房地产业是国民经济的支柱性产业，关乎国计民生。自从房地产商品化后，房地产业发展迅速，商业附加值越来越高，渐渐成为市场的投资热点。房地产不仅是重要的生产要素，而且是城市居民生活的必需品。因此，与房地产有关的政策、法规总是最牵动人心。近期最引人瞩目的莫过于“政府拟开征物业税”的话题。房地产业的市场化程度，不仅可以优化配置资源，而且可以改善居民生活和城市面貌。房地产稀缺性与特异性也决定了房地产的价格具有不断走高的趋势。于政府而言，应发挥其协调国民经济运行的功能，加强对房地产业的监管，以完善房地产的供应机制及规范房地产的交易行为。
建立和健全房地产税制，既可以为国民收入开源，又可以防止国有土地收益流失。建国以来，我国税制几经变迁，房地产税制也随着经济的发展而逐渐确立和完善。物业税被视为启动2004 年新一轮税制改革的重大举措。开征物业税虽是大势所趋，却未必能彻底解决房地产税制中的现存问题。对消费者来说，开征物业税的前景不明，能否解决房地产税制中税收繁重、偷税漏税等问题尚无定论。虽然，物业税的开征或许解决不了房地产税制中的根本问题，但总算是好的开端。
一、我国房地产税制的历史述评
任何一项法律制度的建立和选择，都跟整个国家或地区的经济和社会发展的背景以及民主法制建设的进展有密切的关系。新一轮税制改革中，房地产税制将何去何从。探讨这个问题之前，不妨先回顾一下建国以来，我国房地产税制数度变迁，大致可以分成以下几个阶段：
（一） 房地产税制的起步阶段（1949- 1956）
1950年1月，政务院颁布的《全国税政实施要则》，初步统一全国的税收，对房产税、地产税和印花税分开征收。房产与地产常统称为房地产， 有时难以厘清， 主要是城市的房地产。1951年8月，国务院颁布了《城市房地产税暂行条例》，将房产税和地产税合并为城市房地产税。到1956 年，我国征收的不动产税只有房地产增值税和印花税两种。这段时间是新中国历史上的社会主义改造时期，百业待兴，于房地产而言亦是如此，再加上房地产此时并非商品，即使对房地产交易征税，也不会对社会经济产生太大的调整意义。
（二） 房地产税制的倒退阶段（1956- 1978）
1956年，社会主义改造初步完成，工商业税制在“在原有税负的基础上简化税制”的方针指导下进行改革，在原来统一征收城市房地产税之外又设立了房地产契税。虽然，随后的二十年，无论社会状况、经济水平，还是法制建设都处于停顿甚至倒退状态，都有一种万事简化的倾向。1973年，工商税制进一步变革，就是采用简化的思路：把对国内企业征收的房地产税合并到工商税中统一征收，而城市房地产税只对管理部门、个人和外侨征收。对房地产税制而言，非但没有取得什么今后值得借鉴的经验，某种程度上说是一种倒退的表现。
（三） 房地产税制的调整阶段（1978- 1990）
十一届三中全会后，国家实施改革开放的国策后，在正常的法制建设几乎停顿了二十年的基础上，各方各面，无论经济发展，还是法制建设，都开始全面复兴。
经历了阵痛式的调整，计划经济体制下制约经济发展和法制建设的桎梏逐渐被挣脱，税制也开始了全面改革，工商税制作了相应调整，国有企业也开始利改税的步伐，具有中国特色的税制慢慢建立。1984年10月，国务院对国有企业进一步推行利改税，恢复征收停征超过十年的房地产税，并正式将房地产税从城市房地产税中独立出来，更名为房产税和城镇土地使用税。1986年9月，国务院颁布了适用至今的《房产税暂行条例》，规定房产税征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区，并规定了具体的征收办法。1988年又颁布了《耕地占用税条例》。为了贯彻产业政策，1991年废止了《建筑税暂行条例》，同时颁布《固定资产投资方向调节税暂行条例》，并改革城市维护建设税和调整城镇土地使用税，不但计划把城市维护建设扩大到城乡并更名为城乡维护建设税，同时还计划适当提高土地使用税的税额。
（四） 房地产税制的改革阶段（1990- 2003）
随着我国开始建立市场经济体制，计划经济体制下商品化程度不高、交易渠道不畅通的情况渐渐改善。房屋商品化后，房屋的商品属性得以回归，由国家计划产品变为可自由交易的商品，由单位所有的固定资产变为主体能自由支配的享有完整所有权的私人资产。
1990年开始的新一轮税制改革，增设了土地增值税、土地使用权转让及建筑物出售营业税。至此，房地产税制逐渐成型。房地产税制的改革与完善，对优化配置土地及房产等资源，充分发挥国有土地资源的效益，防止国有土地收益的流失及增加国家财政收入，非常重要。
二、我国房地产税制的现状简介
房地产税，以房地产为课税对象，是直接以房地产为计税依据或主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税赋。房地产业作为支柱产业，房地产税是重要的税源，房地产税对国民经济的影响程度可想而知。房地产税和其他税收一样，同样通过规定采取重税、轻税或适度征税等方面影响和改变各纳税人以及各纳税地区之间的收入分配格局。
（一） 房地产税
我国现行房地产税种包括房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、耕地占有税、土地使用权转让及不动产销售营业税、固定资产投资方向调节税、城市维护建设税、土地增值税和房地产所得税等。涉及的税收名目繁多、累计税负高昂， 直接导致房地产开发成本过高和房价过高的结果。据有关资料显示，在目前的房价构成中，税费及房产商的利润高达60% ，建筑成本大约只有40%.
