中国改革开放20多年来，很多人都有了不动产。在这样的发展背景下，调控房地产市场，除了运用原来的行政审批手段、资金供应上的政策配套和贷款调控手段外，还有税收手段。
如何发挥税收对房地产业的调节作用？从近期看，一方面应从调整改进税率设置和加强征管入手，另一方面应清理一些地方不符合规定的税收优惠政策。从中长期看，应当积极考虑和推进相关税种的改革与完善。
目前我国房地产税费制度存在“两个双轨制、一个不规范”，即内外资、城乡两套税制及收费项目繁多、规范程度低。税费种类过多，设置重复，负担较重，这些主要问题导致我国房地产现行税费体制不利于房地产业与房地产市场的长远健康发展。
要促进我国房地产业健康发展，增进住宅的建设与消费，合理实现居者有其屋的目标，应当对目前的税费体制进行改革，理顺税制，简化税种，减少住宅建设与经营中的税费负担，降低开发建设、经营环节的税负，适当提高使用和占有环节的税收负担。
概言之，我国房地产税费改革势在必行，其总体思路应该是：取消不合理收费，开征统一的物业税（又称不动产税、财产税）。
现阶段地方政府为解决自身财政拮据，会采取一系列非规范化的筹资、融资方式。而与土地开发相关的“批租”、“使用权转让”收入，是近年来地方政府实际可用财力的重要来源，尤其在一些工商业活动较繁荣的地区和西部开发首先启动的地区，“土地财政”占地方财政综合收入的比重相当高。有相当数量的地方政府，已具有对“土地财政”高度依赖的特征，土地开发利用上短期行为的色彩浓厚。地方财政对土地交易收入的普遍依赖，也是地方政府垄断土地一级市场的动因。
目前地方政府特别看重的土地财政，都是看重土地开发的初级市场，或者是交易环节所产生的收入，但交易环节的波动性大、可靠性不足。而物业税是一种持续的常规性财政收入流，能为地方财政提供稳定的基础，因此可以看作是切断这种依赖，并为地方财政收入提供稳定来源的手段。应当逐步把物业税培育、发展为地方政府的主要财政收入。
结合物业税改革和财税体制深化改革的要求，在事权问题上，需要清晰地做出一个界定，总体上建立健全与事权相匹配的财税体制。事权是进一步深化考虑财税体制改革的整个链条的始发环节。而把物业税清晰地在中国改革上界定为比较低端的政府，应该是比较合适的。因为一旦确立市县层级的地方政府，把物业税培养成自己大宗、稳定财产税的时候，就隐含着其主要职能定位于优化本地投资环境的要求，即只要地方政府专心致志地把投资环境优化做得有成绩，辖区内的不动产就进入升值轨道，地方政府收入就稳定增加。这也就是他的最主要的财源建设。每隔几年重评一次税基，每一次评税基，都是他自己财源建设成果的“套现”。这样一种情况正好是一种良性循环。
应该从建立公共财政框架的总体要求上把握房地产税费改革。通过“乡财县管”、“省管县”等改革，把现有的五级财政缩减为中央、省和市县评级三个层级。在此基础上，由市、县平级（首先是财政平级，将来可能行政也平级）的地方政府来管理房地产税，这既符合房地产税税基不流动、稳定性很强的特点，也可以减少征税过程中信息不对称的问题。
在地方不同层级之间，关于可能发展起来的物业税收入的分享，也应该更强调一下鲜明的指向。有条件的地方，都应当推行省直管县的改革实验，这已非常明确的写入最高层次的决策性文件，并逻辑地联系着“减少行政层级”的要求。可以说这是配合建立健全与事权相匹配的财税体制的一个战略性的明确要求。财政层级和行政层级两个方面，实际上是内在连接的。基于这样的要求，可以考虑在中国的物业税改革实践当中，尽可能把物业税收入定位在市、县这样一个扁平化后的基层层级上。因为如果实行省直管县，那么体制的平台实际上从地方的省以下四级，变成省、市县两个层级。乡镇这个层级问题，现在已经有望由“乡财县管”解决。
如果市县掌握物业税，主要是掌握自己辖区之内的税源。而市和县行政不同级的情况下，可以先财政同级，都直接对省搭财政体制。将来不一定严格要求在市和县之间分享物业税。但是，在过渡过程当中，可能分享在一定阶段上不可避免，但是如果最后走到了清晰的省与市县两个层级，省基本上不介入物业税的征收，那么市和县各有各的物业税。而且，相互之间他们没有财政体制的上下级从属关系，都是在一个平台上直接对省。
对于把个人占有用于消费的住房也纳入物业税，虽然最终是有必要的，但是不宜作为近中期的目标和重点讨论。在短期内，应该更强调的是把物业税推出了以后，还是主要针对着经营性的和自己住房拿去出租这样的房地产（当然，这在管理上有更高的要求，得区分是不是出租，而很多人把这个信息掩盖着）。到了一定的火候，再进一步提出把物业税覆盖某些个人消费用的住房。我的建议是届时首先提出对于最好界定的、用于消费的高档豪宅，比如独立别墅，开征这种物业税，也可连带若干很好掌握信息的高档豪华公寓住宅。一般中低等的住宅，建议先不提出对他们开征物业税的问题，这个问题可以放在中长期的研究上。这样有利于使中国不动产税的改革比较平稳地、抓住重点问题向前推进。
