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“避税大战”尘埃落定 二手房市场“冰火”两重天

2006-8-3 9:47 中国经济时报 【 】【打印】【我要纠错

  8月1日,为期5天的“避税大战”终于尘埃落定。强征二手个税的首日,北京、上海、杭州等地二手房市瞬间变得冷清。

  据了解,8月1日北京二手房过户量不足100户。而强征二手房个税规定执行前的7月27日、28日、31日三天的总过户量为3660户,日均1220户,前后相差悬殊,二手房市场在经历短暂而喧嚣的“火热”状态后立即坠入“冰点”。

  “主要原因在于一方面二手房签约过户都集中在7月底;另一方面大家对政策还存有观望情绪。”我爱我家副总经理胡景晖在接受中国经济时报记者采访时表示,由于从8月1日开始,强征二手房个税政策开始实施,而且个人所得税的原房价、现房价和抵扣项目的计算很复杂,有些数据的采集比较困难,所以大都采取成交价的1%来计征。“其实我们也计算过,按照全房价的1%或者按照差价减去抵扣项目的20%,实际上整体的税赋负担比营业税要小得多。”

  据了解,契税按照普通住宅总房价的1.5%,加上两次的印花税是0.1%,而购房不足5年出售,要按总房价交5.5%的营业税,加起来就是7.1%了,现在还有“个税”。此外,装修费用一般要达总房价的10%,如果贷款买房要还利息,加上中介交易还有1%-2%的交易佣金,这些费用加起来大概是总房价的17%-20%.

  这就意味着,如果在购房一两年甚至更短时间内就把房产售出并获得利润,房价的年平均涨幅至少要达到17%-20%才有这种可能性。

  政策的变化已经很大程度上提高了房产交易的成本,在短期内靠炒房获利变得更难了。于是现在市场上就有人开始打起了“逃税”的主意。一直准备购买二手房的王小姐告诉中国经济时报记者:“只要找中介公司做个虚假合同就可以了。先预付一部分款项,然后在合同上故意把交易价格做低,这样就可以达到少交税的目的。或者‘以租待售’,其实房子是售出了,但却谎称是出租,等到满5年再改成出售,这样也行。”但是鉴于种种考虑,王女士又疑虑重重,打消了购买二手房的念头:“二手房的价钱也不便宜,我又没有什么经验,房子有什么质量问题我也看不出来,虽然新房也存在这些问题,但是总归相对好一些。”

  胡景晖对此表示,短期内肯定会刺激二手房的成交价,因为不管是营业税还是个税相当一部分都会转嫁给购房人,实际的二手房成交价在两税之后有可能会上升。另外,也有可能造成房源供给更加紧张。

  “提高营业税和个税征收水平,初衷主要是为了打击投资和投机购房者,如果无法区分住房消费者与住房投资者和投机者,就只能执行一样的政策。”首都经贸大学教授张跃庆在接受中国经济时报记者采访时表示。

  为了解决居民的住房问题,应该大力发展二手房市场。为了发展二手房市场,张跃庆表示,要尽快完善房地产相关配套政策,尤其是税收政策。在我国,房地产税收制度是不完善的。完善的房地产税收制度,应当在房地产取得、房地产保有(即持有期间)、房地产交易等环节,都设立相应的税种和税率,而且根据需要,还可以对税率进行调整。比如,为了鼓励二手房进入市场,就要提高持有环节即保有环节税率,降低交易环节的税率;如果不鼓励房地产交易,就要降低保有环节的税收,加大交易环节的税收。正是由于房地产税收政策不配套,房屋所有者觉得房屋缴税不合算,所以造成二手房市场交易量萎缩的局面。

  “所以,完善房地产各项配套政策,是发展和规范我国房地产业的重要任务。”张跃庆表示。

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