昨天，北京市地税局公布了调整后的二手房交易计税价格。新的最低计税价格将于10月1日起执行，将有效规避二手商品房交易时虚报价格的逃税行为。
二手房已分成六种类型
据北京市地税局有关负责人介绍，有关部门已经将二手房分为6类，分别是二手商品住房、特殊二手商品住房、再上市的已购公房、再上市的经济适用住房、二手办公用房、二手商业用房。其中，二手商品住房指城八区以及昌平、大兴、通州、顺义、房山、门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆、亦庄19个区县284个典型区域内的二手商品住房；再上市的已购公房指各区县295个典型区域内再上市的已购公房，包含首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等六类具有保障性质的住房。
最低计税价与房屋新旧有关
二手房交易计税价格是基准房屋交易价格的市场水平，不是所有类型房屋的均价，计价标准均为每平方米建筑面积单价。二手商品住房基准房屋标准是2000－2002年建设；房型为楼房；多层楼房3层，高层楼房次顶层的二手商品住房。经济适用住房基准房屋标准的房型为楼房；多层楼房3层，高层楼房次顶层的经济适用住房。
房屋修正系数分为建成年代修正系数和楼层的修正系数，但特殊二手商品住房和经济适用住房不做建成年代修正。其中，二手商品住房的基准房屋建成年代标准为2000－2002年建设，因此设定2000－2002年建设房屋的基础指数为100，其他年代建设的房屋修正系数分别是：1980年及以前的82％，1981－1990年的88％，1991－1995年的92％，1996－1999年的96％，2003－2004年的102％，2005年以后的106％。
最低计税价与楼层有关
对楼层的修正系数，楼型总层数在7层及7层以下楼房的，设定3层的基础指数为100，其他楼层修正系数分别是：1层94%、2层97%、4层98%、5层95%、6层94%、7层90%.楼型总层数在7层以上楼房，设定次顶层的基础指数为100，其他楼层修正系数由次顶层开始，21层及以上楼层每下降1层，修正系数下调8‰；11－20楼层每下降1层，修正系数下调1％；10层及以下楼层每下降1层，修正系数下调1.5％；顶层的修正系数为95％。公式：交易房屋计税价格＝基准价格×｛1－8‰（或1％或1.5％）×（次顶层数－本楼层数）｝。
最低计税价按类型测算
据北京市地税局有关负责人介绍，二手房交易最低计税价格的计算公式为：计税价格=各类房地产的基准价格×建成年代修正系数×楼层修正系数×房型修正系数。
其中，东城、西城、崇文、宣武区平房的修正系数为120，其他区域的平房不做房型修正，计算公式：平房交易计税价格＝基准价格×120％。
对于不同类别的房地产，按不同建成年代、不同楼层、不同房屋类型进行相应系数修正，以修正后的价格作为计税价格征收税款。
最低计税价格·案例
最低计税价可防虚报逃税
据北京市地税局负责人透露，规定二手房交易的最低计税价格，其目的是防止二手房买卖双方虚报低价逃税。
据透露，在时下的二手房交易中，有不少人为了少交税而常常采取瞒报、虚报价格的方式。二手房交易的最低计税价格，则明确设定了二手房交易的最低价格“底线”，防止二手房交易采取明低暗高的价格逃税。
这位负责人举例说，一套实际售价为每平方米7000元的住房，卖房人为了少交营业税等二手房交易税收，就与买房人商量共同“减轻税赋”，将房价“改造”成每平方米3000元，而实际仍以每平方米7000元的价格私下交易，最大限度地逃避交税。但是，由于此套住房的二手房交易最低计税价格为4000元，因此，地税部门将按照二手房交易最低计税价格计税，而不是交易双方虚报的超低房价。
另外，北京地税部门今年还将与建委联合，加强拆迁的契税减免管理。并在时间、合法票据等方面，保证纳税人享受到二手房交易的税收减免政策。
