策文件正处于几个部委会签阶段，不久将正式推出。
新政遏制外资炒房，税收成主导？（图：搜狐新闻）
外资选择进入我国房地产市场的原因
笔者认为我国自从97年经济软着陆后经济开始起步，GDP增长率平均达到9%以上，通过实行连续七年的积极财政政策和宽松货币政策，经济体各方面表现出比较大的活力，外贸增长迅速，固定资产投资增长较快，消费增长表现强劲，总体上经济发展良好，潜力很大，但我们也看到，由于我国的经济增长方式不科学，产业结构调整效果还不是很显著，经济体中蕴藏了较大的通货膨胀风险，煤电油运全面紧张，直到2004年央行宣布加息，调整存款准备金率，通胀风险已经不可忽视。由于我国关键的价格体系存在非市场化因素，这部分通货膨胀风险没有得到释放，未来较长的时间内，风险依然存在，另外固定资产投资速度也将在高位运行，外贸领域调整短期内见效不大，可以预计的是未来中国存在很大加息的可能，人民币升值压力依然存在。
所以在加息和人民币升值存在的情况下，再加上我国房地产市场已经积聚一定泡沫，外资进入房地产市场有巨大的获利空间。
外资进入我国房地产市场规模有多大
中国社科院金融发展室主任易宪容日前表示，2005年境内写字楼物业最受境外投资者追捧，投放资金高达7.2亿美元，其次为商业项目，共有4.1亿美元。目前，摩根士丹利、高盛、麦格理银行、美林集团、荷兰国际集团等诸多外资机构，已深度介入境内房地产市场，目标主要集中在经济发达的城市，如北京和上海等。也有境外基金入股的境内房地产公司正抓紧境外上市。
我国目前房地产市场已经积聚较大的风险
“过高的流动资金促使许多行业出现过度投资，并且带来资产价格泡沫的风险，尤其是在房地产市场。”全球著名投行雷曼兄弟近日对我国的房地产市场发出警示报告。
易宪容认为，外资炒房已成为经济发展祸害。就目前的情况来说，房地产市场是一个暴利行业，已是不争的事实。其暴利何在？并不因为企业经营者的能力与技术，也不因为经营者管理水平，而在于利用稀缺的土地资源与廉价的资金与劳动力，利用目前房地产市场许多制度缺陷。在这种情况下，如果让大量的外资进入境内房地产，那就等于把国家财富拱手相让给境外投机者。这不仅导致国家财富的严重流失，也侵蚀了境内民众的福利水平，破坏了国内经济利益的平衡。即使国内许多行业可以向外资开放，但房地产业则应该在政策上，对外资进入进行严格的管制，并立即收紧现行相关政策，不可再让外资进入房地产市场。
税收政策在调节外资炒房中的作用
目前我国税收政策在外资进入的各种渠道的调节力度还不是很大，原因是我们无法确认外资进入房地产市场是从事炒房还是正常经营。而在目前信息披露不健全的情况下，我们对外资房地产企业或者中介机构涉嫌炒房的行为监督作用发挥有一定的限制。但在目前的情况下，房价高企已经积聚了相当的金融风险，可以预见的是未来房地产市场的泡沫会增大。在这样的情况下，阻止部分外资的进入也是明智的，对于确定的炒房行为，在调节力度上更要加大，其中，税收政策是我们的重要法宝，也是受争议较少的政策。
笔者认为，在抑制外资炒房的政策选择上，首先税收措施应该覆盖外资进入房地产市场领域的可能渠道，第一是非居民机构和个人投资房地产；第二是外资通过外国直接投资方式进入房地产；第三是外资通过外债方式进入房地产。
在第一钟渠道的控制中，对于非居民机构以包销方式购入房产和设立外资房地产中介机构的，对于涉嫌炒房和扰乱市场秩序的行为，取消享有的所得税减免优惠，对其所得征收较高比例的所得税；对于非居民个人以境外汇款方式结汇购房的，区分自住和投机两种，对于投机性住房在出售时全额征收营业税，并对投机所得征收20%个人所得税，不考虑税收协定的规定。
在第二种渠道的控制中，对与外资直接投资方式进入房地产市场的，不享受外资企业享有的税收优惠政策，利用税收引导其投资普通商品房的项目，在第三种渠道的调节中，限制外资持股比例，根据企业经营的房产结构对外资利润所得征收不同的所得税，不完全按照税收协定的办法做。
以上普遍的政策都是基本针对外资进入的限制政策，考虑到税收已经不是外资考虑的首要条件，税收对于资本进入的调节作用不会很明显，因此对于外资经营房地产的经营过程的调节也很重要。对于经营普通商品房项目的外资可以享受较多的税收优惠，而对于高档商品房和别墅的外资企业要对其交易所得征收高额税收。考虑到高档商品房需求比较刚性，房价可能会出现走高的情况，我们应该根据普遍的价格水平，规定一定的浮动范围，根据价格的浮动情况征收不同税率的所得税，营业税等。所以交易过程中的税收调节是最重要的一个环节。
外汇管制的政策不是我们应该发展的方向，以免成为西方国家职责我们操纵汇率的口食，税收等经济手段的完善是最重要的，另外一些行政手段的配合也是很必要的。
在其他政策的选择上，注重对我国整体经济降温和着重管理房地产市场风险的调节。比如紧缩的货币政策，区别对待的信贷政策，不同行业的税收引导政策，外贸环节出口退税政策，土地政策和环境保护政策，在稳定固定资产投资的同时，调节外贸健康发展，释放我国经济中的通货膨胀风险，消除我国加息的压力，缓解人民币升值压力。在房地产市场的调节上，贯彻九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，利用土地，信贷，税收等手段打击房产投资和投机行为。其中笔者认为，税收政策的完善是具有很重要的意义的，通过对房产供给和需求的双向调节，稳定住房价格，消除房地产泡沫，从根本上消除外资炒房地产的空间。
