九部委新政出台后，市民赶搭二手房过户“末班车”的情景还历历在目：交易中心排长队办过户，规避政策的业主长吁一口气，未赶上“末班车”的懊恼不已。但是，当初为了赶在6月1日“大限”前过户，草草签订合同不对营业税承担做约定，或者政策有变改变买卖意向的情况大有人在，留下了不少“后遗症”。
记者在采访汉宇、美联、泛城等多家沪上中介公司后得知，由于营业税而引起的各类纠纷为数不少，但大多数纠纷都能够在门店内协调解决，门店无法解决而集中到公司总部的并不是很多，而不得已走到起诉这一步的就更少了。
抢滩期限仅为两天
据美联、中原等中介机构负责人介绍，各大门店的成交量减幅达到了40％－45％。汉宇地产交易管理部经理施俊华向记者透露的数据显示，5月25日至5月31日一周内，汉宇各门店签订的买卖合同共71单，6月1日至6月5日的5天内，汉宇各门店签订的买卖合同迅速减少到24单；5月25日至5月31日一周内，汉宇各门店交易过户房源124套，而6月1日至6月5日，汉宇各门店交易过户的房源立刻剧减至38套。“从这些数据可以看出，自营业税年限延长的政策公布之后，二手房市场立刻进入一个紧急交易过户的非常时期，很多人都急着搭政策末班车，那几天里成交量出现猛增。而‘6.1’大限过后，交易量一下子跌入谷底。”施俊华向记者分析说。
同时，施俊华还告诉记者，从汉宇4、5、6三月的买卖合同签订数量来看，逐月递减的趋势相当明显，6月比5月减少了40％，且从房源性质上来看，绝大多数是符合房龄已满5年等不涉及营业税的房源。“由此也可以看出，营业税年限的变化是阻碍成交量的一大要素。”
全额征收5.55％营业税的年限延长至5年的政策公布之后，二手房市场中买卖双方出现了各种变化。美联物业调查显示，《意见》颁布首日，美联物业正在交涉的客户中，有5％－10％的挂牌业主采取封盘，等待近期地方相关调整性措施的出台；有5％－10％的放盘业主由于资金回笼问题，选择小幅降低售价，以求赶在6月前尽快出手；有10％左右的挂牌业主为转嫁税收压力，提升售价；另有70％的挂牌业主维持原价。
对此，美联物业上海区总经理冯泓睿表示，相比去年的政策调控，此次的调控面比较温和。但5月29日出台细则，6月1日便付诸实施，没有给市场留下一个缓冲期，这会引起部分二手房交易过程中的营业税支付纠纷问题。
冯还指出，“二手房转让全额征税延至5年”在短期内可能会导致部分二手商品房业主“惜售”或“税收转嫁”举动。但从总体市场格局来说，经过2005年政策调控以后，上海楼市中投机客几乎已全部撤走，现时楼市主要以自住客和长线投资客为主，加上本次政策从颁布到实施间隔时间极短，除上下家均没有贷款申请和偿还问题的交易有可能在2日内完成，其他类型的交易在时间上没有可行的空间。这也是在营业税等政策公布之后没有出现短期内大抛盘的原因。
税费纠纷突然增加
汉宇地产的施俊华告诉记者，在“6.1”前后，二手房的买卖交易中，有三种最常见的交易程序。
第一种就是先签买卖合同，然后上家注销，下家贷款，接着上下家各自缴纳税费，最后双方交易过户。这种是最为正常、也是最常见的交易步骤。
第二种就是上下家先缴税，然后再办理后续的交易流程。施俊华介绍说，由于后续的交易流程费时较长，有时候甚至要一个多月的时间，因此在“6.1”前后成交的案例中，上下家都会选择赶在政策正式实施前先缴税，然后再去交易过户。“把税先缴了，避开了营业税，上下家就都觉得放心了。”
第三种情况并不出现在“6.1”前后，但其造成的影响集中反映在新政出台后的这段时间内。在营业税延长年限的政策出台之前，有一批房屋上下家在谈妥交易条件之时，房屋房龄尚未达到2年。于是，上下家签订一份书面协议，约定待到房屋房龄满两年之后，上下家再正式办理交易过户。（例如今年3月份上下家协定协议，等到今年8月份房屋满2年房龄后再正式交易过户。）“没有想到，今年5月政府再次出台政策，将营业税年限延长至5年，于是，这种类型的交易引起的纠纷最多。上下家都不可能再等3年，往往双方又都不愿意支付这笔多出来的税费，因此引发纠纷。”
