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尹中立:当务之急是出台不动产税(图)

2006-8-7 8:33 广州日报 【 】【打印】【我要纠错

尹中立

  中国社科院金融研究所研究员

  不动产税为什么有如此神奇的功效?原因在于它提高了持有不动产的成本,逼使多余的住房更快流向市场,提高了住房的使用效率,缓解了市场的供求关系,使价格得到遏止。

  2006年7月18日,国税局公布了108号文件,发布征收个人二手房转让所得税通知,按照20%的税利征收住房转让的所得税。这是2005年“国八条”出台之后,国家第三次出台税收政策调控房地产行业。

  笔者认为,要使房价得到更有效的控制,政府必须在税收政策上做更多的文章。其一是因为税收政策在房地产调控中效果最明显,其二是我国的房地产税收制度还有较大的缺陷。

  为什么说税收政策在房地产调控中效果最明显?从去年“国八条”实施的效果看,在房地产的调控中,利用经济手段比利用行政手段的效果要好,在经济手段中,税收政策比金融政策效果要明显。

  行政手段的局限性是非常明显的。房地产行业涉及相关部委众多,始终难于解决政出多门造成的矛盾与难题。在国务院的领导下,本次调控虽然艰难地实现了协调作战,但最终仍无法摆脱行业利益的桎梏,如何协调管理,即便在调控过后,也是房地产市场的多个主管部门需要长期面对和解决的问题。这场利益的博弈还包括地方政府,不少地方政府在执行房地产新政时阳奉阴违。地方政府及其官员与房地产行业之间的利益关系十分复杂,任何行政手段都是难以奏效的。

  从“国八条”看,采用的经济手段主要有金融措施和税收措施,但这两种措施的效果是有很大差异的。在调控房地产市场的过程中,金融手段主要包括:提高利率、提高按揭贷款的首付比、信贷政策的窗口指导等,在人民币升值预期的作用下,大量的国际资本涌进中国,银行出现严重的资金过剩,提高利率和收缩信贷的政策受到很大制约。例如,提高利率会导致人民币升值预期的增加,会导致更多的国际资本进入中国,市场利率不仅不能上升,反而因为资金的过剩而降低。

  和金融手段相比,税收政策有明显的优点:税收政策不会受制于国际市场,比货币政策的独立性要强得多,可以做到精确打击;在打击房地产投机的同时,不会使其他行业无辜受到牵连,也不会让一般老百姓的正常生活受到影响;税收部门与房地产行业没有直接的利益关系,税收政策容易得到贯彻实施。

  正因为税收政策有这些优点,各国在房地产调控时都充分重视税收政策。其中,日本的经验最值得我们借鉴。据日本学者介绍,对于日本的房地产而言,通常在取得、保有、买卖等3个阶段都要课税。在“取得阶段”有遗产继承税(国税)、登记许可税(国税)和不动产取得税(省级地方税)等3种税赋需要交纳。在“保有阶段”有固定资产税(市级地方税)、城市规划税(市级地方税)和特别土地保有税(市级地方税,1993年废止)等3种。此外,在“转让阶段”对转让所得进行征税,有法人税、所得税(转移国税)、住民税(地方税)等3种。日本政府治理20世纪90年代房地产泡沫的最有效办法就是大幅度增加了不动产税的税率,2002年的不动产税占日本所有税收的比重比1990年提高了1倍(1990年,不动产税占日本所有税收的比重为6.5%,占国民所得的比例是1.7%)。

  不动产税为什么有如此神奇的功效?原因在于它提高了持有不动产的成本,逼使多余的住房更快流向市场,提高了住房的使用效率,缓解了市场的供求关系,使价格得到遏止。

  将我国的房地产税制和日本进行比较可以看出,当前,我国的房地产税收制度还很不合理,房地产转让的所得税税率太低,而不动产税还处于论证阶段。笔者认为,不动产税对于中国而言具有十分重要的意义。我们看到,一方面是住房供求紧张,价格不断上涨;而另外一方面却是大量的住房被闲置,甚至是被囤积。单位住宅的面积越盖越大,土地资源的浪费十分严重,政府倡导的小户型遭到社会的抵制,这些都和房地产税制的不合理是直接相关的。因此,笔者建议,当务之急是出台不动产税,应该修改所得税法,将房地产转让的所得税的税率提高,或实行有差别的所得税税率。

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