尹中立
中国社科院金融研究所研究员
不动产税为什么有如此神奇的功效？原因在于它提高了持有不动产的成本，逼使多余的住房更快流向市场，提高了住房的使用效率，缓解了市场的供求关系，使价格得到遏止。
2006年7月18日，国税局公布了108号文件，发布征收个人二手房转让所得税通知，按照20%的税利征收住房转让的所得税。这是2005年“国八条”出台之后，国家第三次出台税收政策调控房地产行业。
笔者认为，要使房价得到更有效的控制，政府必须在税收政策上做更多的文章。其一是因为税收政策在房地产调控中效果最明显，其二是我国的房地产税收制度还有较大的缺陷。
为什么说税收政策在房地产调控中效果最明显？从去年“国八条”实施的效果看，在房地产的调控中，利用经济手段比利用行政手段的效果要好，在经济手段中，税收政策比金融政策效果要明显。
行政手段的局限性是非常明显的。房地产行业涉及相关部委众多，始终难于解决政出多门造成的矛盾与难题。在国务院的领导下，本次调控虽然艰难地实现了协调作战，但最终仍无法摆脱行业利益的桎梏，如何协调管理，即便在调控过后，也是房地产市场的多个主管部门需要长期面对和解决的问题。这场利益的博弈还包括地方政府，不少地方政府在执行房地产新政时阳奉阴违。地方政府及其官员与房地产行业之间的利益关系十分复杂，任何行政手段都是难以奏效的。
从“国八条”看，采用的经济手段主要有金融措施和税收措施，但这两种措施的效果是有很大差异的。在调控房地产市场的过程中，金融手段主要包括：提高利率、提高按揭贷款的首付比、信贷政策的窗口指导等，在人民币升值预期的作用下，大量的国际资本涌进中国，银行出现严重的资金过剩，提高利率和收缩信贷的政策受到很大制约。例如，提高利率会导致人民币升值预期的增加，会导致更多的国际资本进入中国，市场利率不仅不能上升，反而因为资金的过剩而降低。
和金融手段相比，税收政策有明显的优点：税收政策不会受制于国际市场，比货币政策的独立性要强得多，可以做到精确打击；在打击房地产投机的同时，不会使其他行业无辜受到牵连，也不会让一般老百姓的正常生活受到影响；税收部门与房地产行业没有直接的利益关系，税收政策容易得到贯彻实施。
正因为税收政策有这些优点，各国在房地产调控时都充分重视税收政策。其中，日本的经验最值得我们借鉴。据日本学者介绍，对于日本的房地产而言，通常在取得、保有、买卖等3个阶段都要课税。在“取得阶段”有遗产继承税（国税）、登记许可税（国税）和不动产取得税（省级地方税）等3种税赋需要交纳。在“保有阶段”有固定资产税（市级地方税）、城市规划税（市级地方税）和特别土地保有税（市级地方税，1993年废止）等3种。此外，在“转让阶段”对转让所得进行征税，有法人税、所得税（转移国税）、住民税（地方税）等3种。日本政府治理20世纪90年代房地产泡沫的最有效办法就是大幅度增加了不动产税的税率，2002年的不动产税占日本所有税收的比重比1990年提高了1倍（1990年，不动产税占日本所有税收的比重为6.5%，占国民所得的比例是1.7%）。
不动产税为什么有如此神奇的功效？原因在于它提高了持有不动产的成本，逼使多余的住房更快流向市场，提高了住房的使用效率，缓解了市场的供求关系，使价格得到遏止。
将我国的房地产税制和日本进行比较可以看出，当前，我国的房地产税收制度还很不合理，房地产转让的所得税税率太低，而不动产税还处于论证阶段。笔者认为，不动产税对于中国而言具有十分重要的意义。我们看到，一方面是住房供求紧张，价格不断上涨；而另外一方面却是大量的住房被闲置，甚至是被囤积。单位住宅的面积越盖越大，土地资源的浪费十分严重，政府倡导的小户型遭到社会的抵制，这些都和房地产税制的不合理是直接相关的。因此，笔者建议，当务之急是出台不动产税，应该修改所得税法，将房地产转让的所得税的税率提高，或实行有差别的所得税税率。
