|
「本文摘要」 据“链家地产”统计资料显示，目前亦庄区域的二手房供需比基本维持在1：4.5左右，相对而言略低于全市二手房1：5的供需比例。80%以上的二手房都是5年以内的次新房；同时，在挂牌二手房源中，面积在90平米以上的大中户型房产占比达到7成左右，90平米以下的占比为3成左右，这也表明该区域的房产存量基本偏向于大中户型；另外，从亦庄区域的房源挂牌价格来看，8成左右的房源单价都在6000元/平方米以上，这个价格要远远高于周边区域的房产价格，从中也说明了亦庄区域作为京城五环外东南部区域的中高档住房集中地的一个特性，吸引了一大批中高端收入人群的置业目标。 |
亦庄二手房供需比在1：4左右
据“链家地产”统计资料显示，目前亦庄区域的二手房供需比基本维持在1：4.5左右，相对而言略低于全市二手房1：5的供需比例。80%以上的二手房都是5年以内的次新房；同时，在挂牌二手房源中，面积在90平米以上的大中户型房产占比达到7成左右，90平米以下的占比为3成左右，这也表明该区域的房产存量基本偏向于大中户型；另外，从亦庄区域的房源挂牌价格来看，8成左右的房源单价都在6000元/平方米以上，这个价格要远远高于周边区域的房产价格，从中也说明了亦庄区域作为京城五环外东南部区域的中高档住房集中地的一个特性，吸引了一大批中高端收入人群的置业目标。为此，从亦庄区域二手房的购房需求人群来看，主要集中于35-50岁之间的中年人为主，占比应该在7成左右，这些购房者的主要目的是为父母或者孩子买房，其中80-110平方米之间的2居室是消费者需求的主力房产，总价控制在55-65万元之间。
个税征收四种形式
中大恒基专业人士分析，二手房交易中个人所得税的具体计算方法有以下几种：
1、个人出售已购公有住房的计算公式为：
应纳税所得额=售房款-住房建筑面积×4000元/平方米-合理费用
应纳税额=应纳税所得额×20％
合理费用包括已购公有住房购买、出售过程中按规定缴纳的税费
2、已购公有住房产权人补交土地出让金后变为售商品房税额的计算公式为：
应纳税所得额=销售额-住房建筑面积×4000元/平方米-补交的土地出让金-合理费用
应纳税额=应纳税所得额×20％
3、个人从市场上购买已购公有住房，按规定补交土地出让金后变为售商品房税额的计算公式为：
应纳税所得额=销售额-购买价款-补交的土地出让金-合理费用
应纳税额=应纳税所得额×20％
4、个人从市场上购买的其他商品房应纳个人所得税税额的计算公式为：
应纳税所得额=销售额-购买价款-合理费用
应纳税额=应纳税所得额×20％
亦庄低调试点
本周三，记者获悉，亦庄地税局从2006年6月15日开始强征个税，收费标准按照买卖二手房的交易价差额的20%征收。次日，记者在亦庄地税局证实此消息，该工作人员确认目前亦庄的二手房交易中个税征收已由自愿申报变为强制征收，成为2006年北京市第一个强征个税的区域。
亦庄“破冰”个税，理由几何？
为什么单单从亦庄开始征收个税，而不是全市统一开始呢？“信一天”副总经理陈剑飞分析了三点原因：
1、亦庄作为北京市郊典型热点区域，号称京郊“城外城”，其个税征收极具代表性；
2、亦庄地理位置不毗邻主城区，因此个税征收后的可能市场影响更容易控制在一定范围内；
3、亦庄以商品房为主，个税征收简单便捷，同时也具有较强代表性。
强征个税，京城影响多大？
业内人士认为，一旦全面起征个人所得税，北京市二手房市场可能会受到几方面的影响：
1、在正式起征个税前30日，北京二手房市场重新进入观望状态，买卖资源放量大幅减少，成交量呈下降趋势，但对大型经纪公司影响不大；
2、个税正式起征后，二手房市场刚性需求随政策落实而重新释放，市场热度重新上涨，由于消费者心态的更加理性及冷静，只会出现短期观望；
3、由于个税引起的售房成本增加，房主将有可能将这部分的费用转嫁给购房人；同时，由于购房成本的增加，一些房产投资者会减缓入市的步伐。
“链家地产”市场总监金育松认为，亦庄的房子以次新房为主，强制征收个税后亦庄会有80％以上的上市房源属征收个税之列，可以说影响的范围很大，但也不排除一些做低合同价等避税方式，因此市场受个税影响如何也与一个地方的市场是否规范操作有关。
