建设部等九部委联合发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》实行已经一个多月了，税收新政的市场影响在哪里？房产需求调节效果如何？房价稳定了吗？偏重需求管理的税收新政未来有没有完善的空间？这一个月的调整期给了我们多少经验呢？
九部委新政后市场各方力量持续对峙，房产走势存在变数（图：新华网）
税收新政市场影响分析，政策效应差强人意
在九部委税收新政实行的一个多月中，二手房市场和租赁市场发生了显著的变化，房价也在逐渐产生改变，那我们要问税收新政达到政策目标了吗？
首先，房产需求总量不变，结构变化。税收新政侧重于对房产需求进行调节，从市场反映来看，二手房市场近一个多月中一直处于冷清的状态，相比之下租赁市场相对火暴。从市场的反映来看，二手房市场需求基本处于观望的状态，这部分需求以自主性需求为主体，比较刚性化，总量和结构上变化不是很明显；另外随着一些正常交易的营业税调控范围房产退出市场，自主性交易者转变为中长期投资者。在租赁市场我们看到，供给和需求都很旺盛。从需求方面来说，排除需求季节性因素放量，部分自主性交易需求受房贷和利率影响。另加之市场不明朗，观望期中暂时采取租赁的方法解决住房需求；在供应方面，从市场放量增加来看，增量中相当部分是属于正常交易者转售为租，还有部分短期投机者谋取租赁市场季节性收益。另外在租赁市场还有不为人知的变化，短期投资者和长期投资者向中长期投资者的转化，人们投资取向发生结构性变化。
其次，房价未来上行压力依然存在。从市场反映来看，价格上行的迹象虽然存在，但没有受到有效需求的支撑，而价格在波动中相对稳定，可以看到市场需求基本面还是对房价提供有效的支撑。虽然市场需求发生了结构性的变化，但在各个市场，基本面需求还是相当强劲的，房价下行的可能性基本上不存在；而由于政策实行效果不明朗，九部委新政短期政策和中长期政策相互叠加，市场处在多方力量博弈的过程中，观望的氛围浓厚造成了市场有效需求不足，房价上行遇到阻力。但从市场表现出来的迹象看，市场在下半年会逐渐回暖，需求经过政策的多次调节，释放过程会比较理性，房价上升的可能性加大，有这样的预期存在，投资和投机资本会选在这个时候进入市场，未来房价出现波动的可能性很大。九部委其他房产供应的政策，都是中长期政策，对市场的影响很小，基本不对目前市场产生影响，相反会影响人们远期计划，加大短期市场的波动。
税收新政应注重对房产需求供给双向调节
从以上的简单分析中我们看出，税收新政对市场需求的影响是基本失败的，结构性变化基本是短期的应急之举，租赁市场季节性因素对需求结构变化起相对主要的因素，随着季节性因素的消失，需求回暖是肯定的。另外税收新政对房产供应产生影响，二手房市场供需矛盾有加剧的倾向。在房价方面，税收新政更多带来的是房价上升的压力和空间，可以预计的是，随着市场的回暖，增加的税费通过房价转嫁的可能性逐渐增大。
客观的讲，税收新政作用发挥有赖于九部委其他政策的协调和配合，但考虑到其他政策偏向于中长期，基本对短期市场产生不了正面的影响，因此税收新政作为主要的短期性调节政策，应该做到相对全面和完善。根据基本经济规律，对于市场的调节，在供不应求的情况下，理想的政策是压制不合理需求的同时，增加有效供给，采取需求供给双向调节的政策。而上面侧重于需求管理的税收新政事实证明效果是不理想的。那么未来税收新政完善的方向就是增加侧重房产供给调节的政策。
物业税应出台调节存量房产，增加房产供给
根据物业税的设计理念，通过整合土地转让金，房产税，土地使用睡等相关税费，把购买环节的部分税收转移到房产保有环节进行征收，一方面可以增加房产保有环节的成本支出，加大房产的流动性，盘活存量房市场，增加房产市场供给；另一方面，通过降低房产购买门槛，一定程度上降低房价，具体下降程度如何，取决于房产市场的供求对比。
当然物业税推出的市场影响还在讨论之中，降低购买房产的门槛可能会刺激更多的房产需求，特别应该注意的是房产的投资和投机性需求；而另一方面，保佑环节成本的增加可能会影响部分需求者，究竟需求净量如何变化，没有确定的标准可以衡量。但有几点肯定的是物业税推出能够增加房产的流动性，有效供给增加，对房价的下行提供有效的支撑；另外物业税把土地出让金等短期性收益长期化和稳定化，可以增加地方政府批地行为的长期性因素，土地市场趋于合理化，对于房价的稳定也是一个很好的支撑；再者，物业税推出是健全我国财产税制的重要方面，相对健全的税收环境对投资和投机性行为的约束也是相对有效的。
推出物业税对未来影响几何
我们知道，物业税在设计上要区分旧有房产和新建房产，基本调节方向是新建的房产。由于旧有房产在购买时已经承担了土地出让金等税费，出于税收不重复征税的考虑，对旧有房产征税的可能性还有待商榷；另一方面，物业税对于自主性房产和投资、投机性房产也存在差别税率，出于特殊行为特殊调节的考虑，在我国目前房地产市场骗热的情况下，对旧有房产征收调节性的税收可能性也是存在的。所以作用的发挥效果取决于征收细则的规范化。
在我国目前的情况下，物业税的作用发挥如何还取决于存量房产的结构，其中关键是空置商品房的结构问题。现在租赁市场季节性因素以及税收新政对空置商品房规模的影响如何还有待进一步的考证。物业税对于空置商品房的放量影响和空置商品房的整体规模和结构都对物业税作用的发挥产生影响。在目前的市场情况下，物业税的推出可能会促进一些空置商品房想租赁市场放量，而向二手房市场或者新房市场放量的可能性不大，原因是未来中期内房价上行的压力还是很大的，处于投资和保值增值的考虑，利用租赁市场季节性收益弥补物业税的负担是比较理性的选择。
所以物业税这项政策是比较中短期化的政策，相对于九部委其他房产供给的政策，物业税的政策效应更容易影响人们的短期性行为，未来房价的稳定的可能性将有很好的支撑。总体上预计，物业税的出台能够增加房价稳定的可能性，而在总体趋势上还有赖于房产市场供需基本面的影响，短期内房产市场卖方市场的状况彻底扭转可能性很小，因此未来房价上升的可能性依然存在，要彻底改变房产市场状况和房价走势，九部委长期性政策的贯彻落实是最根本的。