美联物业交易管理部高级经理王磊也向记者表示，在发生纠纷的交易案例中，一般会出现三种情况：
第一种是合同约定营业税由上家承担，这种情况发生纠纷比较少。如果上家因为税费成本增加而反悔，由此引发纠纷起诉法院，则法院一般会支持买方继续履行合同的要求。
第二种是合同约定税费由下家承担，这种情况下家反悔违约的情况比较多。一旦诉诸法院，法院会采取“从约定”的原则。有的买家会提出以“情势变更”原则来支持其违约行为，但法院一般不予以支持。
第三种情况则是房东要求加价，将多出来的这笔税费转嫁到房价上，变相地要求下家共同承担。这种情况在解决纠纷中出现较多，大多数有真实购房需求的购房者都会作出让步，与上家共同承担这笔税费。
一年一变再引慌乱
5月27日建设部等九部门出台了房地产调控细则，规定6月1日起，5年内购入二手房转让将全额征收营业税。突然公布且未留下“缓冲期”的政策，使得许多已经办妥按揭贷款的交易双方，开始抓紧时间到各区县交易中心办理过户手续。一时间，二手房市场一片忙乱。
“当时去抢时间到交易中心办理过户的二手房，都是之前已经签署好协议并办理好贷款的交易。”有中介人员向记者表示，此次紧张抢时间的交易双方，基本上都是前期程序已经完全走好的，这部分买卖中的上家最为紧张，他们会从“早一天晚一天过户无所谓”转为积极抢时间在这两天过户，以避免多缴的营业税。
但对于许多已经持有房屋满两年并准备套现的上家来说，短短几日是无法“抢时间”完成交易的。“办理按揭需要时间，双方具体条款的签署需要时间，所以这次政策预留的时间基本上等于没开任何口子。”一位中介公司法务部人士称。因为政策出台到正式执行的时间太短，得到消息后再“脱身”的二手房，根本来不及办理交易手续以及贷款等，抓紧时间办理过户的，都是之前尚未完成过户的“积压交易”。
“赶在‘6.1’前来办理过户手续的一般都是全额付清房款或是之前已将贷款手续办理妥当的客户，他们还是能够赶在6月1日前完成过户交易的，但目前一些还未签订协议的意向客户或是签订完协议还没来得及办理贷款手续的客户，就肯定赶不及了。”闵行区交易中心相关负责人曾表示，这样的局面在意料中，交易中心办公人员将会加快工作节奏，尽可能让更多的客户完成交易。据说，在“6.1”前后几天，很多区房产交易中心的工作人员加班加点，尤其是5月28、29日两天，虹口区、浦东新区等几个交易量较大的区交易中心，工作人员都加班到晚上八、九点钟。
“从30日凌晨我就陆陆续续接到客户电话，要求把手上的房源抛售。”汉宇地产三林分店的一位中介人员称，5月份以来市场上对即将出台的政策有种种猜疑，于是原先预备等到两年期满再出售的房东纷纷降价几百到上千元不等，唯求尽快套现。
据介绍，汉宇地产一经纪人6.1前一天，共快速完成20套房子的过户手续，都是近日迅速降低挂牌价成功套现的业主委托。
而就在去年，“营业税”作为一种新生的税种出现在房地产市场时，引起的恐慌较之今年更甚，人们赶搭营业税政策“末班车”的情景还历历在目。
2005年5月11日，国家七部委联合出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按全额征收营业税；个人将购买超过2年的普通住宅对外销售，不征收营业税，但若是出售购买2年以上非普通住宅，则按差额征收营业税。同时也公布了普通住宅判定标准。随后上海市公布了实施细则，四部门发布有关加强房地产税收管理的补充通知。
2005年5月31日，各区房产交易中心也是被赶搭营业税调整“末班车”的买卖双方挤得水泄不通。根据多家媒体当时的报道，各交易中心的缴税窗口前排起了长龙，人声鼎沸。各中介公司的店长、分行经理都纷纷前去交易中心“缴税”。更是有人在交易中心现场以重金许诺经纪人，声称若能想办法在当天将契税缴清，可以当场付给经纪人数千元的酬金。在这些业主眼中，几千元的酬金比起6月1日之后多征收的税款来说，还是合算得多。
