“我们对26家从事物业投资发展的香港上市公司调查表明，1/3受访公司今年计划将投放在内地房地产市场的金额增加1亿元人民币以上。”香港德勤房地产策略公司房地产咨询服务总监陈伟文说。
但即将在2月1日正式实施的土地增值税清算政策，对地产商而言无疑意味着一场利空。面临成本提高、利润削减的局面，港资地产商还会放出上述豪言壮语吗？
德勤1月18日公布的一项调查报告指出，其在从事物业投资或发展的118家香港上市公司中选取了26家进行调查，88%的公司表示，土地增值税政策不会减弱其对内地房地产的投资热情，而逾60%的调查对象虽已投资一线城市，但仍计划进一步投资北京、上海及深圳市场。
1月17日，土地增值税清算政策浮出水面后，在港上市的中资房地产股立即表现出受到较大冲击，很多股票短期出现了较大幅度的下跌，富力、世茂房地产、中国海外、雅居乐及华润置地等一线地产股都出现了不同程度的下跌。
但与中资地产股的整体走弱形成鲜明对比的是，香港本地地产股呈现整体走强。其中长实（0001.HK）盘中一度达到102.4港元的高位，收盘报101.8港元；恒基地产（0012.HK）则以接近全日最高价的48.65港元报收；新鸿基地产（0016.HK）、恒隆地产（0101.HK）均有0.6%~1.94%之间的涨幅。而以持有物业为主的太古地产（0019.HK）更是上升1.12%.
“对于热衷于在内地跑马圈地的香港房产商来说，土地增值税清算的政策仍然会带来一个不小的打击。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说。
他认为，土地增值税的征收针对的是开发商因地价飙升获得的额外收益，而众所周知，港资开发商在此前诸如上海等大城市土地批租时低价吸纳了很多如今价值不菲的地块。
事实上，港资开发商以相对较“划算”的价格拿到的地块不仅仅是数年前土地的协议出让，在去年的上海土地公开出让或存量地块转让中，以“长和系”为代表的开发商也是占尽风头。
和黄所取得的上海陆家嘴X3-2地块、上海普陀真如副中心的A3-A6地块等均被业内认为价格较为低廉。而长和系在内地土地储备目前已达到建面1400万平方米。
尹伯成认为，以往没有清算土地增值税时，这些地产商预期的暴利较多，现时的征收将使财富“缩水”；同时，由于囤地的投机行为风险加大，或将使得这些巨头们改变以往的策略而收缩战线。
但东方海外营销总经理张永顺向记者表示：“很多港资的房地产企业，尤其是上市公司像东方海外与和记黄埔等在内地投资时，都已按照中国的税法，预留了土地增值税；这只是从开发商的获利中收税，因此并不会对公司的正常经营产生太大的影响。”
另一种业内的观点则是，香港地产商投资内地的项目多是大型商业项目，以收租来盈利，受该政策的影响较小。
“此项政策肯定会增加开发商的成本，但对我们企业本身而言不会受到影响。”香港崇邦集团总裁郑秉泽即表示，“崇邦以开发商业地产为主，项目只租不售，比如我们现今在沪开发的大宁国际商业广场就是这样，由商场和写字楼组成，按规定并不涉及到增值税的收取。”
而恒基地产也是如此，目前其在内地的储备地块基本为位于一线城市中心地段的商办用地。恒基中国区总裁彭辰基在接受采访时称，接下来，恒基还会调整商用物业与住宅物业之间的平衡度，除了一线城市外，也会希望能以合理价格获得二线城市的中心商业用地。
德勤的上述调查也显示，在有意增加投资额的公司当中，半数表示投资目标为住宅物业，1/4会投资在商用物业，而余下1/4则投资商铺及酒店等项目。
“但可以想见，政策出台后，将使得这些地产商在青睐建造持有收租型商用物业外，可能逐渐倾向于发展大型中低档的地产项目，因毛利率低，受该政策的影响也相对较小。”陈伟文说。
陈伟文表示，土地增值税清算将大幅压缩一些发展商的利润空间，这将使得内地一些资金较弱的房地产商遭到新一轮洗牌，在强者恒强的市场格局下，有实力的地产商却是进入的良机。
正如陈伟文表示的那样，土地增值税政策不会影响到港资地产大鳄投资内地房地产市场的信心，港资发展商看重的，仍是内地房地产市场长远的利好。
在接受采访时，众多港资地产商老总均对记者表达了将加速扩张的想法。彭辰基透露：“到今年第一季度，恒基地产在内地的土地储备将达到1300万平方米左右。”
恒隆地产（0101.HK）主席陈启宗也表示：“未来3年，恒隆将在内地6~8个城市签订10个物业项目。这些项目将以大型综合性高端商场为主，总投资将达到300亿元。”而中信泰富有关高层则称，计划在未来2~3年里把内地业务比重由现在的50%提升至70%。
知识点小帖士：
所谓土地增值税，是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（统称转让房地产）而就其增值部分征收的一种税。土地增值税实行四级超率累进税率，即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除金额50%至100%的部分，税率40%；增值额超过扣除项目100%至200%的部分，税率50%；增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。
编辑留言：
土地增值税清算通知的出台体现了我国健全我国房地产领域税收征管的的政策导向，也是加强房地产行业税收专项检查的契机和切入点。土地增值税的清算根本没有影响到企业的利润，而作为健康成长的企业，照章纳税是企业的义务，如果说清算征收多征了部分税款，那也是将本来的国家税款还原为本来面目，企业如果指者这部分税款度过难关，那么这样的企业也不配在市场上存在。
实际情况并不是开发商宣称的那样，清算影响了多少多少利润，笔者认为这全是开发商放的烟雾弹，目的仍然是在掩盖自己高利润的事实，同时为自己“纳税侏儒”的身份辩解，而从房地产企业偷漏税事实、温州个人合作建房表现出的房价成本关系，再到各级政府在对系列问题上的百般阻挠，我们已经读出了些许信息，与其说是清算动了开发商的奶酪，不如说是动了地方政府的奶酪。地方政府和开发商联系在一起，民众的利益何在！
