|
核心提示：2月1日，国税总局将正式向房产企业征收30％～60％不等的土地增值税。对于中小房产商而言，可能会对房价稍微降价以求快卖。因为如果利润过高，达到200％的利润率的话，就要交60％的增值税了。 |
一周后，国税总局将正式向房企征收30％～60％的土地增值税
信息时报1月25日报道 再过一周，国税总局将正式向房产企业征收30％～60％不等的土地增值税。北京师范大学房地产研究中心主任、教授董藩认为，开发商成本的增加可能会使得供应减少，从而影响供求关系引起房价上涨。广州中原地产项目副总经理黄韬向记者反映，近期不少购房者都认为增值税清算增加的成本将直接打入房价，反而使房子卖得更快。
那么，面临成本的增加，房产商又有什么对策呢？是否就真的会将增加的成本打入房价呢？记者昨日采访了业内有关人士。
中小企可能小幅降价
嘉裕集团副总裁江瑞敏认为，清算土地增值税的影响比较大，对开发商有打击。他认为，这主要是政府希望开发商不要有太多的利润，让开发商从土地中的获利通过税收的方式再回馈给购房者。但是，企业都是追求最大利润的，因此在真正实施时的情况会如何，恐怕还需待时日检验。
可以肯定的是，由于有30％～60％的界定，所以开发商需要更好的成本匡算能力。新规规定，如果利润达到不同的标准，需缴纳的税率差别较大。但由于房地产的开发都是至少两三年的过程，本身就很难进行增值税的计算，再加上增值税征收并没有出台明确的计算公示，所以如何进行成本的匡算很复杂。
特别是对于中小企业而言，可能根本就算不出来这个数目是多少。在这种情况，可能有些楼盘会在简单计算后，对房价稍微降价以求快卖。因为如果利润过高，达到200％的利润率的话，就要交60％的增值税了。那开发商会认为，既然如此还不如少赚点利润，回馈自己的顾客更好。
不会转嫁成本影响房价
北京师范大学房地产研究中心主任、教授董藩认为，现在房地产需求旺盛，供给紧张，税收的增加可能导致部分临近盈亏平衡点的企业退出开发行业，并降低今后进入房地产开发行业的投资增长率，甚至可能降低绝对投资额，虽然对抑制投资过热有好处，未来的商品房供应可能会有所减少。另外，绝大多数消费者认为开发企业的成本都会转嫁给消费者，提升房价。在各种因素的作用下，土地增值税的征收方式的变化可能会引起房价的上涨。
但广州业内人士则普遍认为，土地增值税主要是对开发商运营的要求变高了，理智的开发商决不会转嫁成本。嘉裕集团副总裁江瑞敏就表示，说房价会因此而上涨可能只是销售人员促进购房速度的手段，要防止这种羊群效应。
链接 普通住宅供应或将增多
业内人士认为，增值税的清算征收让储备土地等待升值的空间大打折扣。所以，预计今后在大城市会有吐地现象，开发商更愿意赶紧把项目做完，然后马上转手新的项目，而不再是囤地囤房。
中房集团营销总监李大龙则表示，此次增值税的规定将会更鼓励开发商进行普通住宅的开发，因为高端住宅项目的利润会比较高，增收的税费自然也就比较高。但如果是“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的”，就可以免征增值税了。如此一来，普通住宅的供应量就更大，购房者的选择将会更多。
另外，潘石屹在其博客上表示，对一些从事商业物业开发的房地产发展商来说，现在要把过去以销售为主转向以自己持有为主，因为自己持有没有增值就不用交土地增值税，中国的出租回报率还是比较高的。但讨论已久的物业税又是对自己持有的一把悬着的利剑。
知识点小帖士：
房地产商如何清算土地增值税？
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。
编辑留言：
房地产高额利润的事实已经是众人都知道的秘密了，而房地产企业一直三缄其口，进款财富排行榜中房产富翁占多数的事实，房地产企业不肯公开房价成本的事实，温州个人集资建房反映出来的真实成本和收益的事实……都指向房地产企业高利润的这样绝对的事实，不管房地产企业如何讳莫如是，我们已经猜到是事实的绝大部分。房地产企业和地方政府存在“过分亲密”和“剪不断，理还乱”的关系背后，反应的是背后纠缠不清的利益关系，在我们看到的诸多领域，我们都看到地方政府和房地产企业默契配合着一幕幕相声“双簧”，台上演的不亦乐乎，台下被忽悠的“晕晕忽忽”。
