| 2006年的二手房市场显然是个多事之秋。北京市场在历经四次波动之后，8月1日终于迎来国税总局的一纸“强征令”。这是夏天里骤起的暴风雨，还是冬日里的阳春白雪，业界对此猜想不断 |
近日，有关二手房的话题似乎从未间断过。
7月26日晚，《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文）突然现身，由此，争议长达12年之久的二手房个税终下“强征令”—自8月1日起，全国个人转让住房须按“财产转让所得”项目缴纳个税，税率为20%，即，（实际转让收入—房屋原值—合理费用）×20%=应缴个人所得税额。
顿时，北京两千多家房地产经纪公司不亦“忙”乎，交易量成倍上升。北京地税局大厅里前几天也显得格外热闹，很多业主都集中忙着办理二手房产权过户手续，希望能在二手房“新政”到来之前抽身事外。
迟到的飞“税”
其实，早在今年1月1日，广州就率先开征20%的二手房个税。当时曾引起深圳乃至南方各大城市的连锁反应。但北京一直只是在传说中，大家似乎不愿直面这一心痛时刻的到来。
然而，此次“强征令”的出台，终于结束了使许多人关于二手房个税的观望与拒绝，这一政策早在去年就曾在北京部分地区试行过，但市场运作的结果最终确定为个税征收采取自愿原则，不与产权过户挂钩。
“从这一点上来说，此次‘强征令’并非是征收个税的新政策，只是它与以前个税征收政策最大的区别在于变自愿交税为强制性征收，并严格采用‘先征后税’的原则。”21世纪不动产北京区域分部副总经理寇海龙如是向《财经时报》记者解释，此次强征二手房税费不仅包括个税，还包括营业税及契税、印花税。“108号文”实际上只是原有政策的一个强调、补充和细化。
乍看起来，按销售收入的20%缴纳个税，所缴税费再一次提高了二手房交易过程中的成本，降低了业主自身的预期收入，从而让一部分业主从心理上难以接受。然而，我们需要明确的是，其合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。也就是说，当实际转让收入减去这些曾经发生的各项合理费用后再按照20%的税率计算个税，其实已在很大定程度上降低了个税的总金额。将其归纳为计算公式可表示为：缴纳的个税总金额＝（实际转让收入-房屋原值-转让税金-合理费用）×20%.它的具数并非如传说中那么“可怕”。
例如，一套原值为50万、按揭贷款40万的二手商品房，在还款2年后，通过经纪公司出售，转让后的实际售价为80万。其中，原办理按揭的各项手续费总计约为原值的1%.
（1）税金：契税＝50万×1.5%＝0.75万；营业税＝实际售价×5.5%＝4.4万；印花税=50万×0.05%=250元
（2）各项合理费用：装修费用＝原值×10%＝5万；贷款利率＝贷款额×贷款利率×2＝40万×6%×2＝4.8万；其他各项手续费用＝50万×1%＝0.5万
通过上述数据可算出：缴纳个税总金额＝（80万-50万-0.75万-4.4万-250元-5万-4.8万-0.5万）×20%＝2.905万。
强征难抑房价涨势
但谁愿意平空被掏走这“2.905万”的税费呢？
一位姓叶的朋友向记者表示，最近本想用手里的一套小房子去置换一套“二手”大房子，但这次“强征令”的出台了让他的希望彻底破灭。“还是再等等看吧！” 他说。
这不由让人探究起此次“强征令”的初衷。
“‘108号文’将打消部分人过度购房的趋势，让虚高的房价逐渐挤出水分。如果顺利实施，会迅速打击炒房者的投机行为。”财政部财政科研所副所长苏明表示，它体现了政府为保持社会安定、希望抑制房价疯涨的态度，是国家抑制房产交易中一些不合理交易的体现。
“强征令”的预期目的与实际效果是否有差异呢？有专家表示，抑制炒房行为的收效在短期内难以迅速实现。因为目前土地稀缺才是房价上涨的根本原因，仅靠税收手段难以改变这一局面。
那么普通交易双方将如何应对这种“劣势”？如何在“强征令”中免受打击？
寇海龙表示，此次个税征收的优惠政策还是有的，总结为如下三条：5年以上且是家庭唯一住房的进行转让，免征个人所得税；售房后1年以内，重新按照市场价购房的，采取“先征后退”的原则；不能提供完整、准确原购房发票的，按转让收入的1-3%交纳个人所得税。
“从短期来说，对整个经纪行业必定是‘利空’的，并将导致近期内二手房交易量下降、房价反而上涨的现象。” 寇海龙强调，解决这一问题的办法有二，一方面是先采取“捂房惜售”的措施；另一方面即将增加的税费转移到买方头上。但无论怎样，二手房市场从此难以平静，整个经纪行业和整体交易可能迎来一场不小的地震。
