把2006年的8月1日说成中国楼市的“分水岭”，也许是言过其实的。但对无数市场的参与者和观望者而言，这的确会是一个难忘的日子。
从政策出台到实施，只有5天的“真空期”，赶“末班车”的人几乎挤爆了各大城市房地产交易中心。抛盘的抛盘，过户的过户，炎炎烈日下四处奔波，为的是避开20%的二手房交易个人所得税。
2006年的中国楼市可谓“道道金牌”。“国六条”矛头直指住房转让环节营业税，规定从6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的征收售房收入全额营业税。7月24日六部委出台“171号文件”，将枪口对准境外房地产投资基金，立下14道关口卡位外资。3天后，国家税务总局出台“国税发108号文件”，8月1日起强制征收二手房交易20%的个人所得税。
楼市调控上紧了发条。
量与价
7月29日上午，一位40多岁的男子走进上海浦东家和房地产代理公司的大门，焦急地询问：“我的房子100万元卖掉要缴多少税？”“缴纳转让盈利部分的20%.”
他知道，要在短短3天内把房子按心理价位卖掉，是一个小到可以忽略不计的概率。他的这套房子购入价不过30万元，如今已经涨至100万元左右，除去不足5万元的装修等“合理费用”，需要缴纳（100-30-5）×20%＝13万的个人所得税。
听到13万这个数字，中年男子脸色一下子沉了下来，“不卖了！”丢下这句话后转身离去。
要么由售转租，要么干脆不卖，遏制炒房的政策红灯高高挂起，重税之下必有成效，各种预测数字不断见诸报端，具体到上海二手房交易市场，比较普遍的预测是，未来交易量将下降50%至60%.“二手房成交量的下降是必然的。”复旦大学房地产研究中心副主任华伟对《新民周刊》说。
至于二手房交易量大幅度下降之后，房价会跌会升，那就众说纷纭了。有人说上海二手房交易价格将下跌约15%，“未来上海的房地产交易量及楼价，将进入持续下跌的周期。”对此，华伟并不同意，他认为上海房价下滑的趋势会衰减，上扬的可能会增大。“这一强制措施并没有从根本上改变房地产市场需求旺盛的情况，它只是增加了投资的成本，因此对抑制房价上涨用处不大。二手房供应量减少，会把买家赶进新盘市场，反而有可能加剧稳定价格的压力。”
同样值得关注的是，如果观望期过后，二手房交易继续出现供不应求的卖方市场，那么增加的税收就很可能转化为交易成本，出于供求双方地位的不对等，上家向下家部分或者全部转嫁的情况就会发生。
管制外资
其实，无论是20%的重税政策，还是“限制外资炒房”的政策，来得都并不突然。年初就不断有专家学者和政府官员放出风声，称外资炒房已经成为中国房地产价格上涨的重要原因之一，国家需从政策层面予以限制。
7月24日，由建设部牵头，联合商务部、发改委、人民银行、工商总局和外汇局6部委签署的“171号文件”终于出台。《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，是2002年中国取消内外销房区别后，首次对外资投资房地产重设门槛。有专家认为，此举主要是对那些旨在炒楼的海外游资给予“精确打击”，并给有意炒作的外资以“警示”。根据中国国家统计局统计，今年2月至5月看好人民币升值而涌入的热钱攀升逾12倍，达到232.8亿美元。
华伟分析说，“171号文件”的出台，有两个深层背景，一方面是大量的美元发了疯似的涌向中国大陆的房地产市场；另一方面，跟热钱、游资画上等号的外资（其主体仍然是美元），被我们视之为洪水猛兽，避之犹恐不及。
国际物业顾问戴德梁行指出，目前外资在中国投资房地产的分布，其中约50%投在北京，约43%投在上海，投在办公楼的占58%，商铺占30%，住宅占7%.另据统计，截至今年6月底止，新设外商投资房地产企业同比大增25.4%，实际使用外资亦增27.9%；境外机构和个人购买商品房第一季度结汇，更同比大涨2倍以上。
