大连市政府网站日前发布《大连市人民政府印发〈大连市关于私人投资、购买商品房户口迁入暂行办法〉》的通知，发布了“买房落户大连门槛提到80万元”的有关信息，本报昨日对此作了报道。这一政策为什么要进行调整？新的政策有哪些特点？对我市的楼市和房价会产生什么影响？记者昨日采访了大连市房地产经济学学会副秘书长贾广葆。
记者：此次购房落户政策调整是在什么情况下产生的？你认为有哪些特点？
贾广葆：此次购房落户政策的调整是一个比较大的调整，也是与时俱进的调整。因为包括购房落户政策在内的社会政策是一个不断变化、不断更新的领域。比如：大连市1999年的购房落户最少需要70万元；2003年为拉动大连市住房需求，带动房地产业的发展，购房落户减少到35万元，而此次购房落户门槛提高到80万元，既是一个正常的调整，又是在一个特定的大背景下进行的。
一是在“国六条”新政颁布半个月后出台，预示着一些贯彻落实“国六条”的细则要陆续出台。二是在大连房价居高不下的状态下出台的，表明政府抑制房价、稳定房价要动真格的了。据国家统计局公布显示：大连市5月份房价在全国70个大中城市中由4月份排位第三位升至第一位，同比涨幅高达15.2%，比全国平均上涨幅度高出9个百分点。应该说，持续不降的高房价确实让人感到头痛，而动真格的政策和手段能够起到降低、平稳房价的作用。三是区别性的、不同档次的购房落户政策对提升大连整体经济实力起到了一定作用。此次政策调整，对商品住宅、公建商品房、投资办企业落户标准不一样，充分体现了不同群体需求、不同目的需求，体现了大连城市需要大量的外地精英来创业和居住。四是在人大代表、政协委员用提案、议案方式“过问”下的一种回答。今年1月“两会”期间，许多代表、委员都对35万元的购房落户政策提出了质疑，并要求提高调整。
记者：购房落户政策对大连发展确实起到了一定作用，但也可能产生一些问题，你认为目前来说，主要体现在哪些方面？
贾广葆：目前，大连已初步确立了一个以大众消费为主体、满足多层次购房需求，适合国内外人士消费的房地产市场体系。可以毫不夸张地说，前几年，我市的购房政策，优惠鼓励外地人来大连购房居住、创业，的确在短期内促进了大连市房地产业的繁荣和发展。但同时，也不可避免地带来了一些值得注意的问题。
第一，拉大了大连住房需求。大连市属于大城市，也是中国比较具有活力的城市之一，更是适宜居住的城市之一，也能提供比较有现代特色的都市生活服务。在一个很长的时期内，在国内外，具有一个技术能力、知识能力和消费能力的人口的城市，都将是理想的聚居之地，而住房是生活最主要场所也是特殊消费品。所以，到大连买房也就成为这些打算移居者的优先决策。毫无疑问，也就拉大了大连住房需求，其对大连住房价格上涨的承受能力特别强，购买力也特别旺盛。2005年，大连商品房总销售数量中，就有28%以上被外地人买走，换句话说，在大连有限的土地供应中，就有近1/3的土地被外地人使用。
第二，抬高了大连住房价格。一方面外地人来大连住房需求旺盛，必然导致房价上升；另一方面，对购房者来说，大批外地人购房造成了预期未来的房屋供给减少，从而引发房价上升。
第三，抑制正常高知人才的进入。目前，大连最为紧缺的是一些高级知识阶层和实用型的工人技师，而居高不下的房价对那些真正打算在大连工作生活的高知识阶层和工人技师是一种抑制，高房价使他们望而却步，而在人口总规模受限的条件下，普通劳动力和离、退休人员的滞留和进入，必然抑制高知识人才的进入。
记者：你认为此次购房落户政策调整对大连楼市有哪些影响？
贾广葆：从短期来讲，对大连市影响不会太大；从中、长期来说，其作用不可小视。因为：其一，房地产是区域性市场，房地产业的最终产品是具有不可转移性，从而决定了它所服务的主体应当是当地的居民，坚持房地产市场的大众化、本地化，是我们始终坚持的宗旨和努力的方面。购房落户门槛提高，从另一个方面也说明，政府将加大市场的引导，逐步增加大众化、本地化的普通商品住宅供应量，从而推动市场供应结构的逐步优化，以充分满足我市广大普通市民家庭的住房消费需求。
其二，对本市广大普通的购房者来说，是一个利好的消息。购房落户门槛的提高，对商品住宅量的供应相对放大、高价的逐步回落，都将会有所影响，起码在短期内，商品住宅将会增多，房价将会逐步平稳发展。
其三，对开发企业来说，购房落户政策调整，门槛提高，预示着开发企业原先定位于外地人的中高档项目将会调整，对大连市有住房需求的外地人士将会减少；而更多的开发企业将会把自己开发的项目准确定位在本市市民的需求上；定位在本市居民刚性的需求上；定位在适合本市居民为主居住的房屋户型设计上；房屋价格定位在适合本市居民购买的比较适宜的房价上；而一些来不及转变或产品一直定位在外地人需求上的开发企业将逐步转型或遭到淘汰。
其四，对中介企业来说，影响不会太大，因为购房落户使二手房没有太大的吸引力。但对商品住宅、使用权房屋应该是一种促进。因为落户门槛提高，表明新建商品房将增多，普通住房消费者都想通过自己的旧房、小房，以旧换新、以远换近，以差换好，不仅新建商品房数量进一步扩量，而且也给普通家庭，中介企业、开发企业、银行“四家”联动打下了基础，对房地产二、三级市场联动将起到一定的作用。