从征税客体看，广义上的房地产税是房地产开发经营中涉及的税赋，涵盖范围广泛，遍及流转税、所得税、财产税和行为税等领域；狭义上讲，房地产税仅指以房地产为课税依据或主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税，即包含城镇土地使用税、耕地占有税、固定资产投资方向调节税、房产税、契税和土地增值税。
1.房地产流转税
房地产流转税，是指以房地产流转额为征收对象的一种税赋，包括土地使用权转让及建筑物销售营业税、城市维护建设税和土地增值税等。
首先，《营业税暂行条例》（1994） 规定：凡是在中国境内转让土地使用权或销售不动产的单位和个人均须就其转让土地使用权或销售不动产的营业额缴纳比例税率为5% 的土地使用权转让及不动产销售营业税。财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》规定了一些法定免税情形。
其次，《城市维护建设税暂行条例》（1985） 规定：凡是缴纳消费税、增值税和营业税的单位和个人均须就其实缴的增值税、营业税、消费税税额缴纳城市维护建设税。税率分成三档比例税率：纳税人所在地在市区、县城、镇或其他地区的，税率分别是7%、5% 或1%.该税种由当地政府统一安排，专用于城市的公用事业和公共设施的维护和建设。
再次，《土地增值税条例》（1993） 和实施细则（1995） 规定：凡转让国有土地使用权、地上建筑物并取得收入的单位和个人均须就其转让房地产所得的增值额缴纳土地增值税。采用四级超率累进税率：增值额为未超过扣除项目金额50%、超过扣除项目金额50% 未超过100%、超过扣除项目金额100% 未超过200% 或超过扣除项目金额200% 的部分的， 税率分别为30%、40%、50% 或60%.财政部、国家税务总局《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产免征土地增值税的通知》和《关于土地增值税优惠政策延期的通知》（1999） 规定了一些法定免税情形。
2. 房地产所得税
房地产所得税，是指对纳税人就转让、出租土地使用权和其他不动产的收入所得征收的税赋，包括企业所得税和个人所得税等。
首先，位于我国境内实行独立经济核算的企业或组织均须就其出租或有偿转让的土地使用权或各类房地产取得的收入缴纳房地产企业所得税。适用统一的比例税率33% ，外资企业有时会因优惠政策而享受较低的税率。
其次，取得收入所得的个人均须就其租赁所得和转让所得缴纳房地产个人所得税，计税依据是扣减一定数额后的比例税率20%.财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（1999） 规定了一些法定免税情形。
3. 房地产财产税
房地产财产税，是指根据财产占有或者财产转移的事实加以征收的一种税赋。包括房产税、契税、城镇土地使用税和耕地占用税等。
首先，《耕地占用税暂行条例》（1987） 规定：占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人须按其占用耕地面积的多少，根据不同的定额税率缴纳耕地占用税。
其次，《城镇土地使用税暂行条例》（1988） 规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人须就实际占用的土地面积以每平方米年税额为单位的从量定额税率缴纳城镇土地使用税。
再次，《房产税条例》（1994） 规定：我国境内用于生产经营的房屋的产权所有人或使用人须按房产的评估价值1～ 5% 幅度的比例税率缴纳房产税。
最后，《契税暂行条例》（1997） 规定：房地产权转移的承受人因发生土地使用权出让、转让，房屋买卖、赠与或交换发生房地产权属转移等事实，须根据房地产权属转移的不同方式就实际交易价格、核定价格或价格差额的3～5% 幅度的比例税率缴纳契税。
4. 房地产行为税
房地产行为税，是指就特定行为的发生，依据法定计税依据和标准，对行为人征收的一种税赋。包括房地产印花税和固定资产投资方向调节税等。