“综观世界诸国，尤其是发达国家，对境外资本在本国的投资行为都有严格管制。而外资在中国大陆几乎没有遇到过有效的管制。”华伟不仅认同六部委的政策，而且认为力度远远不够。
“现在更为需要的是全面清理对外资的超国民待遇，让内外资在一个起跑线上公平地为繁荣中国经济作贡献。如果出于这个目的，那我们就应该梳理外资在中国大陆的各种投资行为，而不仅仅只对外资在房地产业的投资进行限制。”
“外资不是慈善家，其一切行为莫不是出于牟利动机。”华伟分析说，外资如此青睐中国市场，一是中国大陆经济增长迅速；二是中国的金融改革大大滞后。这两重因素导致中国内地包括房地产市场在内的几乎所有的资产市场，都是外资青睐的对象。
在华伟看来，“171号文件”只不过是迈出外资管制第一步，“取消外资在华的投资特权势在必行，越早越好。”
调控之道
“限制外资炒房”是国际惯例。出于土地资源的稀缺性、公共利益和国家安全，以及防止国民财富流失、限制非居民大资金炒作等原因，在国际货币基金组织187个成员中，已有137个成员对外资投资房地产进行管制。政策出台前的中国，恰是全球为数不多的、对境外机构和个人投资开发和销售环节没有实质性限制的国家之一。
记者就此采访了澳大利亚皇家规划院规划师叶齐茂博士，以澳大利亚为例，深入解读这一国际惯例。
叶齐茂介绍说，外国人购房前，需向澳大利亚联邦政府“外国人投资委员会”（FIRB）申请，批准需要至少30天，在申请批准前签署的合同或购买的住宅必须放弃；如果有任何欺诈行为将依法制裁行事，一切损失由外国投资者自付。同时，这些结果将通知外交部、移民部和税务局。
外国人在澳大利亚可以购置新住房，但他们不能购置二手房，除非在澳大利亚住满了12个月。
外国公司可以为它们的高级职员购置住房，但是，这个高级职员也需要在澳大利亚住满12个月。而外国学生购房有更严格的限制：年龄必须在18岁以上，并为大学学生，有学生签证12个月，购房房产在学校附近，购房房产价格不得超过30万澳元。
对比中澳政策，不难发现一个“住满12个月”的相似条款，而澳大利亚的政策更为细化。叶齐茂说，澳大利亚早在1975年就实行了这样的政策，旨在阻止外国人的任何投机性房地产投资。
有专家认为，中国政府出台此一政策的初衷同样是“阻止投机性房地产投资”，而不是众说纷纷的“平抑房价”。
近年来外资在中国房价上扬中究竟扮演了什么角色？是外资涌入造成了房价上涨，还是外资搭了房价上涨的顺风车？华伟认为是后者。“事实上，近年来中国房价上扬过快的根源还在需求过旺。”华伟说，当下社会上资金过剩，而分流渠道又有限，房地产就成为资金保值增值的通道。
“5年期的定期存款年息扣除利息税后仅2.88%，而市面上租金房价比普遍在4%以上。更重要的是，就5年的时间来看，几乎所有的房产都增值了。”因此华伟认为，要想抑制房价，根本之道还是要大力拓宽民间的投资渠道，而短期则可以采取加息的办法。
他认为，当前中国市场经济还不十分完善，财政与货币手段发育还不健全。因此，救急需借助行政，但长远则要加速改革，完善市场，以市场手段为主。就房地产而言，不但不应打压需求，反而需要积极扩张房地产需求总量，但要优化结构，清除投机，控制投资，然后将大力拓展自住需求作为政策发力点。
对此，华伟主张拓宽投资领域，分流投资需求；扩大有效供给，缓和供需矛盾；降税减负，扩大自住消费，“当务之急是积极扩大农民的生存消费与城市中产阶层的小康消费。”
“千万不要因为行政手段显效一时就忽视了市场化培育的根本大计。”华伟提醒说，“只有通过深化改革、拓宽渠道，为社会上的大量资金找到归宿，才是治理楼市的根本之道。否则，一不小心就会陷入‘头痛医头，脚痛医脚’的怪圈。”
