国家税务总局于2006年7月18日下发了《关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发［2006］108号），对个人转让住房（以下简称“二手房）过程中有关个人所得税政策问题作出进一步明确的规定，并于8月1日起执行。该文件下发后，在西宁市房产交易市场引起了震动，据不完全统计，上半年西宁市二手房交易量为1950套，平均每月325套，而进入7月份，一个月的交易量就达581套，比上半年月平均交易量增长78.8% .究其原因，主要是广大售房者对新的税收规定在认识上存在误区，同时对住房过程中有关税收政策和办税程序了解不够、理解不深所致。
误区一：“自2006年8月1日起对二手房转让所得除了征收其他税收外还增加了个人所得税”，所以赶在8月1日之前抛售住房。
实际上，对个人转让住房所得征收个人所得税，是个人所得税法的一项基本规定。自1994年《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例颁布以来，二手房转让就应按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税；1999年，财政部、国家税务总局及建设部就个人转让住房的个人所得税应税所得额计算和换购住房的个人所得税有关问题作出具体规定；而这次新下发的文件中，国家根据目前征收个人所得税过程中反映出的特殊情况作了进一步细化和明确，我省地方税部门在执行文件过程中，充分考虑到我省房地产市场情况以及个人承受能力，将费用扣除标准按国家规定的最高限额执行，以不能正确计算应纳税额的，其核定征收比例按最低比例执行。执行该规定后，转让住房所得个人所得税负明显低于新政策执行以前的税负，进一步减轻了纳税人的负担。因此，广大纳税人如果了解了新政策的内容，就不会在时机不合适的情况下急于出手自己的房屋。
误区二：“转让自用5年以上的住房不缴税”
根据税法以及我省相关的实施办法，转让二手房时，转让方应缴纳以下税收：营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税以及个人所得税，但对于一些特殊情况也规定了优惠政策。转让二手房只要符合条件的，都可以享受相应的优惠政策，但是 “5年”并不是享受免税的唯一条件，不同税种的优惠政策还有其他不同的条件，只有同时符合这些条件的，才能享受减免税政策。具体优惠政策规定如下：
①营业税：2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的符合当地普通住房标准的住房对外销售的，免征营业税。在这里，免税条件是“5年（含5年）”和“普通住房”，我省对普通住房的规定是：房屋建筑面积在144平方米以下、住宅小区建筑容积率在1.0以上、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下的住房。
在办理免税手续时，纳税人必须向地税部门提供所售住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格、购买时间等证明材料以及地税部门要求的其他材料，不能提供普通住房证明材料的，按其售房收入扣减购房价款后的余额征收营业税，扣除凭证是购买房屋时取得的税务发票。
②个人所得税：
一是2006年8月1日后，转让自用5年以上的二手房、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。在这里，免税条件是“5年以上”和“家庭生活唯一用房”。在办理免税手续时，须提供房屋购买时间和家庭生活唯一用房的证明材料。
二是对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金的形式缴纳，1年内重新购房的金额大于或等于原住房销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益，下同）的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。这条优惠政策的享受条件是“1年内重新购房”和“重新购房金额”，操作环节的重点是“纳税保证金”。个人在申请退还保证金时，应向地税部门提供合法、有效的售房、购房合同和其他有关证明材料。个人出售现住房后1年内未重新购房的，或不能提供退还保证金所需的证明材料时，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。
误区三：“享受个人所得税免税政策时，只需提供所在单位证明即可”
只有同时具备“自用5年以上”和“家庭生活唯一住房”这两个条件时，才能享受个人所得税免税政策，其中，对住房使用时间的确定可按取得房屋产权证的时间或契税完税证上注明的时间为准，而对“家庭生活唯一用住房”的界定有一定的困难，这也是引起征纳双方不同意见的焦点问题。为准确判断所转让的二手房是否家庭生活唯一住房，纳税人应向地税部门提供如下材料：家庭成员身份证复印件，户口薄复印件以及工作单位、联系方式；参加房改的纳税人应提供《职工住房档案》；住房转让后租房居住的，须提供租房协议或合同以及出租人的姓名、地址、电话号码等信息资料。地税部门将根据纳税人提供的资料查询全省房地产档案，确定纳税人没有其他住房时给予办理免税手续。
误区四、“赠与可以免税，所以通过‘假赠与’的形式卖房划算”
税法规定对于个人将住房无偿赠与他人的，不征营业税、个人所得税和印花税。因此，“假赠与”行为代替二手房买卖的数量越来越多，加之地税部门对房屋赠与行为的监管难度较大，使大部分“假赠与”行为得不到遏制，从而助长了纳税人的逃税行为。实际上，这种行为虽然逃避了部分税款，但是增加了房屋交易的风险。据了解，在二手房转让过程中，由于“假赠与”行为而出现的诉讼案件呈上升趋势，而且因“赠与”手续齐备，很多协议或合同经过了公证，所以一旦出现纠纷，出售方的利益很难得到保障，同时，纳税人在心理上也有一定的负担，如担心对方提出额外的要求，害怕地税部门查处等。这种税收以外的成本难以估量，有时远大于税收成本。因此，“假赠与”卖房不仅不“划算”，反而会节外生枝、弄巧成拙。
诚信依法纳税是每个公民应尽的义务，在纳税的同时，纳税人也获得了相应的权益。希望广大纳税人认真学习相关的税法知识，慎重对待涉税问题，自觉履行纳税义务、维护自身合法权益，明明白白缴税，轻轻松松卖房。
