随着《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》的下发，人们一直关注的二手房个税“强征”问题成了现实，“隐性”存在十几年的房产转让个税也终于“现身”了。今天是房产转让个人所得税实施的第一天，那么，个税的“强征”对我市的房地产二级市场究竟会产生怎样的影响呢？记者采访了金华市正大房地产估价师事务所有限公司、市正大房产交易市场董事长、国家注册房地产估价师、国家注册房地产经纪人黄雪鸳。
平和心态迎 “强征”
问：此次房产新规实施，会对买卖双方的心理产生什么样的影响？他们的心态会发生怎样的变化？
答：本次新规强调转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理，也就意味着将个税征收提前到过户之前，个税完税为过户前提。房产转让 “先税后证”强制征收的交纳方式将代替“先证后税”的自觉申报。由于市场对个税“强征”问题已讨论很久，大家有个提前心理准备，有楼上的另一只“靴子”终于落地的感觉，市区存量房大多为居民储蓄投资性的，有能力持有一段时间，因此市场心态反应平和，不会出现恐慌性急售现象，影响估计不会超过营业税。
“免个税房”交易独占鳌头问：新规实施后，我市房地产二级市场的交易情况会发生什么样的变化？
答：根据新规，出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。因此对于升级换代的置业者和家庭唯一自用房产拥有者影响不大。而目前因升级换代购房需求不少， “免个税房”将受到购房户的青睐。“免个税房”交易量将占二手房交易的大头。
“无个税房”交易将持续平稳
问：“无个税房”的交易是否持续平稳？
答：根据新规，征收个税时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。合理费用是指，纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。应缴个税=应纳税所得额×20%，应纳税所得额=转让房屋所得-房屋原值-合理费用（装修、贷款利息，手续费等）。由于近两年我市房价上涨不多，一些房产在二级市场上转让，扣除贷款利息等合理费用差价已很小，几乎“无赢利”，因此，这类房产在二级市场交易影响不大，交易将继续保持平稳态势。
拆迁房、单位集资房短期将受挫
问：受新规的影响，哪些房产的市场交易将会受到较大程度的影响？
答：由于拆迁安置房、单位集资房（单位团购房）原值与市值差额较大，相对需交纳的个税就多。像金厦花园、江南新城等拆迁安置房，市工商局集资房和苑小区、市建设局集资房华园小区、农信社的皇后苑等，都将因为未满5年，面积又大差价又高而将被征高额的个税和营业税，由于两税总额高，卖方想把所有税费的增加转嫁到买方身上已不可能；买方想把增加的个税完全由卖方承担，卖方又不乐意，短期内将有可能出现僵持局面，买卖双方售购房意愿将受挫，该类二手房交易量将会在短期内有一定幅度的下降，价格上涨势头将被遏制，经过一段时间的磨合消化后，业主会慢慢接受高收入高征税的税收征管趋势，交易双方找到新的价格平衡点需要一个消化过程。
小面积房改房影响时间不会长
问：此次出台的新规，对小面积房改房有影响吗？
答：市区南苑小区、青春小区等房改房，柳湖小区等经济适用房，虽然购房时间都在5年以上，但够得上是家庭唯一生活用房的不多，按新规房改房标准面积将按经济适用房价格计算， 虽然“差价”会较大，相对楼面个税交得就多。但由于该类房产户型较小，就是按1%~3%的比例额定征收，个税总额也不高，目前这类房产价格相对一手房要低得多，短时间内市区小面积一手房供应量增加有限，且具有一手房所不具备的地段优势与现房优势，观望时间不会太长，交易量恢复较快。
豪华装修房交易将受阻
问：新规中，超标准装修带来的“赢利”也将征个税，那么豪华装修房交易是否会受阻？
答：为了遏制避税现象，新规对装修费用的比例作了限制，已购公房、经济适用房为房屋原值的15%，商品房及其他住房为房屋原值的10%，并且要求纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核后，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，才可在按规定比例内扣除，这样，由装修带来的超标准“赢利”也将征个税，业主将会因无辜“埋单”而产生惜售心理，交易将会受阻。
次新房可能会提前“获赦”
问：新规对次新房有何影响？
答：原来关于起征点问题，我市按产权证为起征点，因此市区大部分的次新房由于无法满足5年以上的要求而被征收营业税，按照新规定，征收个税时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。既然原值是以当时签订合同的价值为准，为了保持计算口径一致和更符合实际，纳税起征点也应随之前置，这会让大部分次新房提前“获赦”，但具体是否提前还要等我市税务部门的正式通知。
个税的强制征收，必然会增加部分房产的交易成本，交易成本的增加，减少了投机炒房的获利空间，降低房产交易双方的交易意愿，从而降低一手房需求总量，缓解一手房房价上涨过快的势头。但由于目前金华二手房市场中自住型购房需求占到95%以上，在经历过一轮短暂的观望后，市场心态也将趋于平稳。目前我国的房地产二级市场还处于初级发展阶段，与国外成熟的房地产二级市场相比有较大差距，国六条明确提出要大力发展住宅二级市场，说明政府已意识到积极发展房地产二级市场的重要性，事实上，只有通过二手房市场才能分流一手房购买人群，才能真正解决中低收入和社会弱势群体的住房问题，因此，以后房地产二级市场将会发挥越来越重要的作用。只有二级市场的繁荣才能促进一级市场的持续、健康发展。未来的市场走势也将会变得更加明朗、稳定。
