7月26日，备受市场关注的房产交易个人所得税终于尘埃落定，国家税务总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（下面简称《通知》），对房产交易个人所得税的具体事项作出了明确规定。
《通知》中关于“主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理”的规定尤其引人注目，个人所得税强制征收已经板上钉钉了。
强征个税市场影响几何？房价向左走，向右走？（图：新华网 ）
房产个税新政的出台时机已经成熟
九部委税收新政出台之前，市场对房产交易个人所得税期待很高，作为房产需求管理型的税收政策，个人所得税不管在征收环节，计税依据，税率设计上都是比较有效的调控政策，而九部委税收新政代之的是营业税政策，相比之下，营业税政策比较温和，对市场影响不大，这也正是税总考虑的问题之一。
从谨慎的角度出发，营业税和力度较大的个人所得税不宜一并出台，在市场承受力不确定的情况下，先行出台比较温和的营业税政策是比较明智的，一方面可以使市场预热，考验市场的承受力，为新政出台赢得缓冲的时间，另一方面可以为新政积累必要的经验，在实施细则上做进一步的完善。另外，个人所得税的政策在此前已经实施过，由于细则不完善，逃税现象严重，加上市场影响较大，都草草收场，出于政策严肃性的角度考虑，个税政策不宜草率；而且在市场虽然呼声很高，但从可行性的角度，市场普遍预期不高，推后出台可以起到出其不意的效果，虽在意料之外，又在情理之中，政策效果回更好。
九部委新政实行将近两个月中，市场表现出了预料之中的变化，二手房市场买卖双方相互对峙，房价上行存在压力，但观望不足以支撑上行，房价下行受供需基本面支撑，降价基本不存在空间，短期内市场价格在高位稳定的可能性极大；租赁市场相对火暴，呈现供需两旺的态势，需求主要受季节性因素影响，另外还有受税收新政影响，购房需求分化出的短期租赁需求，供给中同样有季节性因素的影响，还有相当部分是分化的部分正常兽房供给。可以说，营业税新政已经基本上达到了它应有的目的，而从市场逐步回暖，房价上行压力明显的情况下，后续政策的继续调控就县得尤为必要，此前限制外资炒房的政策就是一个例子，而个税的出台正是对市场普遍不看好的税收新政的力量补充。
房产交易个税给房产市场将带来什么
个睡新政的出台是比较出乎市场预料的，按照政策无效性理论，这样的政策应该会对房产市场产生一定的影响，个税新政的出台能否达到它的目的呢？
首先从需求方面进行分析。对于投机者而言，个税新政和营业税政策的合力打击力度是相当大的，各大媒体的报道也基本上同意这样的观点，个税政策就基本上可以定性为压死炒房者这一“骆驼”的最后一根稻草，当然这样的乐观也只能在短期内有效，具体原因下面分析；对于投资者而言，影响已经不是很大，“失之东隅，收之桑榆”，租赁市场的火暴已经弥补了二手房市场冷落给他们带来的损失，而房产市场基本格局悲观估计5年内不会有大的改观的情况下，中长期投资者收益还是相当可观的，而租赁市场季节性因素的影响也吸引了大量转售为租的短期投资者，个税政策的出台对这部分需求没有影响，反而会增加租赁市场对二手房市场的替代性，投资性需求有增加的态势；对于自主性需求来说，观望的气氛会进一步加剧，虽然九部委长期性住房供应政策有点“远水解不了近渴”，但有这样的远期预期存在和个税新政的助阵，房价下行的希望又坚定了一些，因此采取观望的态度不管从理性和感性的角度都是比较明智的，而且这种耐用品的需求弹性比较大，短期内替代性较高，考虑租赁市场也是可行的。
其次从房产供应方面考虑。由于个税政策是偏重于房产需求管理的政策，对房产供给的影响不是很大，但影响也是存在的，主要是在房产供给结构上的影响。首先在总量上，租赁市场的火暴会吸引一些新的投资者近来，选择长势喜人的租金减轻自己房贷月供的负担是比较明智的方法，坚定了一些购房者提前购房的信心，那么在总量上，租赁市场会进一步放量。在结构方面，二手房市场会进一步分化，相当部分正常交易的售房者在税款加价受观望气氛约束的情况下，选择短期出租是弥补损失的好办法，那么二手房市场供应进一步萎缩的可能性很大，房价上行的压力进一步增大，房价变动越来越体现个体取向的影响，因为部分购房需求者会接受税款加价的条件，进而推动房价上扬，具体可能性多大，无法估计。
再次，从房价上考虑。前面已经分析了一部分，笔者认为，市场在短期内观望气氛还会持续，房价上行的可能性存在一定的阻力，而由于供需基本面的影响，二手房价下行的空间基本上不存在，而且租赁市场为售房者提供了比较好的弥补亏损的方式，价格下行进一步遇到阻力。受九部委新政的长期性政策影响，一手房市场显现出比较大的替代性，部分二手房购买需求会转向一手房，那么房价上行压力进一步加大。当然随着租赁市场季节性因素的临近尾声，部分二手房出售者选择来年交易的方式规避市场的观望气氛，因为未来随着市场的逐渐回暖，需求的逐步放量，二手房价格上行的空间是很大的，任何调空手段在短期内都无法解决房产供需基本面的紧张状况。
房产交易个人所得税新政总体评价
从上面各个方面的分析中，我们可以看出，个税新政的影响是在继续延续九部委税收新政的影响，鉴于个税的调节力度，炒房需求能够得到有效的抑制，而在中长期，炒房者的利益也是具有空间的，但不符合炒房者的短期巨额收益的原则，部分需求向投资转化是必然的。市场的总体影响是热的更热，冷的更冷，房价变动在短期内波动可能性很小，中长期上行的可能性极大，也存在需求相当的支撑，首先上涨因素中体现的是税款的加价。
理论上讲这样的市场影响已经达到了个税新政的目的，在短期内需求政策单一发挥作用的情况下，房价出现喜人的动向是不可能的，我们看到的就是交易量的停滞和价格的缓慢上升，类似于凯恩斯需求管理政策在西方国家60年代面临的“滞胀”并存的尴尬局面，原因就在于供给政策的缺位，对于我们的税收新政在以后的完善上，借鉴意义也是很大的。所以，理论上税收新政的完善方向就是房产税制的完善，促进房产流动的税种的出台，比如物业税，空置税，地产税等财产税，但从实际上讲，这样的政策短期内出台的可能性很小，对市场的影响也停留在理论水平。