首先，《印花税暂行条例》（1988） 规定：书立、领受应税房地产凭证的单位和个人，须就其在经济交往中书立的或领受的房地产凭证的行为所负载的资金量或实物量，按照房地产产权转移书据、房屋租赁合同和房产购销合同分别适用0.05%、0.01% 和0.03% 的比例税率缴纳印花税。房屋产权证和土地使用证则适用每件5 元的税率。
其次，《固定资产投资方向调节税暂行条例》（1991） 规定：在我国境内有固定资产投资行为的单位和个人，须就年度的固定资产投资项目实际完成的投资额按其单位工程确定适用的不同税率缴纳固定资产投资方向调节税。
（二） 房地产费
房地产费，是指在房地产市场活动中产生的各种费用。与房地产税相比，收取房地产费依据的法规效力层次较低，目的在于填补行政事业单位的经费支出。目前主要有三种：土地使用费、房地产行政性收费和房地产事业性收费。
1. 土地使用费
土地使用费，是指取得国有土地使用权的单位和个人，按照规定向国家交付的使用土地的费用。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990） 把收取土地使用费改为收取土地使用权出让金，即国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。
以出让方式取得土地使用权的，土地使用者须向国家支付土地使用所有者凭借土地所有权取得的土地收益，是一定时期内的地租以及国家对土地的开发成本以及有关的征地拆迁补偿安置等费用。而以划拨方式取得土地使用权的，土地使用者如经县级以上人民政府依法批准在缴纳补偿、安置等费用后才将该幅土地交付其使用的，须缴付补偿、安置等费用，否则不需缴付任何费用。
2.房地产行政性收费
房地产行政性收费，是指房地产行政管理机关或其授权机关，履行行政管理职能管理房地业所收取的费用，包括登记费、勘丈费、权证费和手续费等房地产权管理收费以及登记费和手续费等房屋租赁管理收费。
3. 房地产事业性收费
房地产事业性收费，是指房地产行政管理机关及其所属事业单位为社会或个人提供特定服务所收取的费用，包括拆迁管理收费和房屋估价收费等。
（三） 房地产税制的检讨
我国现行房地产税制的框架成型于二十世纪九十年代初，依托于1994 年工商税制改革的契机，曾一度对社会经济发展起到积极作用。目前，房地产业内税费杂乱繁复，有些地方还重复征税，收费就更多，不同地区差异较大。土地使用权有偿出让与无偿划拨、土地使用费与土地使用税等并存导致问题丛生。土地使用税的行政色彩重， 国家以政权主体的身份，凭借政治权力强行介入房地产市场，不利于房地产一级市场的建立与完善。由此产生了三大消极后果：第一，土地闲置、浪费严重。保有阶段税负轻，流通环节税重，鼓励了投机。
第二， 流通环节税重，从而助长了土地的隐形交易，逃税现象严重， 直接影响和阻碍了大量划拨土地进入市场，刺激土地价格上涨。
第三， 保有阶段的增值，因缺乏税收调节，政府无法参与增值价值的再分配，导致炒作泛滥，拉大了贫富差距。
有学者指出，随着我国经济进一步转型、住房制度改革步伐加快，房地产税制也要进行相应改革，一方面， 应出台鼓励消费的税收政策，对一般性商品房、普通住宅的消费减免税负；另一方面，应扩大内需，鼓励投资，对限制或不利于投资的税种做出调整，暂停或取消。为此，可以采取五大举措完善房地产税制：第一，完善房地产税收法规；第二，科学选择税种、简化税制；第三，公平税负，使负担与受益具体一致，谁受益谁纳税，逐步解决按不同所有制、不同地区设置税种、税率， 为市场主体的平等竞争创造条件。第四，科学计税，既防止国有土地收益流失，又不加重纳税人负担。第五，加强房地产税收的征管。另外，收费项目多、种类繁杂、缺乏规范性及行政收费机关繁多，主体不一，行政机关应加强整改。
四、港台地区和发达国家的房地产税制简识
（一） 香港的房地产税制
香港的房地产税制，与其发达完善的法律制度如出一辙，具有整体税率低、税法简单易行、税种设置合理、征税范围广、税基大、税负轻等特点，房地产税的税基以专职行政部门在同一时间对所有房地产项目进行评估所得的评估值为准，各税种之间相互协调。
1. 利得税。房地产作为一种资本性资产，在转让时一般不须缴纳利得税，如果香港税务局认定房地产转让或买卖行为属于投机行为，必须扣除法定项目后，余下按16% 缴纳。
