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提要：在最近的系列新政中，营业税和个税政策对个人影响最大，由此也引发了形形色色的“避税术”，这种种招术看似高明，其实都暗含风险，我们在此郑重提醒，不要与政策玩猫和老鼠的游戏。 正所谓“上有政策，下有对策”。尽管调控声声紧，政策频频出，可每一次风暴中，总是有人能想出办法来，将看似严厉的“霹雳掌”轻松地化解为“温柔一刀”。 |
在最近的系列新政中，5年以内二手房转让征收全额营业税和盈利部分个人所得税政策对个人影响最大，由此也引发了市场上声势浩大的“避税术”。为了逃避“两税”，种种看似高明实则充满风险的招数暗潮涌动。
招术一：隐瞒发票享受“低”税收
明明手上有原来的购房发票，却隐瞒起来，从而享受税收“就低”的政策，省下数万甚至数十万元。
按照国家税务总局的规定中，个人转让住房以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳20%的个人所得税。上海实施细则的征税标准为，不能确定原值的普通住宅按转让收入的1%征收，非普通住宅按照转让收入的2%征收。
于是有人在“差额的20%”和“全额的1%～2%”之间做起了选择题。
举个例子。王先生2003年7月购买了一套建筑面积100平方米的住房，总价80万元。他首付三成，贷款56万元，以等额本金方式还款20年，三年来已支付房贷利息9万多元，此外装修费花去了7万元。今年7月，他以160万元的价格将这套房子出售。
1、 如果按照盈利部分20%征收个税
转让收入＝160万元
房屋原值＝原房价＋印花税＋契税＋产权证印花＝800000＋800000×0.05%+800000*1.5%＋5=812405元
转让过程中的税金＝印花税＋营业税＝1600000×0.05%+1600000×5.5%=88800元
合理费用＝装修费＋贷款利息＋评估费＋公证费＝70000＋90000＋800＋2000＝162800元
王先生要缴纳的个税＝（转让收入-房屋原值-转让过程中的税金-合理费用）×20%＝（1600000-800000-88800-162800）×20%＝109680元
2、 如果按照转让收入的1%征收个税
王先生要缴纳的个税＝1600000×1%＝16000元
材料齐全要多交税，如果“材料不齐”，反而能省下146800元。这样的好事谁会不做？所以尽管原来的购房发票在手上，可王先生决定隐瞒不报。
风险提示：近几年的房地产交易都在房地产交易中心有登记备案，应该说有据可差。在执行新政中，各区县房地产交易中心强调，不能确定原值的商品房，业主要先到交易中心档案部门调取历史发票，通过这一原始信息确定卖出房产的原值。如果查不到原值，再由申请人向税务部门申请按照核定征税的方式交纳个税，这项申请需要税务部门查核。所以要隐瞒成功还是颇有难度的。
招术二：“阴阳合同”降低转让价
在前几年的期房限转、停止转按揭等调控中，签订“阴阳合同”的做法就屡见不鲜，其中暗含诸多的违约风险，本刊曾多次做过报道。而这次为了逃避“两税”，签订“阴阳合同”再次成为普遍的应对之招，其“节税”效应也不可小觑。
如李女士2004年5月以90万元购买了一套普通住宅，现在这套房子已经升值到140万元，最近，她找到了买家吴先生，准备签订合同出售。
按照二手房转让营业税和个税的“两税”政策，即使按照个税就低原则，李女士也需要缴纳1400000×5.5%+1400000×1%＝91000元。
为了省下这笔钱，李女士决定与吴先生签订两份协议，一份房屋转让合同另加一份私下协议，提交给房地产交易中心的是房屋转让合同，转让价90万元，另外的50万元让吴先生分两次以现金的方式支付给她。由于房屋购入价和转让价之间没有盈利部分，李女士用不着缴纳二手房个税，营业税也只需缴纳900000×5.5%=49500元，一下子省下了4万多元。
