●10月1日起，针对特殊项目及典型区域，二手房交易设立最低成交价，本周过户量大增
●目前一些所谓合理避税风险很大，如假赠与或先公证后过户，一旦出现问题不受法律保护
9月27日，海淀区地税局交易大厅赶“十一”前末班车的客户明显增多
“中海凯旋园小区交易基准价为13268元/平米，美丽园小区为10562元/平米……”从10月1日起，交易价格如果低于北京市地税局公布的最低基准价格，则必须按照最低基准价计算税费。“北京市地税局7月10日颁布的《关于调整二手房交易计税价格的通知》（以下简称《通知》）将于该日正式实施。
信一天市场部负责人罗煜告诉记者，《通知》主要是为杜绝买卖双方在交易过程中私签“黑白合同”，通过做低合同价进行逃税的行为。而做低合同价是现在避税方式中最普遍的一种。《通知》中规定，对于成交价格低于二手房交易最低计税价格且无正当理由的，均以最低计税价格作为核定征收税款的基数，这无疑给欲做“黑白合同”的买卖方设置了一道难以逾越的屏障。
据了解，即将执行的最低计税价格相比目前正在执行的税政有四点不同，一是首次单独列出了106个特殊二手商品房项目，使新税更具针对性；二是最低计税价格的更新时点有所变化，从每半年更新一次到“将由北京市地税局根据北京房地产市场交易情况不定期进行调整”，从而更贴近最新市场价。三是典型区域更加细化，由145个变成284个，指导意义更明确；四是最低计税价格标准更科学，原计税价格主要参考的是建筑年代的修正系数，此次新规定对楼层和户型也进行了相应修正系数调整，从而更能反映房屋实际价值。
业内认为，最低计税标准的出台，在很大程度上可拦截以“黑白合同”的形式逃漏税行为。但据记者调查，尽管如此，二手房交易中仍存在一定的纳税漏洞。一些业主采取假继承和假赠与，以及先公证后过户“合理”避税，由于违反政策规定，交易双方将承担极大风险。
漏洞。堵塞
出台背景：原政策难堵逃税漏洞
据了解，此次税收新规在去年就已现雏形。当时依据的计税价格是市建委每半年公布一次的二手房交易指导价格。但在实际操作中，通过“黑白合同”避税很盛行。
在今年年初，北京市地税局委托市建委城建研究中心进行了一次更为细致的数据采集与分析，从而制定了新的最低计税价格。
据业内人士介绍，2005年1月24日，市地税局出台了第55号通知（现在仍以此政策为税费交纳执行标准）。
其中规定，对于二手房交易涉及税收的计税价格，如果合同成交价低于市建委发布的《北京市已购公房和经济适用房再上市买卖指导价格手册》（以下简称指导价格）中确定的指导价格且无正当理由的，均以指导价格作为核定的基数征收税款。
在实践中，55号通知的局限性不断显现。比如只要是同一栋楼，建筑年代是相同的，不管是底层还是中间楼层，计税价格都一样，同时由于每半年才更新一次计税价格，与市场上实际价格经常会有较大出入。
新规变化：单列106个特殊商品房
由于市场上逃漏税现象严重，市地税局把重新制定最低计税价格政策提上了日程。由于市建委每半年公布一次的二手房交易指导价格都是由市建委城建研究中心制定，所以此次数据采集和分析任务也落到了该中心肩上。
据链家地产市场研发中心主任王志伟回忆，今年1月份，北京城建研究中心就最低计税价格的制定征求链家等经纪公司的意见。王志伟说，当时链家主要对一些具体价格进行了对照，建议把一些过低价格调高。北京城建研究中心表示，之所以专门列出106个项目，主要是考虑这些项目的交易价格明显高于其所在区域平均价格。
链家地产市场总监金育松表示，此次新计税价的参考系数增加了楼层、房型，计税价更接近现实市场成交情况，因此，对于交易双方来说，以做低合同价来避税的空间将大为减小。同时，此次调整特别单列出了106个特殊二手商品房项目，就使得这些项目的二手房买卖避税的操作空间大大缩小。
案例展示
最低计税价降低逃税空间
过去由于指导价格往往会低于市场实际成交价格，所以“黑白合同”仍大行其道。案例显示，张先生购买了丁先生一套朝阳园的房产，面积100平米，简装，位于18层，建筑年代为2002年，实际成交价格为8500元/平米。因房产已超过5年，需交全额营业税，卖家丁先生为了少交税费与买家协商做低房屋交易价格，将房价改成每平方米5500元，而实际仍以每平方米8500元的价格私下交易。这样营业税就由以前的46750元（总成交价85000×5.5%=46750元）变成30250元，逃税额达1.65万元。
计税价格调整实施后，朝阳园被列为特殊的二手商品房，其基准价格变成了7142元/平米，不过考虑到楼层修正系数，由于此房屋为高层，其楼层修正系数应为[1-1%（21-18）]，则其最低的计税价格为6927.74元/平米。按此标准丁先生至少要交近4万元营业税，相比本应交纳的税费，逃税空间已大为缩减。
漏洞。未堵
漏洞1 约9成业主不提供房屋原值
最新政策：如不能提供房屋原值，按成交价1%交个税，否则按差价20%计算。
