9月10日，国家税务总局和《中国税务》杂志社联合推出2004年度中国纳税500强企业排行榜，除了烟草和石油行业占据最显赫位置，其中“300名内没有一家房地产企业的名字出现”这一信息，引起了公众和媒体的关注。与此形成鲜明对比的是，在2002年度、2003年度、2004年度，房地产蝉联“中国十大暴利行业”之首。2004年，全国完成房地产开发投资13158亿元，比上年增长28.1％。成长如此迅速的行业，为何成为纳税的“侏儒”？
房地产行业落榜纳税300强，原因在哪里？（图：人民网）
观点一：房地产行业规模分散
分析其中原因，SOHO中国有限公司董事长潘石屹在接受中国经济时报记者采访时表示，这是由于房地产行业分散造成的。在北京注册的房地产公司就有4000多家，全国有47000多家。而石油、银行、电信、钢铁企业在全国为数不多。如果北京的房地产公司每家平均交500万元的税，合计起来就有200亿元，也快赶上纳税冠军“大庆油田”了。他认为，房地产企业没有上榜的原因之一就是纳税统计是按公司而不是“集团”计算其纳税额，许多房地产公司都是由很多项目公司组成。
财政部科研所税收研究室研究员孙钢持类似观点：“从房地产企业来看，规模大的房地产企业并不很多，加上楼盘的开工、建设、销售的周期性，使得某些年份房地产企业的排名可能会靠后一点。”他表示，排行是按照纳税的绝对额来统计的，不仅仅是统计的口径存在差异，排行中的许多非房地产企业都是一些规模比较大的企业，比如以企业集团的形式出现的，它可能从事多方面的经营，综合起来的税收就比较大。
上海财经大学财政系胡怡建教授在接受采访时表示，2004年度税收500强的评选主要是按照企业纳税的绝对值，而并非注重企业的纳税贡献。企业纳税额的大小则由经济规模大小、同等经济规模情况下企业的效益好坏、同等效益情况下行业的税赋差异、纳税的管理程度四个因素共同决定。比如钢铁是由规模决定，石油由利润率决定，烟草由行业税赋决定。
胡怡建指出，房地产企业没有一家进入前300名，并不代表房地产企业的纳税少，而是房地产企业的规模小。我国的房地产业还没有成规模，行业特点决定了房地产企业不可能是一个规模型企业。房地产的税收贡献不仅要看开发商的纳税，还要加上购房者的纳税。同时不应忽视房地产企业在土地资源出让环节中的贡献。
观点二：存在虚报、瞒报利润现象
“房地产商的利润很大部分是灰色的、或者更加隐蔽的，”国务院发展研究中心社会发展研究部副部长林家彬接受采访时说，如果将账目公开，房地产企业就不容易偷逃税款。“而房地产企业在追求利润的过程中，许多环节都是灰色的，或者是在地下运行的，利润在账面上是看不见的。”
“房地产业没有进入纳税300强，除了开发商偷税漏税外，还在于房地产的税率非常低。”中国社会科学院财贸所城市与房地产研究室研究员况伟大对中国经济时报记者表示，通过对房地产开发商的调查发现，开发商的平均利润率在30％左右，非常高。但在高利润率的同时，税却没有收上来，说明有开发商虚报、瞒报了利润。从统计年鉴上可以看出，开发商资本的结构中，自有资本占总资本的比例还不足20％，约有30％的资本来自于银行贷款，剩余的资本则来自于预售款等等。如果仅仅考虑自有资本的话，开发商的利润率可能更高。
况伟大为记者算了一笔账：假定开发商的自有资本占总资本的20％，总资本的利润率是30％，那么自有资本的利润率则高达150％。因此，房地产商的利润就好似滚雪球似的越滚越大，自有资本马上就会膨胀。开发商的自有资本通过银行贷款和预售款的杠杆作用，不断增值，实现暴利。
背景：房地产企业的纳税“问题率”偏高
潘石屹还认为，因每个地方的税收标准都不一样，有些地方有许多的优惠政策，也影响了给国家的纳税。当然，也不排除有个别的房地产公司拖欠税款，甚至偷税漏税。
华润置地财务副总监任毅对记者表示：“规范的房地产企业都是照章纳税的，”
虽然房地产商们觉得被指责欠税偷税漏税很委屈，认为企业偷逃税款也是个别现象，但据了解，房地产企业的纳税问题一直突出存在。二季度北京、上海、深圳等各大城市税务部门公布的欠税企业，很大一部分都是地产企业。北京地税在2003年至2005年上半年对1103户房地产企业进行纳税检查时发现，有问题的房地产企业多达725户，有问题率高达66％。问题房地产企业补税总金额高达10.05亿元，缴纳的滞纳金、罚款达7708万元之多。
