《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）即市场上所说的国税总局108号文在8月1日正式实施已经过去一周的时间了，市场对此前呼声一直很高的房产交易个人所得税政策的实行有什么反应呢？政策效果是否达到了人民所期待的目标呢？下面我们具体分析一下。
二手房交易个税政策对市场造成大的影响,政策效应差强人意(图:房地产门户－搜房网)
房产交易个税新政8月1日实行前后市场不同反应
首先看三则相关报道：
财经时报：在8月1日之前，上海二手房市场交易异常火爆，平均成交量增长了30%-40%，其中虹口区交易量增长幅度最大，达到100%，浦东的交易量增幅在50%左右，普陀区在20%左右。经纪公司业务普遍比平时上升30%左右。值得一提的是，那几日一次性现金付款的购房者占据成交总量约7成。据调查，虹口区、浦东新区、普陀区的成交价格均下降10%左右。
北京现代商报：仅在7月28日一天，北京西城区房屋交易办税服务大厅就接待了二手房纳税人900人次，受理业务120笔，办理业务69笔，发票开具金额2977万元，征收税款131万元，接待人数比平常办理量增加6倍。其他各区地税局房屋交易办税大厅也出现了类似的“井喷”状况。
上海证券报（8月3日）：上海二手房市场与前几天相比，也宛如“冰火两重天”。“门店里只有几个电话打过来，客户几乎没有，和前两天完全不能比拟。”上海中原地产虹口区区域副总监瞿玲说。
从上面的报道中我们可以看出，个税新政对人们造成的心理影响是相当大的。经过此前“国八条”、“国六条”和九部委《意见》的调控，市场投机因素和投资因素对市场短期影响不大，大体趋向于中长期市场影响。从市场8月1号前后的反映来看，大部分的交易属于正常的交易需求，消费者心理存在不成熟因素，因此表现在市场上就是交易的大起大落，这从相关专家的分析中也可以得到证明。
房产交易个税新政的真正影响力有多大
政策在出台后，各地都出台了自己的政策操作细则，根据国税总局关于房产交易个税的操作意见，无法出具原值凭证的房产，房产交易个人所得税按照房产交易收入总额的1%——3%的比例征收，其他符合108号文件规定的个税缴纳类型的交易，按差额的20%征收。各地在出台自己的征收细则的时候，普遍选择了1%的低税率。
北京市地税在其下发的通知中称，如果不能提供房屋原值的，将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额；能提供完整资料的，按应缴个税额的20%计算。同样，在上海地税出具的最终的实施细则中，也提到了普通商品房按照住房转让全额的1%核定应纳个人所得税，非普通商品房按全额的2%代收。
业界对此普遍表示担忧，如果房产交易能够贯彻差额按照20%的税率征收，对投机和投资需求的影响是比较大的，加上此前的营业税新政的影响，税收新政对市场投资和投机需求几乎下了封杀令。
链家地产市场企划部经理张晓蓓说：“契税，普通住宅是总房价的1.5%，还有两次的印花税是0.1%，而购房不足5年出售，要按总房价交5.5%的营业税，这加起来就是7.1%了，现在还有个税。此外，装修费用一般要总房价的10%，还有如果贷款买房要还利息，如果加上通过中介交易，还有1%-2%的交易佣金，这些费用加起来大概是总房价的17%-20%.”这就意味着，要想像过去那样，在购房一两年甚至更短时间内就把房产售出并获得利润，房价的年平均涨幅至少要达到17%-20%才有这种可能性。
而政策出现了可以选择的余地，即房产交易者可以选择按照差额征收还是总额征收时，合理避税的空间便产生了，由于税务部门和房产交易部门在信息的共享上存在问题，税务部门无法判断房产交易应该适用哪种征收方式，这样导致政策出现了很大的漏洞，政策效应大打折扣。各地出于本地区利益的考虑，在税率的选择上普遍避重就轻，明着是为了保护房产交易市场，暗地里隐藏着说不清的利益关系。此前呼声很高的个税政策已经流于形式。
房产交易个税新政市场影响点评
房产交易个税新政的市场影响随市场主体的不同而有差别。我们看到相当多的二手房投资人选择了观望，根据相关资料显示，选择观望的交易需求在40%左右；另外部分投资人采取了以租代售的积极防守策略，转入中长期投资者的行列；只有少数投资人选择了降价抛售。选择降价抛售的投资人普遍投资规模偏大，而且自有资金不足，主要靠金融信贷在维持资金链，因此对调控政策非常敏感；不急于出售的投资人其投资规模适中或较小，而且自有资金与金融信贷的配比相对合理，因此对调控政策不太敏感。对于想改善住房条件的正常交易需求，二手房个税的政策由于有税收优惠的存在，这部分需求受政策影响不大。
在将近一周的时间中，我们看到市场降价销售的比例不是很大，因为市场需求基本面还是能够足以支撑供给的突然增加，而税负转嫁的可能性也比较小，因为市场需求选择观望的比例相当高，我们看到普遍的情况是税负只有部分发生转嫁，市场交易价格有一定程度的上涨。从市场交易的情况变化来看，个税新政乃至九部委税收新政对于市场的影响都是基本差不多的，市场交易量在经过一个集中放量期后进入比较低迷的状态，房价由于税费的出现而出现了一定程度的上涨。应该说产生这样的结果是比较正常的，也在预料之中。任何政策在目前市场供需结构和比例的情况下都难以奏效，何况只注重房产需求管理的九部委税收新政。个税新政对市场的影响是在营业税基础上的进一步深化，而影响的程度却因为个税政策巨大的政策漏洞的存在没有营业税的力度大。
我们所真正期待的个税新政对于市场的影响要在以后市场逐步成熟化的时候显现出来。税收环境的健全能够有效的抑制不正常的投机活动的存在，而在目前房产市场市场化程度不高，房产供应结构和总量缺乏市场化调控的情况下，个税新政只能造成价格的继续上涨和市场交易的短暂冷清，未来随着市场交易的回暖，交易集中释放的相当时期内，房价上升的压力会逐渐增大。而真正的投机性和投机性需求并没有真正得到打压。没有其他市场化手段的配合和市场环境的建设，税收新政的政策效果在短期内是基本失效的，原本期待很高短期化税收政策也成了中长期化的政策，那么九部委新睁的影响在短期内不会有令人满意的结果。
个税政策在目前的选择是什么？
笔者认为个税政策应该遵循谁举报谁举证的原则，现在按照总额征收的方法受低征收率的影响而失去了上述意义，国税总局在总体比例的制定上过于宽泛，为地方政府提供了较大的博弈空间，各地打着保护房产交易市场的旗号普遍采取了低税率，而房产交易也普遍存在有房产原值凭证而故意不出示的情况，说明总额征税的办法适用的税率过低了。
国税总局应该本着加以征税规范化的原则，鼓励市场应用按照差额征税的基本方法，总额征税的方法很明显存在不规范，也不能有效防止避税的存在。所以应该在总额征收的适用税率上选择高税率原则，然后由房产交易者主动出示相关的凭证资料，只有材料齐全的情况下才能适用按照房产交易差额征收的标准方式。对于确实存在房产原值凭证举证难度的情况，税务机关可以根据同类交易的均价以上的标准进行量度，彻底堵住避税的产生。
应该说这样的政策执行是比较规范的，考虑到市场出现高税率转嫁的情况，笔者认为政策的规范要比税负转嫁更重要，因为转嫁问题在目前的情况下是无法避免的，经过系列政策的调控和预热，高税率的个税政策不会对市场造成太大的影响。
