“中国房地产的问题，不是税的问题”记者近日就物业税这一话题，采访了南京大学法学院的黄秀梅副教授。
黄秀梅教授认为，当前的中国房地产市场，税费问题不是房价高涨的核心问题。开征物业税取消名目繁多的各种收费，客观上应当能够降低房地产价格。但是物业税是否能够“药到病除”，使房价出现预期之中的降幅？还是值得高度关注的问题。
开征物业税
抑制了交易量而不是价格
从长远来看，物业税无法真正起到降低房价，稳定市场的根本作用。房价也无法回落到人们心理预期的水平。
物业税的实质在于把包括土地出让金在内的税费均摊成70份（以住宅为例），按年收费，这样在房产交易环节产品成本将大幅降低。但房地产开发成本的降低，不一定必然导致房价的降低，因为物业税只是从开发成本的角度影响价格。然而，住房价格高低的影响因素是多方面的，土地的供应、价值规律决定的供求关系、居民的收入水平以及由收入水平决定的有效需求。在市场垄断程度很高的情况下，税收成本必定被转嫁给在交易中处于弱势一方，从而物业税课征的结果是抑制了交易量而不是价格。
另外，黄秀梅教授还指出，从物业税对世界其他国家和地区房地产市场的影响来看，开征物业税，房价也并非就非常平稳。如：香港、英联邦国家和美国都征收了物业税，但最近几年英联邦各国房价也涨得很快。在这一点上，物业税或许起到的是社会财富再分配的作用，但并没有抑制房地产市场价格的功能。就我国而言，从税收的功能来看，我国税收的收入功能相对更为突出，而作为经济杠杆的调节作用并不明显，现行房地产税收体系中的许多税就是如此。
房地产市场急需
市场经济下的供需调控
房地产市场无论如何调控，市场经济条件下，依然要受市场规律制约。从目前的市场供求关系来看，房地产市场依然有着巨大的需求空间。城镇化带来的大量进入城市的农民，异地就业的大学生毕业生……这些都是住房的刚性需求者。在需求无法满足的情况下，房价仍会居高不下。因此，从政府的角度来说，政府对土地控制权力的适当让渡，提供更多的廉租住房、经适房以满足需求，真正地减缓了市场压力，房地产市场才能降温。
这一点上，香港的做法很值得我们参考。政府提供大量的廉租房，供暂时没有能力买房的人入住，例如大学毕业生。当大学毕业生具备了一定经济实力，不再符合廉租房条件，再自主买房。这样房地产市场就处于一个良性的循环当中。
另一方面，土地环节聚集了大量的房屋开发成本，导致房价难以降下来。拿地的高成本，施工过程中的层层发包转包等费用，都无形中增加了最后“产品”的价格。这些成本最终滚雪球般转嫁到消费者身上。如果征收物业税以后，没有降低这部分费用，对于买方人来说是不公平的。
此外，较高的居民私有住房比例也是造成高房价的一个原因。据一项调查统计显示，05年中国居民私有住房的比例已经达到72.8%，这一比例超过了很多发达国家的水平。根据丰业银行的统计资料显示：加拿大房屋私有率为67%、美国房屋私有率为69%，而欧洲一些国家的住房私有率则维持在40%左右。相对于注重私有化的西方发达国家而言，中国却拥有如此高的住房私有率不禁让人惊叹。这与中国人传统的消费观是分不开的。但是在这样一个人口庞大的国家，想做到“人人有其房”，房价在短期内降下来恐怕是不乐观的。
物业税的法理思考
真正的受益者是谁？
尽管《物权法》的出台为纳税人拥有房产的土地使用权提供了法律保障，但根据我国现行的土地制度，土地的真正所有者仍是国家，政府一方面作为土地所有者的代表，一方面又承担土地市场管理者的职能，同时还是物业税的征收机关和受益者，在这样一个前提下，如果没有一整套科学完善的物业税收法律制度、公正的评估体制以及相应的纳税人权利救济制度，就会为地方政府滥用税权或进行权力寻租提供极为便利的条件。
其次，由于物业税设计的一个思路是宽税基，即几乎所有的房产都应纳入其征税对象，即便是物业税开征有助于抑制房产的投机活动，但在事实上仍然不可避免的加重了所有拥有房产纳税人的税收负担，尤其是对那些无意于房产投机，只希望“居者有其屋”的纳税人影响更甚。
最后，黄秀梅教授表示，物业税能否成为有效的宏观调控杠杆，成为房地产市场的“内在稳定器”，必须结合我国房地产市场的特殊情况来考察。目前的现实是：一方面是土地供应市场垄断，另一方面土地及房屋需求量不断递增的情形下，物业税能否真正起到房价稳定器的作用，仍然有待于进行深入的理论研究以及实践的进一步检验。
房地产门户-搜房网
[编者按]：前涉及到“保有税”征收方式以及面积界定等问题，已经被建设部、财政部及税务总局提上了议事日程，可能在明年4月以后出台。征收范围可能为120平方米以上房产。征税目的是为了“鼓励、引导自住型需求，限制投资性需求，抑制投机性需求，加大中小户型房屋的供应量。
知识点小贴士：
什么是物业税？ 物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。
从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。
报载：“物业税开征”将率先在北京试点，上海、南京、广东的试点将在今年底或明年初紧随其后。目前还没有具体的征收办法。
编辑留言：
我国目前房地产市场存在严重的局部供需矛盾，占市场主题的普通商品房和经济适用房等需求得不到满足，房地产商普遍在追求利润的驱使下，盲目建设高档商品房和商用房产，豪华住宅，牟利的同时无形中造成房价疯狂上涨，也为投资投机者提供了空间，更使房价增加了不稳定因素。目前解决房价过高的治本之策是加强普通商品房和经济适用房的供应，优先保证土地的供应，同时加以配套的打击投资投机行为。
可见调控房价需要从需求和攻击双方面下手，目前重要的是提高供给。目前提高供给的手段还局限于行政干预和调控，长远来看不符合市场经济的发展方向，也存在效率损失，因此从长久之计考虑，健全经济调控手段是根本的措施，其中保有环节物业税的完善是重中之重。