据最新数据统计，从7月28日至31日，短短四天的时间，北京二手房交易量较往常变化较大，如丰台上涨6倍，朝阳上涨3倍，海淀上涨了近8倍，但8月1日当天普遍交易量锐减。难道这种不必要的业界“地震”就是“强征令”最实在的现实效果？
市场规范亟待专业人才
当这种二手房“震波”扩散时，二手房评估培训市场开始燥动起来。因为，“强征令”的出台旨在规范二手房市场，提高交易双方实际效益。而这一切则要求经纪公司从业人员的专业素质的提高。试想，如果经纪公司专业人员的对市场或房屋价值评估有出入，那么二手房实际成交额与二手房个税都将有随之变化。
为此，在二手房市场日渐“火爆”时，国家建设部与劳动社会保障部人才培训中心就曾做过许多努力，举办过各种房地产市场的“估价师”、“造价工程师”、“建造师”等培训，其中以今年年初向全国推广的“全国二手房评估资讯师”培训尤受市场欢迎。
“为了提高市场评估能力，增强员工市场的应变技能，我们一直在通过多种渠道来提高员工的素质，以迎接市场不断变化的挑战。” 寇海龙向记者坦言，近两年来，他们已多次进行内部员工培训，并安排参加国家有关部门进行专业技能培训。
对此，中国建筑设计研究院人才培训中心主任吴刚在接受《财经时报》采访时也颇多感慨，因为作为国家劳动社会保障部中国就业培训技术指导中心的授权单位，他们关于“全国二手房评估资讯师”培训报名生源一直不断增长，甚至有来自新疆等地集体报名的许多学员。
据吴刚介绍，随着二手房市场的逐步细致化、具体化、规范化发展，持证上岗成为一种必然趋势。“全国二手房评估资讯师”的岗位认证将使二手房交易更准确、更顺畅。因为，正规、专业的经纪人才对政策的解读能力、引导消费者应对政策的能力都非常强，交易双方可放心咨询，做到买卖房产前，对自己待售或待购的房产心中有数。
2006年8月1日转眼即逝。由于现行的二手房交易手续繁琐，且涉及到房源评估、办理按揭、办理产权过户、交纳钱款及税金等多个环节，交易流程相当复杂，而强征20%的个税后，二手房交易对于许多消费者与投资者来说更像一盘下不完的棋。
新闻回放：
回首北京二手房：“心太软”
1994年1月28日 国务院发布《个人所得税法实施条例》：财产转让所得须缴纳个税。但二手房个税的征收一直处于地方“自愿”申报缴纳状态，形同虚设。
2004年1月 二手房个税率先在杭州、南京、青岛等地强征，几个月后暂停征收。
2005年年初 北京东城区、朝阳区等地再次强征，遭到抵制，不到一个月便取消。
2005年10月初 国税总局抛出“一站式”强征的“156号”文件，效果不大。
2006年6月上旬 北京亦庄传出强征传言，但北京其它区县尚未执行。
2006年6月中旬 传言日盛，称北京7月将全面强征，二手房价或将上涨8%.
2006年6月下旬 国税总局出面辟谣，称强征未有时间表。
2006年7月26日 国税总局108号文公开，称8月1日起全国强征个税，税率为20%.
全国二手房井喷有理
国税总局的“强征令”一下，赶在8月1日大限前办理二手房过户的人数激增，导致全国各地二手房市场出现罕见的井喷现象。
上海：降价甩卖
据悉，在8月1日之前，上海二手房市场交易异常火爆，平均成交量增长了30%-40%，其中虹口区交易量增长幅度最大，达到100%，浦东的交易量增幅在50%左右，普陀区在20%左右。经纪公司业务普遍比平时上升30%左右。值得一提的是，那几日一次性现金付款的购房者占据成交总量约7成。据调查，虹口区、浦东新区、普陀区的成交价格均下降10%左右。
有分析人士表示，卖家为急于脱手而价格松动是引起二手房交易量增价跌的主要原因。但今后，买卖双方的将回归观望，并会持续相当长的时间。
广州： “疯狂”过后是淡定
8月1日的前三天，广州市房地产交易中心仍在上演着“最后的疯狂”，许多市民排队过户。
其实广州早在去年年底，今年1月1日就实施了征收20%的个税，但缴费基数里不包括装修费、按揭花销。此事曾引起业界轩然大波。许多业内人士对此认为，“强征令”对于那些符合条件的市民是个利好。但不少市民还是不相信新政后可少交钱，因为他们担心国家新规实施后，广州有可能调高核定房价的税率而要多交税。因此，近日只是掀起一个小高潮。
沈阳：抢搭“末班车”
为了赶在8月1日前完税，沈阳各大二手房中介公司也都忙得不亦乐乎，赶着“过户”完税。据统计，因为全面强征个税消息的刺激，仅27日一天，各大中介公司权证部门办理的加急过户量较平时增加最多的达到5至6倍。
有专家表示，虽然对二手房强征个税早有心里准备，但新政未给市场留下足够的缓冲期。事先办好“过户”才踏实。
杭州：突现交易高峰
杭州的房产中介公司这几天特别忙碌，28日平均每家公司签订的房屋交易合同都有三四十套。而杭州市财政局农税征收管理中心28日共受理业务415起，其中开具不动产发票就有200余单，这个数字超出以往业务量的一倍以上。
