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房产交易高招粉墨登场 二手房市场上演避税大战

2006-8-12 9:21 上海证券报 【 】【打印】【我要纠错

  虽然此次个税强征实行之前,已经有过一番“过户大战”,但是8月1日正式实施之后,挖空心思避税的“高招”开始粉墨登场。

  利用装修、做低

  有中介向记者透露,在其经手的一些交易中,已经出现了买卖双方“合作”避税的现象。据介绍,由于大多数地方细则规定,未能提供完整、准确的房产原值凭证的话,普通住房按住房转让收入1%的标准核定,这种避税方式涉及到两个方面的政策规避。其一,卖方将以“未能提供房产原值凭证”的形式来规避20%的税收限制;其二,尽量将其出让住宅归入为普通住宅范围内。“为了能够归入1%的范围,买卖双方会将其成交合同上的价格降低。”

  把价格做低只是一个开始。由于此次个税征收规定,计算个税时可以扣除一部分合理费用,即其中支付的住房装修费用可作为合理费用的一部分,在计税时能被减除。“买卖双方会达成协议,将做低的那部分空间尽量算在装修费用里,然后买家会私下里把这部分差价补给卖家。”中介告诉记者。这样一来,卖家所支付的实际费用比严格按照个税缴纳的所需减免不少。

  转售为租、度过期限

  除了这种较为复杂化的避税方法之外,以转售为租的形式熬过5年期限是最常用的避税方式。政策规定,对个人出售自住5年以上,并且是家庭唯一生活用房的房产,免征个人所得税营业税(普通住宅)。因此,在不急于出售的前提下,业主纷纷计划着先行出租进行过渡,待期满后再进行出售,便可以享受免征个税及营业税待遇。

  美联物业的调查结果显示,对于无法成功在8月1日大限前成交的业主而言,挂牌出售的心态产生明显变化。15%的卖家表示采取封盘举措;降价脱手或转嫁税费的卖家为16%;而将物业转售为租暂时过渡的业主比例高达46%.

  “假赠予”和“假典当”

  此外,针对“继承和赠予房产的,业主可实现免交营业税及个人所得税”的规定,一时间,将房产“赠予”不相关人士便成为了怪现象。

  据报道,为了逃避税收,不少卖家与买家达成协议后,采用赠予的方式进行交易,然后私下里再进行钱款交易。还有不少业主以抵押、典当方式进行交易,即表面上是卖家将房屋抵押给买家,然后业主不在合同约定时间内赎回房产,房屋所有权便会转到买家名下,这样一来,又以另一种“别出心裁”的方式规避了营业税的征收。

  点评:规避税收的方式大多以风险性大的形式出现,一旦双方产生争执或纠纷,很有可能产生得不偿失的后果。如采用赠予的方式,如果买家不愿支付讲好的费用了,那卖家只能哑巴吃暗亏;而采用抵押方式的话,遇上卖家不想卖房了,只要在约定期限内把钱还给买家即可,买家也只能无可奈何。

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