避税空间：按成交价1%交个税，税费通常远低于按差价20%计算。
市场情况：绝大多数业主选择1%的较低纳税方式。
8月1日，北京开始强制征收二手房个税。同日，北京市地税向下发通知，其中规定：如果不能提供房屋原值的，将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额；能提供完整资料的，按应交个税额的20%计算。
新规定实际上是将二手房转让中征收的个人所得税设置了一个限定。根据多家经纪公司测算，不能提供房屋原值凭证的，绝大多数情况下其所交个税比能提供房屋原值凭证的要少。如出售一套80万元的房产，如果没有提供房屋原值凭证，按新规定要交80万×1%=8000元。但如果房主能提供原值凭证，原价加合理费若为70万元，那么需交个税（80-70）万×20% =2万元。
据了解，在目前实际操作中，只要出售方自称不确定购房原值就可按1%交税，链家地产权证过户中心对8月1日－9月10日的过户量统计显示，涉及个税的交易双方，选择以成交价的1%作为交纳方式的交易占到88.7%，而京城另一家知名中介的老总更是直言，目前业主都选择较低的纳税方式，选择以成交价的1%作为交纳方式的交易占到9.5成以上。对此现象，地税局目前没有明显措施。
漏洞2 采取假继承和假赠与“合理”避税
避税空间：继承和赠与无须交纳营业税与个税，只需交纳少量契税。
风险提示：交易双方均有很大风险。一方毁约，另一方将不受法律保护。
据介绍，假继承和赠与的方式也是避税手法之一。从经纪公司反馈的情况来看，这种方式并不是很普遍，但确实存在。
案例显示，7月22日，房主刘先生准备将一套个人房产出售，其房产基本情况为建筑面积100平米商品房，2002年40万元购进，此次售价为60万元，此房产装修费用为2万元并拥有有效发票。7月26日刘先生与客户张先生签订了《房产买卖合同》，由于张先生贷款买房，所以须待银行审核一周通过后方可进行过户手续。不料2006年8月1日个人所得税正式与营业税一并征收，买卖双方均不愿承担个税费用，于是刘先生与张先生协商，采用“赠与”形式避税。通过评估，刘先生这套房产评估值为49万元，由于通过赠与方式，只需要按评估值交纳3%的契税和0.5‰的印花税，核算下来税费近1.5万元，而按照正常程序，刘先生须交税费近7.4万元。
“但假继承和赠与形式对买卖双方来讲风险都很大。”
信一天市场部负责人罗煜表示，如果买方出现不诚信行为，法律上很难维护房主利益。买卖双方事先会书面约定赠与程序，但由于约定违背政策规定，因此不受法律保护。除非中介公司做资金监管，但大型中介公司一般不做这种监管，所以如果买卖双方一方毁约，另一方将不受法律保护。
漏洞3 先公证后过户规避高额税费
避税空间：未满5年房产交易，采取此方式可不按成交总价5.5%计税
风险提示：因违反政策，一旦买房拖欠尾款，会使卖方承担较大损失
在二手房交易中还有一种避税方式，就是“先公证后过户”。“链家地产”市场总监金育松表示，在购买二手房时，为规避税费而采取先公证再过户的方式对交易双方同样有很大风险，主要表现在以下三个方面：首先是违约风险，如果买方尾款已交割清楚，届时卖方有可能发生不配合过户或终止交易（例如房产涨价卖方反悔）等违约行为；如果买方未将尾款交割，但已有法律手续认可交易行为，一旦其最后拖欠尾款，也会给卖方带来无尽麻烦。其次是产权风险，一旦卖方有产权证作假、假冒房东等行为，并卷首付款逃走，买方将损失惨重。
第三是政策风险，例如营业税执行政策从原来2年延长到了现在的5年，一旦未来再次延长，税费仍需交纳，买卖双方很有可能陷入无休止的纠纷中。
从多家经纪公司反馈的情况来看，“先公证后过户”的避税手法在北京运用得不多，二、三线城市比较普遍。
■第一现场
近一周各区地税局过户量大增
中介估计，十一前夕集中过户量同比将增3倍以上
9月27日上午，海淀区地税局办税大厅的人流量比平时明显增多。据现场工作人员介绍，从上周一开始，一改往常人流稀少的场面，平均每天差不多有400多人来办理税费交纳。其中相当多的人都是为降低交易成本赶“十一”前的“末班车”。
记者从多个中介公司人员处也得到证实，近一周各区域地税局办理过户涉税手续人数均有所增多，较以往增加10%左右。包括“链家”市场总监金育松在内的多位房产专家估计，在本月最后几天内，集中过户量还会继续增多，同比增长将在3倍以上。
在海淀区地税局，记者遇到了前来办理过户的陈女士，她准备购买熙府桃园一套100平米房产。
陈女士称，她和买家一起做低合同价主要是为了省税费，而计税价格调整后，该小区被列为特殊二手商品房，计税价格一下子提高了3000多元/平米，光营业税一项就多了18000多元，“所以中介公司业务员打电话约我和买主一起过来办过户，过了”十一“，类似我们这样做低合同价就很难通过了”，陈女士说。