2. 物业税。房地产若用以出租，则租金收入须缴付物业税。每个课税年度按土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收。
3. 印花税。这是向物业售卖转易契、住宅物业买卖协议、不动产租约和证券转让四类文书征收的税项。
4. 遗产税。这是向死者去世时转移房地产的基本价值征收的税项。
5. 差饷。根据物业的应课差饷租值乘以一个百分率征收，用于拨付各级政府的工作经费和公共服务项目的费用。
（二） 台湾的房地产税制
台湾地区的房地产税制相当完善，房地产方面已经颁布实施了一系列税收法律法规。
1. 地价税。针对纳税人所占有使用的土地及土地改良物的实际价值征收。
2. 土地增值税。针对土地所有权移转或无移转而届满十年时征收。
3. 土地改良物税。以建筑物改良物为课税对象，不对农作物改良物征收。
4.工程受益费。针对土地及改良物因建筑道路、堤防、沟渠或其他土地改良的水陆工程所需费用依法征收。
5. 空地税。针对经限期强制使用而逾期未使用的私有空地征收。
6. 荒地税。针对经限期使用而逾期未使用的私有荒地征收。
7.不在地主税。针对不在地主之土地征收。
8.契税。除了开征土地增值税的区域免征契税
外， 其他不动产取得所有权的，均应购用公定契纸申报纳税。
9. 遗产及赠与税。凡房地产所有权人死亡，应就其遗产全部课征遗产税，房地产有赠与行为时，应课征赠与税。
10. 所得税。凡是财产及权利因交易取得所得时，应列入个人综合所得总额计征。
11. 印花税。房地产有关各类凭证，均应依法缴纳。
（三） 发达国家的房地产税制
发达国家房地产税制的体系完备，主要有房地产取得税类、保有税类和流转税类。
1. 房地产取得税，是指取得房地产时必须向政府缴纳的各种税赋，包括登录许可税、不动产取得税、遗产税和赠与税等。
2. 房地产保有税，是指为合理调节政府与房地产占有者之间的效益分配，房地产占有者须向政府缴纳的税赋，包括不动产税、财产税和定期不动产增值税等。
3.房地产流转税，是指政府在房地产权利发生转移时，向各方当事人征收的税赋，包括所得税、资产利得税和不动产转移增值税等。
五、开征物业税的原因与弊端剖析
早在20世纪90年代初，就有学者提倡“开征物业税”，此后，一直争论不断。去年年底召开的十六届三中全会上，《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》中明确提到：实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。自彼时起，财政部长和税务总局局长公开阐述下一步税改基本思路时，亦多次提及“物业税”。物业税， 又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求承租人或所有者每年都要缴付一定税款，税值随着市值的升高而提高。
（一） 开征物业税的原因剖析
一般认为，国家如此迫切推出物业税有如下深层原因：首先，居高不下的土地出让金加剧了国内房地产开发投资的风险，并将加剧金融部门尤其是银行的风险，引起了国家权威部门的关注。开征物业税可以减少房地产开发的风险，提高金融系统的风险防范能力。其次，开征物业税，能进一步规范并有效地均衡各方税赋、拓宽征收面、甚至增加国家的税收收入。我国现行房地产税仅针对经营性质的房屋，征收面不广，而且负担过重。再次，开征物业税，会令房屋成本下降，并进一步降低目前国内居高不下的房价，增强人们改善住房条件的能力，也有助于加大炒楼成本和风险，打击炒风。最后，开征物业税，对居住豪宅者征重税，对居住环境不佳者减免税，有效调节贫富悬殊。住宅商品化后，人们大都拥有私人物业，开征物业税是大势所趋，以保障政府的长期收益。虽然物业税的具体细节和开征标准还没有公布，无法确定房地产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金由物业税取而代之后，购房成本是否会有一个比较大的向下调整。据有关专业人士称，目前的房价最高有望下调两至三成。打个比方， 如果采用房屋原值30% 作为“应纳税物业价值”， 税率不宜高于0.5%.以一套50万的房屋为例，扣除30% 余下的70% ，即35万元，最高0.5% 的
