“命运多舛”的税种
土地增值税到底是个什么样的税种？很多人心中都有这样的疑问——的确，从1993年颁布至今，土地增值税每隔几年就换一套“新装”，让不了解内情的人无所适从。尤其是从2005年开始，深圳提出恢复征收土地增值税，随后，北京也规定了房地产项目清算前，要预缴1％~3％的土地增值税——“住宅土地增值税税率为1％”的印象，在众多行外人的心里扎根。
可是《通知》一出，大家才惊觉，土地增值税之剑实在是锋锐无比，四级超率累进税率，从30％~60％——税率之高，已为眼下国内几大主要税种之首。
税率为何从1％猛增至30％以上？房地产商其实是心知肚明的，所以当行外人、炒房者大为震惊之时，受影响最大的房地产商反而沉默了。
中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓用“命运多舛”来形容我国的土地增值税政策。
土地增值税政策早已有之，但最初的目的并非针对房地产市场，而是为了规范土地转让行为。
1990年代初期，正是中国经济开始升温的阶段，但同时也出现了一个让政府头疼的问题，即开发区过热——大批的人热衷于圈地，但把土地圈到手之后却不进行投资开发。
为了打压“炒地”的热潮，当时中央的土地政策非常严厉：一是规定圈地后一年如果投资不到位，政府马上把土地原价收回；二是在1994年的税改中，借鉴其他国家的经验，出台了土地增值税，按四级超率累进税率征收——即增值额未超过扣除项目金额50％的，税率为30％；增值额为扣除金额50％~100％部分，税率40％；增值额为扣除金额100％~200％部分，税率50％；增值额为扣除金额200％以上，税率为60％。
这实际上就是向那些不为投资、为炒地而转让土地获利的人征收的“暴利税”。不过，土地增值税虽然只是针对土地而征收，但由于标的物包括土地上的附着建筑物，使其日后“变身”为房地产市场的调控之剑具备了可操作性。
“旧政”换“新颜”
土地增值税开征一段时间后，土地过热的情况果然被抑制住了，由此可见这一税种的调控力度之强、效果之显著。但这也是这项政策多舛的命运的开始——由于土地过热的危机已经过去，而当时国内还没形成规模的房地产项目，房屋市场比较冷淡，因此这个税种的存在意义变得不大了。
2000年前后，政府曾与专家商讨，酝酿取消这一税种。虽然出于各种考虑，国税总局并没下达取消土地增值税的通知，但由于土地增值税属于地方税种，一旦中央不再“严抓”，各地为了鼓励房地产流通，都不约而同地采取了相应的土地增值税优惠政策。
例如《细则》规定，纳税人建造普通标准住宅（单套建筑面积120平方米以下）出售，增值额未超过扣除项目金额之和20％的，可免征土地增值税。而各地通常的做法是，把120平方米的普通标准住宅标准上浮20％，浮动至140平方米左右，而且不管增值额超出扣除项目金额多少，普通住宅的销售转让一律免征土地增值税。至此，这一当初轰轰烈烈的税种，已经处于半废止的停征状态。
到了2005年至2006年，各地房地产过热现象和炒房热潮再现，中央和地方在使用了很多税收政策、调控效果仍不明显的情况下，才再度祭出这把曾在抑制土地过热状况上建下奇功的“调控之剑”。
首先提出恢复征收土地增值税的是深圳，随后，北京等城市也开始有所动作。但房地产项目销售与土地转让毕竟不一样——土地转让的清算期限很明确，就是土地转让成功的时刻；但房地产项目销售，转让的是土地上的附着物，而且是分套转让的，按理须待整个房地产项目销售完毕，项目结算后再进行清算。但是，哪个房地产商愿意乖乖把装进兜里的利润再掏出来缴归国库？于是，房地产项目总是一拖再拖，明明整栋楼盘早该售罄，却偏偏要留下一套两套，或自用，或出租、办公，总之拖个十年八年也不愿意进行项目结算——项目既没有售完，税收自然也收不上去，此谓“上有政策、下有对策”。
对此，地方只好采取“预征”政策，在房地产项目销售的时候就先预征销售额的1％~3％，到项目清算时再多退少补。
房产商步入“清算时代”
无论是政府还是房产商都很清楚，项目是永远不可能结算的，多退少补不过是一句空话。那么，普通标准住宅1％的预征率，又能起到多大的作用呢？
刘桓替记者算了一笔账。假如一家房产商售出一套200平方米的房子，该房产土地和建筑成本是5000元/平方米，售价是10000元/平方米，即总房价为200万元，其中土地增值税的扣除项目总额为100万元，增值额为100万元。
按四级超率累进税率计算，增值额未超过扣除项目金额50％的部分（即增值额中的50万元），税率为30％，应缴税额为15万元；增值额为扣除金额50％~100％部分（即余下的100－50＝50万元），税率为40％，应缴税额为20万元。