目前，在办理土地、房屋权属转移变更登记手续场所的20余个网点，地税、财政等管理部门已联合办公，为纳税人提供咨询解答、减免税办理、契税征收一条龙服务。
计税基准价将不定期调整
将缩短最低计税价格更新时间二手房最低计税价普遍上涨
昨天，北京市地税局公布了调整后的二手房交易计税价格。据北京地税局介绍，二手房交易最低计税价格由北京市地方税务局根据北京市房地产市场交易情况不定期进行调整。
新的最低计税价格显示，北京房地产价格在稳步上升，如位于五环外一线地铁沿线地区朝阳区管庄西里周家井的经济适用房建东苑小区2003年的购买价格为3100元，而新的最低计税价格已经调整为4326元，宣武区广安门外小红庙南里莲花晴园经济适用房也已经由2003年的4180元的最低购房价涨到了5947元。
本通知中二手房交易最低计税价格是依据北京市建设委员会测算的2005年房屋市场交易价格并考虑相关因素调整确定的，两年中房价都涨了不少。
最低计税价格·解读
新政解决了三大问题
1.对普宅与非普宅分别计税
一套非普宅调低30万元，逃税额减少1.8万元
根据链家提供的案例，王先生在建国路购买了一套房产，面积为100平米，实际成交价格为10000元/平米，超出了建国路土地平均交易价格8040元/平米的1.2倍（9648元/平米）。按照现行标准，该房产为非普通住宅，需按3％税率缴纳契税，即3万元。但王先生将房产买卖合同的价格调低，从而规避部分应缴纳的契税。
如果不区分普宅与非普宅的最低计税标准，并按目前的指导价作为最低计税标准，建国路地区是6989元/平米。王先生如果最终将合同售价调整为7000元/平米，即视为普通住宅，缴纳契税时享受1.5％的优惠。王先生实际缴纳的契税为7000×100×1.5%=10500元，少缴纳了19500元。
契税新规区分普宅与非普宅的最低计税标准，并将非普通住宅的最低计税标准定为同级别土地上普通住房平均交易价格的1.2倍（9648元/平米），即使王先生最终将合同售价调整为7000元/平米，仍需按9648元/平米的标准缴纳契税。即他需缴纳的契税为9648×100×3%=28944元，比不区分普宅与否时多28944－10500＝18444元。
因此，链家市场专业人士认为，如果契税新规中将普通住宅与非普通住宅的最低计税标准予以区分，不但增强了对普通住宅与非普通住宅征税标准的公平性，也将加大对非普通住宅房产消费者的控制和约束力度。
2.单列二手商品房计税基准价
今后二手商品房虚报价格进行逃税的行为将被杜绝
从目前来看，税务部门办理二手房交易缴税时没有对二手商品房单独列出，但已购公房和经济适用房的价格同二手商品房价格相比有很大区别。市建委数据显示，去年1－11月，北京全市二手商品住宅买卖价格为4597元/平米，而已购公房和经济适用房再上市买卖价格为4209元/平米，而且局部区域市场中这两者之间的差额更明显。对此，中原地产副总监宫萍认为，应制定单一的二手商品房最低计税价格。
宫萍表示，2005年5·11系列宏观调控政策中，受营业税和契税新的征收标准影响最大的莫过于二手商品房了，业主在出售房屋时成本增大，极大减少了其预期利润，为了减少支出，就出现部分业主在缴税时虚报成交价格的现象，这进一步凸显制定二手商品房最低计税价格的必要性。
3.缩短计税基准价更新时间
此前每半年更新一次周期太长，同时其覆盖区域扩至远郊区县
目前市城建研究中心发布的指导价格每半年更新一次，宫萍认为，这个时间相对较长，不能及时反映市场的价格变化。特别是一些交易热点区域，价格变化较大，如果不及时更新，势必会出现区域不公平现象，进而影响到二手房交易市场真实价格体系的建立。
同时，北京房地产交易信息网的数据显示，2005年全年远郊区县的二手房成交量比2004年上涨近7.7%，郊区二手房成交量不断增长。因此在制定二手商品房最低计税价格时必须扩大到房山、顺义、门头沟、密云、延庆、平谷等区县。