税率即35×0.5% = 0.1175 万元，即50万元的房屋一年缴交0.1175万元—— 每月缴交140多元，应该尚未超出普通家庭的承受能力。但开征物业税要慎重考虑，尤其要处理好物业税开征前已购房屋免除物业税与未购房屋征收物业税的区分关系。现在人们对物业税的关注大多从成本收益比例的经济角度。对法学界而言，考察物业税不应限于效率，而应着重于公平的价值目标。为此，物业税应遵循怎样的基本原则才最值得我们关注，总的来说，无论物业税如何设置，“以人为本”的课税原则是根本。包括以下几个方面：首先，民生原则。在属于市民基本生存需要的领域，政府实施任何政策都应朝向这样一个价值目标：只能促使生活水准提升、负担下降。其次，区别原则。物业税关乎绝大多数人的利益，房地产的特异性使得物业税征纳时应区别对待。拥有两处以上物业的业主，也应具体情况具体分析，可能实行不同的税率， 以实现真正的公平。再次，反对“为税而税”。任何一项新税种的设置或某项税负的调整，都不能只追求增加税源的动机或价值目标，不能妄顾对社会产生的负面影响。
（二） 开征物业税的弊端
一般认为：开征物业税在所难免，而且越快越好。但作为新事物，物业税未必很快能为不同的人认同和接受。购房成本下降的同时， 使用成本大幅上升，将可能出现大量“买得起，住不起”的情形。如果购房者通过按揭购房，银行债务与物业税的双重负担会令人不胜负荷。此外，如何对不断变化的房屋价值进行合理评估，在市场不规范、配套体系未建全的前提下，将引发更多社会问题。初始地价的大幅降低会模糊郊区与市中心商贸旺区的土地价格。目前，政府采取批租形式在短期内收到巨额资金以增加城市基础设施的投入以改善城市交通、美化城市面貌。开征物业税后，政府无法在短期内获得巨额资金，从而可能拖慢城市的建设与发展。而投资房屋用以租赁的成本将会上升，也会客观上降低房屋的销售量。
物业价格随着市场供求和土地规划而变化，既专业又复杂。开征物业税必须完善房地产估价制度。房屋估价不仅要考虑地段、楼层，还要考虑建筑物的自身结构、保养和市场需求。土地的增值占了物业增值很大的比例。建筑物随着年岁增长，维修成本逐步上涨，物业甚至会贬值。实行土地国有制后，一般的物业只有几十年的土地使用权，期满后国家可以无偿收回土地和土地上盖物业，所谓“物业增值”的说法因此大打折扣。财政部有关人士表示，物业税的税赋水平虽未确定，但有一个基本原则，即科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费的总体规模，令物业税的总体规模与之基本相当。
物业税并非一个好的税种，首先，政府要养一帮人来评估房价和处理上诉， 会增加物业税的征收成本；其次，经济不景气时，房地产价格会剧烈下跌，政府最需要钱来扩大财政开支时，物业税收入反而在下降。例如，香港政府为了纾解民困和负资产现象，就曾经停征差饷（相当于物业税） 一年，因此加剧了香港政府的财政赤字。而在其他西方国家，现行物业税制度亦存在很大缺陷，须依靠其他制度配合来克服它的副作用。我国社会正在急剧转型，若配套制度跟不上，开征物业税很可能造成新的制度性不公。
开征物业税，将原来由开发商承担的税费直接赋予消费者，会增加住房成本。而且，如果想要靠推行物业税就能解决现在房地产业中存在的问题是不现实的。开征物业税是为了推动房地产税制改革的深化，以便解决当前房地产业的税收问题。房地产开发流通环节税费负担重，某种程度上制约了房地产业的健康发展；而房地产保有环节税费负担轻、税收优惠范围大，导致炒卖严重。现在的土地使用税已无法对社会经济起到有效的调节作用。随着房地产业的发展，税收问题会越来越突出，已经到了非治理不可的地步了。现行税制中，房地产税制的改革首当其冲。将土地使用税改为物业税，改以面积计征为价值计征是良策之一。还可以考虑改变七十年的土地出让限期，改出让为租赁，按期收取地租。
综上所述，房地产税制改革，不应局限于物业税的开征一项举措，应当从税率、税金、税种、免税范围全面考虑，以有效解决房地产税制中存在的诸多问题。