到项目清算时，该房地产商应为该套房产的销售缴纳15＋20＝35万元的土地增值税。但按1％的预征率，该房地产商在销售该房地产时只需缴纳200×1％＝2万元，中间的差额达到33万元。
可见，预征额相对于真正的应缴税额来说不过是九牛一毛，完全起不到该税种应有的利润调节作用。
面对这一状况，国税总局才终于决定“出招”，下发了旧政换新颜的《通知》。而《通知》中最核心的内容，则是规定：房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的需要进行结算；此外，对于取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；以及纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的需要清算。
也就是说，以预售起三年为“大限”，无论房地产项目是否销罄或是否已进行项目结算，都必须对土地增值税进行清算。
由此，土地增值税正式由前两年的“预征”制步入“清算”时代。
下有四项对策
现在，房产商最怕听到的就是“秋后算账”这个词。从2月1日开始，那些打着“万年不清算”主意的项目，就会陆续被集中清算，已经装进口袋里的钱不得不重新掏出来。可以想见，房地产企业的利润表将受到多大的影响。
不过，“纳税侏儒”被“秋后算账”，固然让很多被楼价狠宰了一刀的人感到快意，但人们更关注的是2月1日后的楼价。到底会因为调控之手回复理性，还是因为要把增加的税收提前转嫁到消费者身上而导致楼价更猛地上涨呢？
刘桓告诉记者，对于企业来说，新征税收的消化、转嫁方式一共有四种：一是“前转”，即由开发商转嫁给投资者和买家；一种是“后转”，即转嫁给建筑商；还有一种是“混转”，即“前转”一部分，“后转”一部分；最后一种是“消转”，即企业通过节约成本、压缩利润等方式，把税收在企业内部消化掉。
对于调控目的来说，最理想的状态当然是“消转”，但现实地说，作为房地产开发商，首先考虑的却肯定是“前转”。
而一旦房地产市场仍然过热和供不应求，也就给了开发商提供了税收“前转”的条件——仍以上文那套200万元的房子为例，房产商被征了35万的土地增值税，如果要把这部分税收转嫁到消费者身上，必须对该房子进行提价。
只有当房子总价提到270万元，房地产商才能在这套房子的销售上同样获得100万元的利润。如果有消费者能接受270万元的楼价，那么，开发商当然会毫不犹豫地进行提价。但如果消费者只能接受240万元的楼价，那么开发商就必须把余下一部分税收“后转”到建筑商身上。
反之，如果市场供求平衡，消费者不接受加价，建筑商又不接受开发商的压价，那么开发商就只能被迫在内部“消转”这部分税收了。
有房地产业内人士认为，如果严格按照上述标准征收土地增值税的话，不但对房产开发商，连带对二手房交易都会产生比较明显的影响。只要是面积大于120平方米的有赢利二手房交易，以及赢利超过20％的普通标准住宅交易，都将受到税收的调控——这或多或少也可以对“炒房”热潮有所遏制，使房地产市场失衡的供求关系不至于愈演愈烈，从而使房地产商的税收转嫁有所收敛。
不过归根到底，土地增值税在一定时期内能不能达到理想的调控效果，还是要由楼市的未来的整体供求关系决定的，我们只能拭目以待。
知识点小帖士：
所谓土地增值税，是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（统称转让房地产）而就其增值部分征收的一种税。土地增值税实行四级超率累进税率，即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除金额50%至100%的部分，税率40%；增值额超过扣除项目100%至200%的部分，税率50%；增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。
编辑留言：
土地增值税的清算规范了税款的征收，房地产企业如果把原本属于国家税收的部分当作企业的利润，甚至宣称利润将产生大的变化乃至影响到房价，笔者认为这样的房地产企业也就没有什么必要存在于市场中了，这样的企业竞争力实在是不敢恭维。事实上真的会影响到企业的利润吗？相当部分房地产企业用各种手段推迟开发项目的竣工决算，最后逃避税款，企业多出了一大块利润，而房地产企业还经常那交了多少土地增值税来说事，博取大众的同情。“可怜之人必有可恨之处”，房地产企业整个一“得了便宜还卖乖”的主，除了一次次忽悠大众，制造紧张气氛之外，没有别的爱好了。从系列事实当中，房地产企业高额利润已经是众人皆知的秘密了。
