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二手房交易假赠与 专家:冒险避税当心人财两空

2006-8-9 16:0 北京日报 【 】【打印】【我要纠错

  二手开征个税实施一周,二手房成交量跌了近两成。与此同时,一种买卖双方假借“亲戚”名义以“赠与”形式或以“黑白合同”形式进行二手房过户,来达到避税目的的现象开始出现。专家提醒,这两种形式存在很大风险,很可能会是人财两空。

  自链家地产、大成正嘉等中介机构的统计数字显示,8月1日至7日,京城二手房成交量比政策实施前一周下降了18.6%;而5年内的二手房交易量也随着下滑7%,仅占总交易量的31%.一些区域二手房成交量几乎跌入谷底,如大兴旧宫区域、洋桥区域的二手房成交量分别下降了40%和27%.亚运村、和平里、安贞等区域二手房成交量虽然与政策实施前基本持平,但这些区域的小户型二手房每平方米成交价格上浮了200元左右。

  为了避税,出现了一些二手房买卖双方冒充亲戚朋友,以赠与的方式进行交易过户的情况。一位房主算了笔账:几年前花30万元买的房子,现在以50万元成交,如果按“赠与”方式转让,要缴的税费主要有占房屋总价3%的赠与公证费,由买方承担的3%赠与契税,总共3万元左右;而按正常程序过户,要缴占房屋总价5.5%的营业税、买卖差价20%的个税和1.5%的契税,约7.5万元左右。这样一比,用赠与方式可省4万多元。

  还有一些二手房买卖双方采取“黑白合同”的形式避税。所谓“黑白合同”是指买卖双方签两份合同,一份合同标价低,为了过户时少缴税,另一份合同标明实际成交价。

  “假赠与”五大风险

  首先,根据合同法规定,以房屋赠与代替买卖逃避税收的行为显然归属无效;

  其次,假赠与代替真买卖中,卖方有可能不能依据买卖合同全额取得卖房款,包括追究对方的延期付款责任,而买方依据买卖合同取得房产的权利也不能得到法律有效保护;

  第三,假赠与代替真买卖违反国家税收征收的有关规定,情节严重者可能受刑事制裁;

  第四,赠与人不对标的的瑕疵负责,故赠与后如房产本身存在问题很难要求赠与人承担责任;

  第五,赠与在符合法定条件下可能被撤销,受赠人可能人财两空。

  “黑白合同”四大风险

  首先,卖方可能拿不到另外一份不过户的合同中标的的房款,因为在办理完过户手续后,买方可以以各种理由提出抗辩;

  其次,“黑白合同”属于以合法形式掩盖非法目的,根据合同法规定,此种合同属无效合同;

  第三,如果税收机关有明确证据证明此“黑白合同”是为逃税,可以进行税收追缴,严重的可能涉及逃税罪;

  第四,对于买方来讲,现交易价格较低,如未来有意出售,会存在原始购房价格较低,欲出售价格与原始价格差额部分偏高,导致个人所得税计税价格高的问题。如遇到政策不断调整,存在政策性风险。

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