风险提示：看上去，签订“阴阳合同”少付不少税，但对买卖双方而言，其实都存在一定的风险。
对卖方李女士来说，最大的风险就是吴先生的诚信问题。虽然在私下的协议上约定50万元分两次以现金支付，可万一吴先生今后没有按期支付甚至拖欠，吴女士将面临尴尬局面。如果不催讨，几十万元的钱泡汤当然得不偿失；可如果催讨不着，向法院起诉的话，一来法院可能会因为这种交易行为违规而判定为“无效合同”，即使认定为有效合同，可因为吴女士存在明显的偷逃税的行为，将予以一定的经济处罚，结果“偷鸡不成蚀把米”。
而对买方吴先生而言，同样也有风险。吴先生为这套房子实际上支付了140万元，可现在购房合同上的价格是90万元，将来在转手时，他就必须为这两者的50万元而付出代价。
招术三：通过“假赠与”来逃税
新政中“两税”增加了转让成本，对许多卖房人来说还是一笔不小的负担。一些人想出了假赠与的办法来逃税，粗粗算下来确实也能省下不少钱。
比如蒋先生在内环线以内100平方米的住宅，居住不满5年，以单价2万元/平方米的价格卖给张先生。根据上海有关规定，属于非普通住宅，缴纳这套房子需要缴纳的营业税和个税合计200万×（5.5%+2%）=15万元。但现在，蒋先生想到了用“假赠与”的办法，他和张先生签订了一份赠与协议，并且到公证处去办理赠与公证，然后进行产权证过户，只需支付房屋评估价值（假设也以200万元计）2%即4万元，不仅省下了营业税和个税，连抵押登记费、交易登记费及合同印花税等费用也省去了。一下子少付11万元，蒋先生觉得爽极了。
风险提示：与签订“阴阳合同”类似，这样的做法可能为以后的纠纷埋下伏笔。
对于卖方来说，由于是赠与协议，不构成实际的买卖关系，如果今后买方不按事先的约定付款，卖方将申告无门。而对买方来说，房屋作为赠与物，如果在入住后发现有质量等瑕疵，赠与方都可以不负责任，有问题也只好自己吃进了。
此外，由于蒋先生和张先生的交易实际上是二手房买卖，因此这种方式属于非法逃税行为，如果被税务机关查实，将面临处罚的危险。同时，按照现行法律规定，这种行为是以合法方式掩盖非法目的，最终将认定赠与协议无效，买卖双方不仅无法逃税，还可能承担刑事责任。
招术四：延期交易拖过交税期
最近的“两税”都将5年作为一道界限，5年以上转让可以免征营业税，如果是唯一一套家庭自住用房，还可以免征个税，所以很多人就将脑筋动在了“5年”上。
5年以内的房产如果要进行转让，不少人想到用延期交易的方式。所谓延期交易，就是买卖双方先签订一份房屋买卖合同，在买家支付了定金或30%以上的房款后，买家可以先搬进去入住，实现房屋的交接。等到5年期满后，双方再进行过户，更改房产证上的权属关系。
风险提示：据上海联业律师事务所许海波律师介绍，由于延期交易过程中存在诸多变数，如今后房价涨了，卖方可能不愿意以原来商议的价格卖；房价跌了，买房也可能不愿意原价买，这都会影响到交易能否最终完成，同时还有一些政策方面的风险，如一些不可预知的费用的产生，以及房屋毁灭导致的纠纷等，使得这种方式显得极不安全。
招术五：“假离婚”制造唯一生活用房
二手房转让个税政策为两类住房开启免税“绿灯”，其中之一是“个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税”。
针对这一规定，也有人想到了假离婚的对策。离婚后，夫妻俩房产按照一定方式分割，分得一套住房的一方将房子出售，作为单身后唯一一套生活用房。因为符合“唯一一套生活用房”的规定，从而免征个人所得税。
风险提示：为了省点钱，采用如此“大动干戈”的做法，似乎有些得不偿失。万一离婚后双方因为各种原因而变成了真离婚，岂不是“赔了夫人又折兵”？再说，如此视婚姻为儿戏的态度，也实在太不严肃。
